In een wereld van minuscule rentetarieven zoeken beleggers heinde en verre naar rendement. Maar velen van hen hoeven niet verder te kijken dan de voordeur – als ze in een appartement wonen.
Appartementvastgoedbeleggingstrusts (REIT's) zijn goed in staat om in de nabije toekomst betrouwbare en groeiende dividenden te leveren.
Het aantal eigenwoningbezit in de Verenigde Staten is gedaald van 69,2% in het tweede kwartaal van 2004 tot 64,2% bij de laatste telling. De daling is deels te wijten aan de hogere acceptatienormen die na 2008 zijn ingevoerd, en deels aan jongere Amerikanen die moeite hebben om de huur te betalen, laat staan een aanbetaling, hypotheekrekeningen en andere kosten van het eigenwoningbezit. Bovendien staan aan de westkust en in andere steden zoals Boston en New York strenge bestemmingsplannen en "NIMBY-isme" (Not In My Back Yard) een adequate nieuwe woningbouw in de weg - een probleem dat niet gemakkelijk lijkt te worden verholpen, als ooit.
Het tien jaar durende economische herstel in de VS en de hypotheken van 4% hebben de afgelopen seizoenen het eigenwoningbezit slechts marginaal doen stijgen. Maar naarmate de nationale werkgelegenheidsrollen toenemen, neemt ook de vraag naar huisvesting toe - maar een "ernstig tekort aan woningen" was "een te grote hindernis voor veel potentiële kopers om te nemen", zei Freddie Mac onlangs.
Het woningtekort is een nationale zorg, maar voor beleggers signaleren de krappe woningmarkten kansen. Goed beheerde REIT's voor appartementen, die appartementengemeenschappen bezitten en exploiteren, zijn perfect gepositioneerd om hiervan te profiteren. Hier zijn zes REIT's voor appartementen om te kopen voor deze huisvestingsverschuiving ... evenals aanhoudende en groeiende dividendinkomsten .
De gegevens zijn van 9 juni. Dividendopbrengsten worden berekend door de meest recente uitbetaling op jaarbasis te berekenen en te delen door de aandelenkoers.
Essex Property Trust (ESS, $ 296,97) int huur van bijna 60.000 appartementseenheden in een gecombineerde 245 gemeenschappen in de staat Californië en Washington. De REIT heeft meer dan 1.800 eenheden in ontwikkeling om op te starten.
Essex heeft acht opeenvolgende jaren van stijgende fondsen uit operaties gerapporteerd (FFO, een belangrijke maatstaf voor REIT-winstgevendheid) - dat zou oplopen tot negen jaar als het bedrijf zijn schattingen voor 2019 haalt. En eind 2018 rapporteerde het $ 13,4 miljard aan activa (vóór afschrijvingen) tegen $ 5,6 miljard aan verplichtingen (inclusief hypotheekschuld). Vertaling:Essex heeft niet te veel hefboomwerking. Fitch Ratings herzag met name zijn vooruitzichten voor Essex van 'stabiel' van 'positief' naar 'positief' en bevestigde in juni vorig jaar een 'BBB+' investment-grade rating die het tot op de dag van vandaag handhaaft.
Het spannende verhaal hier zijn echter de dividenden van de REIT.
Zeker, het rendement van 2,6% van Essex is bescheiden in vergelijking met andere REIT's. Ter vergelijking:de Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) levert ongeveer 3% op. Maar ESS blinkt uit in dividendverhogingen voor de geduldige belegger. In februari kondigde Essex een verhoging van het dividend voor het eerste kwartaal van 4,8% aan. Dat was het 25e opeenvolgende jaar van jaarlijkse dividendverhogingen voor ESS, waardoor het in aanmerking kwam voor opname in de S&P 500 Dividend Aristocrats. De huidige driemaandelijkse uitbetaling van $ 1,95 per aandeel is in slechts vijf jaar met 61,2% gestegen.
Ja, Essex heeft lang geprofiteerd van een van de populairste appartementenmarkten aan de westkust ooit. Maar het bedrijf slaagde er ook in om zijn uitbetalingen te verbeteren tijdens de financiële crisis van 2007-09 en de bearmarkt, waaronder een van de slechtste periodes voor Amerikaans vastgoed sinds de Tweede Wereldoorlog.
Nieuwbouw langs de westkust is beperkt en huizen kopen wordt een steeds grotere onderneming. Dat zal een opwaartse druk blijven uitoefenen op de regionale huurprijzen voor appartementen, wat ESS een goede positie geeft om te groeien en haar dividenden de komende jaren op te krikken.
UDR Inc. (UDR, $ 46,14) is een andere appartementseigenaar die in meer welvarende gebieden van de VS is gepositioneerd. Atlantische Oceaan en Boston-New York regio's.
In een refrein dat bekend is bij veel REIT's voor appartementen, zoekt UDR eigendom in markten waarin de nieuwbouw van woningen wordt beperkt door regelgeving of geografie. Het bedrijf prijst huisdiervriendelijkheid ook om zich te onderscheiden van de concurrentie.
UDR is al jaren een operationele kampioen, met een jaarlijkse groei van de aangepaste FFO tussen 2013 en 2019 met 6,6%, tegenover een mediaan van 5,3% voor zijn collega's. Een deel van de prestaties is afkomstig van interne initiatieven, zoals het in rekening brengen van parkeerplaatsen in bepaalde situaties of het verstrekken van gemeubileerde verhuur voor huurovereenkomsten van 30 of meer dagen.
Net als veel andere REIT's voor appartementen, heeft UDR geen overdreven schulden - de activa van bijna $ 8 miljard contrasteren goed met de verplichtingen van $ 3,9 miljard. Dat plaatst het op een sterke financiële basis om zijn dividend, dat al 186 opeenvolgende kwartalen is uitgekeerd, te blijven uitkeren. Die uitbetaling is de afgelopen vijf jaar met 46% gestegen, inclusief een stijging van 6,2% tot 34,25 cent per aandeel die in maart werd aangekondigd.
Analisten gaan niet vaak uit van UDR, maar Jefferies-analist Omotayo Okusanya heeft het aandeel eind 2018 opgewaardeerd van "Hold" naar "Buy" en zei dat het bedrijf was gepositioneerd als "een van de beste FFO/(aandelen)-groeiprofielen in onze dekking in 2019”, daarbij verwijzend naar de voordelen van het nieuwe hoofdkantoor van Amazon.com (AMZN) - het heeft drie activa binnen een straal van vijf kilometer van het nieuwe hoofdkantoor van het bedrijf in Arlington.
AvalonBay-gemeenschappen (AVB, $ 209.06) is een reus in de appartementenwereld, met eigendomsbelangen in 291 appartementsgebouwen met in totaal 85.313 eenheden in 12 staten en Washington, DC De appartementen van AvalonBay zijn niet geconcentreerd in een enkele regio, maar in plaats daarvan verspreid over de westkust , New York-New Jersey, Midden-Atlantische Oceaan en New England.
Het meest recente winstrapport van AvalonBay omvatte een verbetering van 5,5% in zijn zogenaamde kern-FFO. Dat volgt op een groei van 4,3% in de statistiek voor het volledige jaar 2018, en zet het bedrijf op weg om te voldoen aan de schattingen voor een groei van 5,1% over het hele jaar 2019 in kernfondsen uit operaties. De REIT heeft activa van $ 18,6 miljard en passiva van $ 7,9 miljard, en de schuld is matig; in het eerste kwartaal bedroegen de rentelasten minder dan 9% van de inkomsten.
Het bedrijf staat ook goed aangeschreven bij de kredietbureaus. "AvalonBay's A3 senior unsecured rating omvat de sterke balans met lage leverage van de REIT, solide operationele prestaties en zijn uitstekende liquiditeits- en financieringsprofiel." Moody's schreef in een rapport van mei.
AvalonBay presteerde de afgelopen vijf jaar beter dan de S&P 500, 46,4% tot 45,77%. Zodra u dividenden meetelt, is het verschil veel groter, namelijk 71,1% tot 61,0%. Het dividend van AVB is in die tijd met 42% gestegen tot de huidige $1,52 per aandeel.
Eigen vermogen woningen (EQR, $ 77,98) en AvalonBay wisselen routinematig van plek als de grootste REIT's voor appartementen op de markt. EQR bezit of heeft een belang in 310 eigendommen met in totaal 80.061 appartementen, voornamelijk in Boston, New York, Seattle, San Francisco, Denver, Zuid-Californië en Washington, D.C. De legendarische vastgoedbelegger Sam Zell is voorzitter van het bedrijf.
Het bedrijf staat bekend om het bezitten van structuren van hogere kwaliteit in hoogwaardige markten. Het profiteert ook van hoge dichtheid - 70% van zijn netto bedrijfsinkomsten wordt gegenereerd door middelhoge/hoge gebouwen.
EQR is niet zo consistent geweest over FFO-groei als sommige van de andere keuzes op deze lijst. Genormaliseerde fondsen uit operaties zijn gestegen van $ 1,19 miljard in 2014 tot $ 1,20 miljard in 2018, met veel op en neer tussenin. Maar de REIT genoot vorig jaar een stijging van 3,8% in FFO, tot $ 3,25 per aandeel, en vorig kwartaal zei EQR:"we zijn goed gepositioneerd om resultaten voor het hele jaar te leveren aan de bovenkant van ons begeleidingsbereik als de huidige trends zich voortzetten." Als dat zo is, zou dat een FFO-groei van 5,8% betekenen voor 2019.
De voorspoed van het bedrijf trok de aandacht van Raymond James-analist Buck Home, die het bedrijf in april opwaardeerde van 'underperform' (equivalent van 'Sell') naar 'Market Perform' (equivalent van 'Hold'). Home ziet ook sterke gegevens in metro's met meerdere gezinnen.
Het dividend van Equity Residential is de afgelopen vijf jaar met 42% gestegen, maar nauwelijks op een consistente manier. De reguliere dividenden daalden zelfs van 55,25 cent per aandeel per kwartaal in het eerste kwartaal van 2016 tot 50,38 cent in het tweede kwartaal van 2016, maar EQR keerde dat jaar ook $ 11,00 per aandeel aan speciale dividenden uit. De uitbetaling bleef gelijk totdat deze in het tweede kwartaal van 2016 opliep tot 54 cent en eerder dit jaar weer opliep tot 56,75 cent.
Het goede nieuws? Het dividend van EQR Residential vertegenwoordigt slechts 66% van het FFO-cijfer voor het hele jaar dat de REIT verwacht te bereiken in 2019, waardoor er voldoende ruimte overblijft voor dividendverhogingen of speciale dividenden, naar eigen goeddunken.
Camden Property Trust (CPT, $ 106,21) bezit of heeft belangen in 56.271 appartementen in 165 ontwikkelingen. En het staat in contrast met de meeste andere REIT's op deze lijst omdat het sterk geconcentreerd is in het Amerikaanse zuidoosten en Washington, D.C. Dat omvat zware blootstelling in Texas; Camden exploiteert 8.749 eenheden in Houston, de grootste grootstedelijke markt van de REIT qua aantal appartementswoningen.
Sterker nog, bijna alle netto rente-inkomsten van Camden zijn afkomstig van steden die tot de top 25 van Amerika behoren wat betreft geschatte bevolkingsgroei en werkgelegenheidsgroei.
Camden deed tussen 2014 en 2018 gestage operaties, met inkomsten die in die tijd stegen van $ 790 miljoen naar $ 954 miljoen. De aangepaste FFO is in die periode niet elk jaar gegroeid, maar is in grote lijnen gestegen, van $ 318 miljoen naar $ 392 miljoen. Het bedrijf verwacht dat deze opwaartse trend zich in 2019 zal voortzetten, wat leidt tot een FFO per aandeel van $ 4,99 tot $ 5,15 - in het midden zou dat een verbetering van 6,3% zijn in die belangrijke REIT-statistiek.
En onlangs werd de schuld van het bedrijf opgewaardeerd door Standard &Poor's naar A-, wat een sterke financiële basis illustreert. Risicoadviesbureau IHS Markit merkte onlangs op "dat de perceptie van de kredietwaardigheid van het bedrijf positief is". De $ 6,3 miljard aan activa van het bedrijf versus $ 2,6 miljard aan verplichtingen maakt deel uit van dat verhaal.
Dividendgroei is hier oké, maar niet geweldig. De uitbetaling is sinds 2014 met een bescheiden 21% verbeterd, inclusief geen verhoging van het dividend in 2017. Het is een conservatieve houding van het management, aangezien SUI minder dan tweederde van de verwachte FFO voor 2019 uitbetaalt. , dat betekent dat het dividend goed beschermd is.
Sun Gemeenschappen bezit en exploiteert (of heeft op zijn minst een belang in) 379 gemeenschappen van gefabriceerde woningen en recreatievoertuigen, met meer dan 132.000 ontwikkelde locaties. Deze sites zijn voornamelijk geclusterd in het Midwesten, Florida en Californië, hoewel ze zich uitstrekken over andere staten en Canada.
Het "verhaal" over SUI is de migratie van ouder wordende babyboomers naar meer betaalbare trailer- en camperparken. Maar ze nemen een voorbeeld aan appartementencomplexen door een schat aan voorzieningen aan te bieden, van zwembaden en sportscholen tot speeltuinen en basketbalvelden tot zelfs golfbanen en jachthavens. Sun Communities is trots op het exploiteren van kavels voor gefabriceerde woningen die een stuk boven het populaire imago van 'trailerpark' uitstijgen, en het biedt diversiteit door een andere leeftijdsgroep te bedienen.
Eerder deze maand verhoogde BMO Capital-analist John Kim, die een 'Outperform'-rating (equivalent van 'Buy') heeft op SUI, zijn koersdoel naar $ 132 vanwege optimisme over de joint venture van het bedrijf met een Australische partner. Hij noemt het een "dwingende waardepropositie" omdat het ontwikkelingsrendement daar "aanzienlijk hoger" is.
In de telefonische vergadering van Sun Communities met analisten in het eerste kwartaal waarschuwde het management echter dat er grote kapitaalstromen het terrein van de stacaravans binnenkwamen - een kwestie van kortere termijn, maar een die het rendement op acquisities naar beneden haalt.
De huidige dividendgroei van Sun Communities dateert pas van 2017, waarbij de uitbetaling sindsdien met 12% is verbeterd over drie verhogingen.
11 beste dividend-ETF's om te kopen voor een gediversifieerde portefeuille
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
8 REIT's om te kopen voor spotprijzen, opgeblazen dividend
14 hoogrentende dividendaandelen om te kopen tegen de 4%-regel
7 REIT's om nu te kopen voor dividendgroei
Voordelen:de 13 beste dividendaandelen voor 2020
8 dividendconsumentenaandelen om te kopen voor inkomen en groei