Een koper die een hypotheek aangaat, koopt een woning en neemt de hypotheekschuld van de verkoper over. De koper betaalt doorgaans een contante aanbetaling die het verschil vertegenwoordigt tussen de biedprijs en het resterende saldo op de hypotheek van de verkoper. De verkoper draagt zijn hypotheekverplichting over aan de koper, die alle toekomstige betalingen doet. Historisch gezien kon een koper een hypotheek afsluiten door middel van een onderhands contract met de verkoper. Tegenwoordig blokkeren de meeste geldschieters dergelijke praktijken van hypotheekaanname om ervoor te zorgen dat de geldschieter inspraak heeft in de transactie.
Uitgaan van een lening betekent letterlijk in de schoenen van de verkoper stappen. De koper neemt de rente, aflossingsvoorwaarden en andere voorwaarden van de lening over. Over het algemeen heeft de koper er baat bij als de rente lager is dan de rente die hij op de markt zou kunnen behalen. De meeste conventionele hypotheken zijn echter niet aannemelijk. Kredietverstrekkers willen niet dat een inferieure lener een kredietwaardige lener vervangt, omdat dit het risico op wanbetaling verhoogt. Lees de hypotheekvoorwaarden voordat u een hypotheekaanname probeert. Zelden kun je doorgaan met een veronderstelling zonder toestemming van een geldschieter.
Door de overheid gesteunde leningen, zoals die van de Federal Housing Administration en het Department of Veterans Affairs, zijn inherent aannemelijk op voorwaarde dat de koper aan bepaalde kwalificaties voldoet. FHA- en VA-leningen kunnen echter nog steeds een due-on-sale-clausule bevatten. Met een voorziening voor verkoop bij verkoop kan de geldschieter het volledige bedrag van de lening opeisen als de verkoper het onroerend goed aan iemand anders probeert te verkopen. Als de verkoper niet kan betalen, kan de bank beslag leggen. In bijna alle gevallen betekent de due-on-sale-clausule dat de koper de lening van de verkoper niet kan aannemen tenzij de bank zegt dat hij dat kan, ongeacht of de lening conventioneel, FHA of VA is.
Veel banken hebben een hypotheekaannamepakket waarin het proces wordt beschreven dat de partijen moeten volgen om de lening door middel van aanname over te dragen. Procedures kunnen variëren, maar de koper moet altijd in aanmerking komen voor de lening. Door de overheid gesteunde leningen hebben doorgaans mildere goedkeuringscriteria dan conventionele leningen. Een FHA-geldschieter zal bijvoorbeeld eerder onvolkomenheden op het kredietrecord van de koper over het hoofd zien. De hypotheekverstrekker heeft echter de absolute macht om de hypotheekaanname goed te keuren of te weigeren.
Als de bank instemt met de veronderstelling, zal ze zowel de koper als de verkoper vragen om papierwerk te ondertekenen waarmee de hypotheekschuld aan de koper wordt overgedragen. Op dit punt moet de verkoper controleren of hij is vrijgesteld van aansprakelijkheid voor de lening. Zonder vrijgave kan de verkoper nog steeds verantwoordelijk zijn voor de lening als de koper later in gebreke blijft. Te late betalingen en wanbetalingen verschijnen op het kredietrapport van de verkoper en frustreren pogingen om een nieuwe hypothecaire lening te krijgen als er geen kwijtschelding van aansprakelijkheid wordt afgegeven.
