Het is een druk jaar geweest voor REIT-managers. Aan de ene kant moesten ze de impact van Covid-19 beheersen en aan de andere kant had een handvol REIT's meer eigendommen verworven en geld ingezameld van houders van deelbewijzen.
Waarom willen ze in deze periode uitbreiden?
Voordat we daar antwoord op geven, wil ik u eerst op de hoogte brengen van de recente rechtenkwesties.
Op 12 feb 2020 , Prime US REIT kondigde de onderhandse plaatsing aan om US$ 100 miljoen op te halen voor de overname van Park Tower in de VS.
De plaatsing was geprijsd op US $ 0,957 en het was succesvol in het ophalen van US $ 120 miljoen, boven het minimum van US $ 100 miljoen dat ze van plan waren op te halen.
Mapletree Industrial Trust (MIT) kondigde de onderhandse plaatsing aan om fondsen te werven om het resterende belang in 14 datacenters in de VS op 23 juni 2020 te verwerven. MIT had vóór de overname een belang van 40% en zou de resterende 60% kopen van de sponsor, Mapletree Investments Pte Ltd.
Het was puur een onderhandse plaatsing en er werd geen claimemissie aangeboden. De deal als volgt:
De plaatsing was met 820% overtekend.
IREIT bezit 4 eigendommen in Spanje onder een 40:60 joint venture met Tikehau Capital. IREIT heeft beslist om de optie uit te oefenen en de 60% aandelen in de joint venture te verwerven. Om deze acquisitie te financieren, heeft IREIT een claimemissie aangekondigd op 18 sep 2020 :
Het was een uitgifte van rechten waarop afstand kan worden gedaan, wat betekende dat houders van deelbewijzen de deelbewijzen met rechten konden verkopen tegen contanten als ze niet wilden inschrijven.
De uitgifte was 166,2% overtekend en de gearing werd teruggebracht van 39% naar 35%.
Op 18 sep 2020 , heeft Lippo Malls REIT aangekondigd S $ 280 miljoen op te halen van houders van deelnemingsrechten om Lippo Mall Puri in West-Jakarta te verwerven.
De verwatering was enorm, aangezien er meer eenheden dan de huidige eenheden in omloop zouden worden gecreëerd als onderdeel van deze claimemissie.
De claimemissie loopt nog steeds.
Frasers Centrepoint Trust (FCT) kondigde de claimemissie aan op 28 sep 2020 om de verwerving van het resterende belang in 6 winkelcentra in de voorsteden te financieren. Ik heb er hier eerder over geschreven.
FCT heeft S$1.327,3m opgehaald en S$1.017,7m is gebruikt voor de overname. S $ 277,5 miljoen werd gebruikt om schulden af te bouwen.
De inzameling van aandelenkapitaal werd in twee delen voltooid:
De onderhandse plaatsing en het preferente aanbod waren beide met respectievelijk 280% en 142% overtekend.
Op 19 okt 2020 , Mapletree Logistics Trust (MLT) kondigde de acquisities aan van 22 eigendommen in China, 1 in Maleisië en 1 in Vietnam. Details van deze 24 eigendommen zijn te vinden in de presentatie van MLT.
De totale acquisitiekosten bedroegen S$650 miljoen en zouden deels worden gefinancierd via een onderhandse plaatsing en een preferentieel bod:
De onderhandse plaatsing en het preferente aanbod waren beide respectievelijk met 550% en 178% overtekend.
ARA LOGOS Logistics op 2 nov 2020 kondigde de onderhandse plaatsing aan om S $ 50 miljoen op te halen voor het verwerven van 5 eigendommen in Australië en 2 fondsen. Het preferentiële aanbod om de andere S$ 50 miljoen op te halen is echter nog niet aangekondigd.
De details van de privéplaatsing waren geprijsd op S $ 0,5525, wat een korting van 7,2% is.
Ascendas REIT kondigde de acquisitie aan van 3 kantoorpanden en een portfolio van datacenters op 10 nov 2020 . Details van de twee Amerikaanse kantoorpanden zijn te vinden in de presentatie van Ascendas REIT. Er waren op het moment van schrijven geen details over de datacenters en een kantooreenheid in Australië, maar de uitsplitsing van de acquisities was:
Evenzo heeft Ascendas REIT besloten om het geld in twee delen aan te trekken:onderhandse plaatsing en preferentieel aanbod.
CapitaRChina Trust (CRCT) heeft de claimemissie aangekondigd voor de overname van Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Singapore-Hangzhou Science and Technology Park Phase I en II en Rock Square.
De overname zou worden gefinancierd door
De privéplaatsing is op het moment van schrijven gesloten en er was 300% overtekend.
Ik denk dat het een samenloop van drie drijvende factoren is waarom REIT's geld inzamelen bij houders van deelbewijzen.
#1 Uitbreiden is goedkoper in de slechtste tijden .
In elke crisis zijn er kansen. Nu Covid-19 over de hele wereld verwoestingen aanricht, kan het opportuun zijn om goedkoop onroerend goed op te halen. In sommige gevallen is het misschien niet eens een kwestie van prijs - sommige eigendommen staan misschien alleen in moeilijke tijden te koop en je moet de kans grijpen om ze te kopen, anders zullen ze van de markt verdwijnen zodra de zaken weer normaal worden.
#2 Creëer meer schuldruimte, we weten niet wat er gaat gebeuren.
De Monetaire Autoriteit van Singapore heeft de gearing ratio voor S-REIT's tijdelijk verhoogd tot 50%. Dit is bedoeld om REIT's wat ruimte te geven om indien nodig te lenen, aangezien REIT's werden getroffen door overheidsmaatregelen, zoals het verstrekken van huurondersteuning aan huurders. Het is een ongekende gebeurtenis en niemand weet hoe lang het zal duren. De REIT-managers zouden niet alleen op schulden willen vertrouwen en sommigen hebben ervoor gekozen om geld in te zamelen van aandeelhouders om meer eigendommen te verwerven, wat tegelijkertijd de gearing ratio's zou verlagen.
#3 Er is een onverzadigbare vraag.
De meeste REIT's in de bovenstaande voorbeelden hadden ervoor gekozen om geld in te zamelen via onderhandse plaatsingen en preferentiële aanbiedingen. De eerste wordt meestal aangeboden aan een groep geaccrediteerde beleggers, terwijl de laatste aan alle deelnemers wordt aangeboden. In feite werd het meeste geld opgehaald door middel van onderhandse plaatsingen en dit toonde aan dat de rijkere investeerders zelfs tijdens deze pandemie grote belangstelling hebben voor REIT's.
De lichte kortingen (met uitzondering van IREIT en Lippo Malls REIT) schrikten de investeerders niet af, aangezien de aanbiedingen in bijna alle gevallen overtekend waren.
Het is verleidelijk voor een REIT-beheerder om een claimemissie te doen wanneer u ziet dat een andere REIT een overinschrijving heeft behaald voor zijn onderhandse plaatsingen en rechten. De een na de ander heeft tot nu toe overinschrijvingen bereikt en het bleek dat de vraag groot is. De pandemie heeft de stemming van beleggers niet getemperd en hun financiële mogelijkheden niet aangetast.
Tot nu toe hebben 7 hun claimemissie uitgevoerd en ik denk dat meer REIT's binnenkort investeerders zullen bellen. De vraag is nog steeds groot en andere REIT-managers zullen op het momentum willen meegaan.
Het zou zelfs dwaas zijn als ze zitten en niets doen. Bereid uw portemonnee voor. De kwestie van de rechten komt massaal op gang.
Waarom adviseurs indexfondsen aanbevelen
Welke fondsen komen uit de Kiplinger ETF 20 en waarom
Jaarverslagen:wat ze zijn en waarom beleggers er om geven
BSE en NSE – Waarom zijn er twee beurzen in India?
Wat zijn GILT-fondsen? En hoe werken GILT-fondsen?
Waarom zijn we kwantitatieve investeerders?
3 fasen om aan te tonen dat deze markt niet efficiënt is en waarom een V-vormig herstel waarschijnlijk is