Amerikaanse REIT IPO's hebben dit jaar niet goed gepresteerd.
ARA US Hospitality Trust begon onder de IPO-prijs te handelen voordat het zich uiteindelijk herstelde. Aan de andere kant is Eagle Hospitality Trust een horrorshow geweest, die op de openingsdag 10% instortte en daar sindsdien is gebleven.
Toen ik hoorde dat Prime US REIT een voorlopig prospectus had ingediend om binnenkort op de lijst te komen, was ik dan ook sceptisch.
Zal deze REIT IPO de andere 2 noteringen overtreffen en investeerders een high geven?
Of zal het beleggers ernstige indigestie geven van de overbelasting van de Amerikaanse REIT?
Laten we eens nader kijken.
Hier is een kort overzicht van de details van het aanbod:
Als u deze recensie wilt volgen, kunt u het IPO-prospectus hier vinden.
Enkele belangrijke opmerkingen over de IPO-portfolio:
Interessant is dat deze kantoren zich grotendeels in voorstedelijke locaties bevinden en niet in het CBD-gebied. Dit is niet per se een slechte zaak, aangezien gebouwen in de voorsteden doorgaans een hoger rendement bieden, wat duidelijk blijkt uit deze REIT.
De meeste panden zijn de afgelopen 3 jaar goed verhuurd, met een bezettingsgraad van meer dan 90% voor de meeste panden. De opmerkelijke uitzondering is Tower I in Emeryville, waar een huurovereenkomst afliep van een huurder die in 2017 4 verdiepingen bezette. De bezettingsgraad op 31 december 2018 is hersteld tot 81,1%.
De portefeuille zal een bezettingsgraad van 96,7% hebben bij IPO.
De huurovereenkomsten zijn redelijk lange huurovereenkomsten met een gewogen gemiddelde huurvervaldag (WALE) van 5,5 jaar (Per netto verhuurbare oppervlakte).
96,9% Leaseovereenkomsten hebben jaarlijkse huurverhogingen van ongeveer 2,1% en zijn op triple-net of gewijzigde/full-service brutohuur. Dit betekent dat vastgoedkosten grotendeels worden doorberekend aan huurders, wat zeer gunstig is voor aandeelhouders.
Tot slot liggen de huidige huurcontracten beduidend onder het marktconforme tarief. Dit biedt de REIT-mogelijkheid voor significante positieve huurterugbetalingen wanneer huurovereenkomsten worden verlengd. Dit zal op zijn beurt zorgen voor hogere bruto-inkomsten in de toekomst.
Op basis van deze portefeuillekenmerken kunnen we zien dat de IPO-portefeuille van zeer hoge kwaliteit en zeer goed belegbaar is.
Het begrijpen van de sponsor van een REIT is belangrijk voor het begrijpen van managementstijl en -gedrag. De sponsor kan ook een pijplijn bieden voor acquisities door Prime US REIT en begrijpen dat die pijplijn cruciaal kan zijn bij het bepalen van het groeipotentieel.
Prime US REIT's sponsor is KBS Asia Partners, dat is aangesloten bij KBS Realty Advisors, een particuliere beheerder van commercieel onroerend goed in de VS. Singaporese investeerders zullen hen kennen van hun eerdere samenwerking met Keppel Capital om in 2017 een Grade B US Office REIT – Keppel-KBS US REIT – op de lijst te zetten.
KBS is een gevestigde vastgoedbeleggingsbeheerder, opgericht in 1992 door Peter Bren en Charles Schreiber. Het heeft sinds de oprichting meer dan $ 38 miljard aan onroerendgoedtransacties voltooid en heeft momenteel $ 11,6 miljard aan activa onder beheer. Prime US REIT zal kunnen profiteren van het KBS-platform en de ervaring voor vastgoedbeheerdiensten en anorganische groei via acquisities.
KBS heeft een gemengde geschiedenis laten zien tijdens hun 1,5 jaar beheer van Keppel-KBS US REIT. Dat blijkt uit de koersontwikkeling van Keppel-KBS US REIT sinds de beursgang.
Keppel-KBS US REIT naar de beurs gebracht tegen USD 0,88. Zoals u in de grafiek kunt zien, leed de REIT in september-okt 2018 aan een drastische daling van de aandelenkoers. Dit was voornamelijk te wijten aan 2 factoren:Terwijl de eenheidsprijzen aan het herstellen zijn, worden IPO-beleggers nog steeds geconfronteerd met verliezen, aangezien de REIT nog steeds onder de IPO-prijs handelt. Meer zorgwekkend is het feit dat het management heeft besloten om door te gaan met een verwaterende claimemissie onder verschrikkelijke marktomstandigheden, wat een indicatie is van de houding van het management ten opzichte van investeerders.
Of het gedrag van het management zal worden overgedragen naar Prime US REIT valt nog te bezien.
Een vraag die ik had met betrekking tot de notering van Prime US REIT, was hoe het van plan was om mogelijke belangenconflicten met Keppel-KBS US REIT aan te pakken. Beide REIT's zijn immers gespecialiseerd in onroerend goed in Amerikaanse kantoren en kunnen uiteindelijk met elkaar concurreren om hetzelfde onroerend goed. Dit wordt op verschillende manieren in het prospectus beantwoord:
Verwacht daarom niet dat Keppel-KBS US REIT binnenkort zal samenwerken met Prime US REIT.
Het bestuderen van de vergoedingenstructuur van een REIT laat ons weten of de REIT-manager op de juiste manier wordt gestimuleerd en in lijn is met beleggers. De structuur van de beheervergoeding die wordt gehanteerd door Prime US REIT is als volgt:
De REIT-manager heeft zich ertoe verbonden 80% van zijn basisvergoedingen in eenheden te ontvangen voor de eerste 2 jaar. Als zodanig zal de REIT-manager enige ruimte hebben om de opbrengsten te verhogen door meer vergoedingen in eenheden te nemen.
De REIT heeft gekozen voor een tariefstructuur die vergelijkbaar is met die van ARA US Hospitality en Eagle Hospitality Trust, waarschijnlijk op advies van DBS, de leidende bookrunner voor alle drie de beursintroducties. Het is goed om te zien dat er enige overeenstemming is tussen de REIT-manager en beleggers, aangezien de prestatievergoeding wordt berekend op basis van DPU-groei. Als DPU lijdt, lijdt ook het management. Met andere woorden, investeerders en management zullen samen zinken of zwemmen.
Cornerstone-investeerders geven ons een indicatie van hoe goed een beursgang wordt ondersteund en geven ons een idee van wat "savvyre investeerders Denk aan de beursgang. Deze investeerders zorgen ook voor stabiliteit in de eenheidsprijzen, aangezien ze onderhevig zijn aan lock-ups. Dit betekent dat ze hun posities na de IPO voor een bepaalde periode niet mogen verkopen. De eigendomsstructuur van Prime US REIT na de IPO zal als volgt zijn:
Dit betekent dat 63,7% van de eenheden van de REIT worden ingenomen door hoeksteeninvesteerders, veel meer dan ARA US Hospitality Trust en Eagle Hospitality Trust.
Opmerkelijk onder de hoeksteenbeleggers is dat KBS REIT Properties III een belangrijke aandeelhouder is, waardoor een situatie van "REIT die een REIT bezit" ontstaat. Op basis van prospectusonthullingen bezit geen enkele individuele belegger meer dan 1,35% van KBS REIT Properties III op 31 maart 2019. Als zodanig is het in feite een verzameling van individuele beleggers die beleggen in Prime US REIT.
Dit is ook de tweede keer dat SPH zich bij Keppel voegde om mee te investeren in een deal, de eerste keer was het algemene aanbod om M1 onderhands te nemen.
Om een lang verhaal kort te maken, Prime US REIT wordt dit jaar veel beter ondersteund dan de andere 2 US REIT IPO's. Dit zou een veel positievere handelsprestatie kunnen opleveren na de IPO.
Nadat we de meeste operationele factoren hebben bekeken, gaan we dieper in op financiële factoren.
Het netto vastgoedinkomen van de portefeuille (NPI) kende in 2017 een kleine daling op jaarbasis voordat ze in 2018 weer opknapte. Dit is voornamelijk te wijten aan de slechte prestaties van Tower 1 in Emeryville, die in 2017 te lijden had van een aanzienlijke daling van de bezettingsgraad.
De andere eigendommen zagen over het algemeen een gestage stijging van de NPI in de loop van de drie jaar.
De totale hefboomwerking van de REIT zal 37% zijn bij IPO, met een gewogen gemiddelde schuldlooptijd van 5,5 jaar met 85,1% van de schuld effectief op vaste rentevoeten. Dit isoleert de REIT tegen renterisico en de dreiging van aflopende schulden. Een goede zaak voor beleggers.
Gebruikmakend van de indicatieve IPO-prijs van USD 0,88, is de REIT geprijsd met een lichte premie om te boeken op 1,05 en heeft een indicatief rendement van 7,4% in 2019. Het rendement voor FY2020 zal naar verwachting 7,6% zijn.
Voor mij is de waardering redelijk, wat een beperkt voordeel biedt voor IPO-deelnemers.
Om beter te begrijpen of een IPO de moeite waard is om in te investeren, is het een goede manier om deze te vergelijken met vergelijkbare concurrenten die al op de markt zijn. De dichtstbijzijnde collega op de SGX is Manulife US REIT, met Keppel-KBS US REIT als een andere potentiële kandidaat ter vergelijking.
| Beschrijving | Prime Amerikaanse REIT | Manulife US REIT | Keppel-KBS US REIT |
| Type onroerend goed | Klasse A | Trofee / Klasse A | Klasse B |
| Landhuur | In eigendom | In eigendom | In eigendom |
| Nee. van eigendommen | 11 | 8 | 13 |
| Portefeuillewaarde | $ 1,22 miljard | $ 1,75 miljard | $ 1,07 miljard |
| Bezetting | 96,7% | 97,4% | 92,1% |
| WALE (jaar) | 5,5 | 6 | 3.9 |
| Totale hefboomwerking | 37% | 37,6% | 38,1% |
| Gemiddelde kosten van schulden | 3,45% | 3,28% | 3,76% |
| Gewogen gemiddelde looptijd van schulden (jaren) | 5,5 | 2,5 | 3.6 |
| Marktkapitalisatie | US$812 miljoen | US$ 1.097 miljoen | US$639,5 miljoen |
| Prijs naar NAV | 1,05 | 1,08 | 0,99 |
| Dividendrendement | 7,4% | 6,7% | 7,8% |
Als we de verschillende statistieken tussen deze 3 REIT's vergelijken, is er weinig dat ze scheidt.
Verschillen tussen Prime US REIT en Keppel-KBS US REIT kunnen worden gebagatelliseerd tot activakwaliteit (klasse A versus klasse B, 96,7% bezetting tot 92,1% bezetting, enz.). Als zodanig is het passend dat Prime US REIT een premium waardering hanteert ten opzichte van Keppel-KBS US REIT.
Wanneer vergelijkingen worden gemaakt tussen Prime US REIT en Manulife US REIT, zijn de verschillen zelfs nog onzichtbaarder. Het feit dat Manulife US REIT een premium waardering krijgt, is ook gerechtvaardigd vanwege de grotere portefeuille, marktkapitalisatie en langere staat van dienst.
Laten we, na een absoluut enorme hoeveelheid informatie te hebben doorgenomen, het afsluiten met een samenvatting van de goede, slechte en risico's.
De hoogwaardige portefeuille en de sterke ondersteuning van de REIT zijn de belangrijkste attracties voor mij voor deze IPO. Als zodanig kan ik begrijpen of beleggers bereid zijn de REIT een kans te geven bij een IPO.
Wat me tegenhoudt, is de eerlijke waardering en het potentieel voor toekomstige fondsenwerving.
Als iemand die houdt van dingen die goedkoop en goed zijn, zou ik deze beursgang persoonlijk daarom missen. Ik zal het opnieuw bezoeken als het in de toekomst ooit onder de boekwaarde wordt verhandeld.
Prime US REIT IPO's 8 juli. Het abonnement sluit op 15 juli.
De resultaten van de Prime REIT IPO-stemming werden op 16 juli 2019 vrijgegeven. Zoals u in de tabel kunt zien, kregen aanvragers die tot 99.900 eenheden hebben aangevraagd hun volledige toewijzing tegen US $ 0,88 (of S $ 1,20) per eenheid.
Bij de publicatie heeft het management 40.909.000 eenheden toegewezen voor het Openbaar Aanbod, in plaats van de 16.761.000 eenheden vermeld in het Prospectus. De extra eenheden zijn hoogstwaarschijnlijk opnieuw toegewezen vanuit de plaatsingstranche, aangezien er geen nieuwe fondsen zijn opgehaald.
De IPO begint aanstaande vrijdag (19 juli) 14.00 uur, het zou interessant zijn om te zien hoe de prijzen presteren. Zal het met succes stijgen? Of zal het teleurstellen zoals de recente IPO van Eagle Hospitality Trust of IPO van ARA US Hospitality Trust? Dit zal interessant zijn om naar uit te kijken!
Als je dit artikel nuttig vond, ga dan naar ons artikel over Elite REIT IPO.
Kan het dividendrendement negatief zijn?
5 dividendbeleggingsfondsen die 3% of meer opleveren
BlockFi Review:is het het waard?
Brookfield REIT IPO Review – IPO-prijs, aanbiedingsdata en details!
LendLease Global Commercial REIT IPO - Overzicht, risico's en beoordeling
Hoe u tot 2,8% aan uw dividendrendement kunt toevoegen door uw aandelen uit te lenen
Is Barclays plc een goed dividendaandeel voor 2018?