Als je hebt gedroomd van het kopen van een huisje in het bos, een huisje op het strand of een ander toevluchtsoord, heb je dwingende redenen om de trekker over te halen. Aangezien het aantal gevallen van coronavirus in delen van het land toeneemt, is het een grote aantrekkingskracht om te kunnen schuilen in drukke gebieden. Om werknemers gezond te houden, blijven sommige bedrijven telewerken toestaan, waardoor werknemers minder dicht bij hun kantoor hoeven te zijn. Waarom niet aansluiten met uitzicht op de oceaan of de bergen?
Bovendien is de hypotheekrente tot recorddieptes gezakt. Medio juli daalde de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar tot 2,98% - de eerste keer dat de rente onder de 3% is gedaald in de bijna 50 jaar dat Freddie Mac de administratie bijhoudt.
Maar wees bereid om te concurreren met andere kopers voor het huis dat u wilt . Na de sluitingen in de lente om de verspreiding van COVID-19 te vertragen, kwamen kopers hongerig naar voren om op locaties en huizen te wonen met meer ruimte en andere functies die geschikt waren om veel tijd thuis door te brengen. Verkopers zijn echter langzamer geweest met het vermelden van hun huizen, waardoor er in veel delen van het land een tekort is ontstaan. Volgens Realtor.com daalde in juni de Amerikaanse woningvoorraad met 27% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.
Veel populaire vakantiebestemmingen vormen geen uitzondering op de trend van krappe voorraad en opgekropte vraag van kopers. Eind juni zei Nancy Reither, een makelaar bij Coldwell Banker in Ocean City, Maryland, dat de stad ongeveer 340 advertenties had, vergeleken met ongeveer 1500 op hetzelfde moment een jaar geleden.
Sinds de pandemie-gerelateerde sluitingen zijn versoepeld en kopers weer naar huizen kunnen kijken, "heb ik geen vrije dag kunnen nemen", zegt Bill Cullin, een Long &Foster-agent die zich richt op de stranden van Delaware ten noorden van Ocean City. De stranden liggen binnen een paar uur van grote stedelijke gebieden, waaronder New York City, Philadelphia en Washington, D.C., en kopers rijden daarheen omdat vliegreizen tijdens de pandemie minder wenselijk worden, zegt Cullin. Bovendien verwachten veel kopers tot ergens dit najaar thuis te werken, en sommigen mogen permanent telewerken.
In het noordoosten van Florida kopen kopers tweede huizen, vooral huizen aan de oceaan en die met zwembaden, zegt Cara Ameer, een Coldwell Banker-agent in de buurt van Jacksonville en in Orange County, Californië.
Hoe het de komende maanden op de huizenmarkt gaat, hangt grotendeels af van het koersverloop van de economie , zegt Danielle Hale, hoofdeconoom voor Realtor.com. Als de economie langzaam verbetert, kunnen kopers onroerend goed blijven grijpen als ze op de markt komen. Een verzwakkende economie kan echter betekenen dat meer eigenaren hun huizen uit financiële noodzaak te koop zetten, maar dat minder kopers inspringen om ze te kopen. De status van werken en onderwijs op afstand is ook van invloed op de markt voor vakantiehuizen. "Als scholen of hogescholen in het nieuwe schooljaar weer hun toevlucht nemen tot leren op afstand, verwachten we een aanhoudende stijging van de belangstelling en het winkelen voor vakantiehuizen", zegt Zillow-econoom Jeff Tucker. Dat zou ongekend zijn voor de rustigere herfst- en winterseizoenen, voegt hij eraan toe.
Huizenprijzen zijn stabiel. Volgens Realtor.com was de mediane prijs van de notering in juni 5,1% hoger dan een jaar eerder. Veel huiseigenaren die door de pandemie inkomsten hebben verloren, hebben wettelijk verplichte toegang tot hypotheekrenteaftrek gehad, wat helpt om noodlijdende verkopen te voorkomen die de prijzen kunnen drukken. En in de aanloop naar de crisis was de algehele gezondheid van het eigenwoningbezit sterker dan bij de vorige neergang, zegt Skylar Olsen, senior hoofdeconoom bij Zillow.
Om u te helpen navigeren op de markt voor vakantiehuizen, hebben we onderzocht wat u kunt verwachten tijdens het zoeken, manieren om uw aanbod te laten opvallen en hypotheek- en belastingoverwegingen. Met gegevens van Realtor.com hebben we ook vijf vakantiegebieden in het land gemarkeerd die aantrekkelijk zijn qua voorraad en prijs.
Als je naar een plek kijkt die je alleen als vakantieganger hebt bezocht, houd er dan rekening mee dat het bezitten van een huis daar andere zorgen met zich meebrengt. Praat met de lokale bevolking over het leven in het gebied en bezoek het in de tijd van het jaar dat u van plan bent er te zijn. Je realiseert je misschien dat een gemeenschap tot rust komt - met sommige restaurants en winkels gesloten - meer dan je in bepaalde seizoenen misschien had verwacht, of dat je er niet graag bent wanneer het het meest actief is , zegt Ameer. Zoek uit of de gemeenschap normaal gesproken activiteiten en entertainment aanbiedt waarvan u zult genieten tijdens langere bezoeken, bijvoorbeeld golfbanen, geweldige restaurants of een kunstscene.
Liever een condominium, een vrijstaande woning of iets daar tussenin, zoals een herenhuis of maisonnette? Een huis biedt misschien meer privacy - een felbegeerde eigenschap in het tijdperk van sociale afstand - en je hoeft je geen zorgen te maken over huisdierbeperkingen of andere beperkingen die soms gepaard gaan met gemeenschappelijke eigendommen. Maar u zult waarschijnlijk meer verantwoordelijkheden hebben die moeilijker te beheren zijn als u er niet bent, zoals sneeuwruimen, grasmaaien en landschapsarchitectuur. Bij een appartement zorgt de vereniging meestal voor dergelijke taken (hoewel u waarschijnlijk een vergoeding betaalt om ze te dekken). Bovendien zijn internet en kabel mogelijk inbegrepen. Vooral als u geïnteresseerd bent in een geschakelde woning,probeer dan eens na te gaan of de buren hun woningen vaak verhuren . "Niemand wil erachter komen dat het in de zomer elk weekend een broederschapsfeest is", zegt Ameer.
Als u uren verwijderd van uw vakantiebestemming woont, heeft u mogelijk beperkte tijd om eigendommen te bezoeken. Zoek naar virtuele 3D-rondleidingen waarmee u digitaal door huizen kunt lopen, zodat u een beter idee krijgt van de indeling dan met gewone foto's. Of uw agent kan u een live videotour geven via FaceTime, Skype of een vergelijkbare app. Dat kan u helpen uw lijst te verfijnen. Als je eenmaal klaar bent om huizen te bezoeken, kun je verwachten dat je veiligheidsprotocollen volgt, zoals het ondertekenen van een formulier om te verifiëren dat je geen symptomen van COVID-19 hebt, het dragen van een masker en het afvegen van oppervlakken die je aanraakt.
Een koopje doen is moeilijk in een verkopersmarkt, maar u kunt een paar strategieën gebruiken om de verkoopprijs binnen uw bereik te houden. Een daarvan is om afstand te nemen van centrale locaties en uw zoektocht uit te breiden naar afgelegen gebieden. Brenda Wild, een Remax-agente in Aspen, Colorado, heeft een golf van belangstelling gezien in steden als Carbondale en Basalt, waar kopers meer waar voor hun geld kunnen krijgen dan in de skisteden Aspen en Snowmass. Ameer zegt dat kopers die anderhalf uur ten zuiden van Ponte Vedra Beach, Florida, waar ze is gevestigd, misschien goedkopere woningen vinden in rustige kustplaatsen, maar ze zijn verder verwijderd van de activiteiten en luxe voorzieningen die sommige kopers liever.
Misschien kun je een deal krijgen door te kopen tijdens de daluren van het toerisme. In het Ocean City-gebied is september tot en met december doorgaans een goed moment om te kopen, zegt Reither, en ze verwacht dat dit dit jaar ook zo zal zijn. Kortetermijnverhuur werd in het voorjaar verboden vanwege de pandemie en sommige vakantiegangers annuleerden hun zomerboekingen om het risico op COVID-19 te voorkomen. Eigenaren die een deel van hun gebruikelijke huurinkomsten hebben verloren, kunnen besluiten dat de investering niet langer de moeite waard is en huizen te koop zetten als de zomer voorbij is. “Ik werk nu met een paar investeerders die hier acht en tien panden hebben. Ze hebben er al twee verkocht en ze praten met mij om de rest aan het einde van het huurseizoen op de lijst te zetten”, zegt Reither.
Als een kant-en-klaar huis - dat wil zeggen een huis dat geen uitgebreide reparaties vereist - redelijk geprijsd is en zich op een toplocatie bevindt, is de kans groot dat meerdere kopers zullen bieden. In een hete markt moet u snel handelen vanaf het moment dat het wordt vermeld om een aanbieding in te dienen. Werk met een ervaren, fulltime agent, die waarschijnlijk een grondige kennis van de lokale markt heeft en sneller beschikbaar is dan iemand die parttime werkt , zegt Reither.
Een paar tactieken kunnen helpen om uw aanbod te laten opvallen. Als je een bod in contanten kunt zwaaien, is dat vaak aantrekkelijk. Maar ontdek wat belangrijk is voor de verkoper:niet alle verkopers geven prioriteit aan contante biedingen of de hoogste prijs. Verkopers geven vaak de voorkeur aan 'schone' contracten met zo min mogelijk onvoorziene omstandigheden en extra verzoeken, dus u kunt de verkoper misschien niet vragen om bijvoorbeeld een huisgarantie te betalen of u de gasbarbecue op het terras te laten staan. Maar het is over het algemeen een slecht idee om de huisinspectie over te slaan.
Vraag naar de voorkeurstijdlijn van de verkoper om de verkoop te voltooien. Als de eigenaar hoopt het huis nog een paar maanden te behouden en u het opneemt tegen andere bieders die een venster van 30 dagen voorstellen, kunt u winnen door flexibiliteit aan te bieden om de verkoper een tijdje te laten blijven. Als de prijs de grootste zorg van de verkoper lijkt te zijn, is een truc om een escalatieclausule in uw aanbieding op te nemen. U kunt bijvoorbeeld een verkoopprijs van $ 350.000 voorstellen, maar de voorwaarde opnemen dat u $ 1.000 meer betaalt dan het hoogste concurrerende bod, tot $ 360.000. Als u een hypotheek krijgt, voeg dan een voorafgaande goedkeuring toe aan uw aanbieding.
Nog een ander idee:Schrijf een brief aan de verkoper waarin je jezelf beschrijft en de redenen waarom je van het huis houdt . Vooral als de eigenaar het huis bewoonde - in plaats van het fulltime aan vakantiegangers te verhuren - "kan dat echt hun hart raken", zegt Sindy Ready, een Remax-agent in Scottsdale, Ariz.
Overweeg voordat u zich aan een huis bindt, alle lopende kosten die ermee gepaard gaan. Als u bijvoorbeeld koopt waar skiën populair is, kan de verwarmingsrekening aanzienlijk zijn. Hetzelfde geldt voor de elektriciteitsrekening voor airconditioning in gebieden met warm weer. Zorg ervoor dat u seizoensgebonden onderhoud en speciale armaturen begrijpt die u mogelijk nodig hebt. Aan de kust van Florida moet je orkaanluiken kopen - en iemand bij de hand hebben die ze snel kan aanbrengen en je eigendom kan beveiligen als je weg bent wanneer er een storm nadert, zegt Ameer. Als u het huis niet vaak zelf bezoekt, moet iemand het regelmatig controleren op lekken of andere problemen, en moet u mogelijk diensten inhuren voor sneeuwruimen, zwembad- en gazononderhoud of ander onderhoud.
Bekijk welk type verzekering u nodig heeft en hoeveel het kost. Een overstromingsverzekering is een must in gebieden met een hoog overstromingsrisico - en uw hypotheekverstrekker kan dit in bepaalde gebieden eisen. Als het onroerend goed deel uitmaakt van een vereniging van huiseigenaren of condos, zoek dan de kosten op.
Als u een budget maakt, mag u keukengerei en meubels niet over het hoofd zien om zowel in huis als op een terras of bij het zwembad te plaatsen. U wilt elk jaar een schatting maken van de reiskosten van en naar de accommodatie. Sommige eigenaren van een vakantiehuis kopen een andere auto of vrachtwagen om in het nieuwe huis te houden, en als je in de buurt van water bent, is de kans groot dat je een boot wilt.
Als je een hypotheek krijgt, is het vaak slim om een lokale geldverstrekker in te schakelen. Het kan sneller en efficiënter werken dan een grotere instelling, en het zal waarschijnlijk een taxateur sturen die bekend is met het gebied en die een nauwkeuriger schatting van de waarde van het huis kan geven dan iemand van buiten de regio. Vraag uw makelaar om advies.
Hypotheken voor tweede huizen verschillen in een aantal opzichten van die voor primaire huizen. Leners die in financiële moeilijkheden komen, hebben meer kans om in gebreke te blijven bij een hypotheek voor een tweede woning dan bij een hypotheek voor een hoofdverblijf, en kredietverstrekkers houden met dat risico rekening. De rentetarieven zijn vaak ongeveer 0,25 tot 0,5 procentpunt hoger voor hypotheken voor tweede huizen dan voor leningen voor primaire woningen, zegt Keith Gumbinger, vice-president van hypotheekinformatiesite HSH.com. U moet een aanbetaling doen van ten minste 10% (voor een primaire woning kunt u bij een conventionele hypotheek misschien maar 3% neerleggen), en sommige kredietverstrekkers vragen 20%. De minimale vereisten voor kredietscores zijn iets hoger dan die voor primaire woningen. Met een loan-to-value-ratio (het bedrag dat u verschuldigd bent aan de lening als percentage van de woningwaarde) hoger dan 75%, heeft u mogelijk een minimale FICO-score van 680 nodig om in aanmerking te komen (op een schaal van 300 tot 850), vergeleken met ongeveer 620 tot 640 voor een primaire woninglening, zegt Gumbinger. U zult waarschijnlijk contante reserves moeten hebben om ten minste een paar maanden aan hypotheekbetalingen te dekken . U mag wat huurinkomsten verwachten (zie hieronder), maar dergelijke potentiële inkomsten helpen u niet in aanmerking te komen voor een lening voor een tweede huis. Als u het huis niet gaat bewonen en van plan bent het fulltime te verhuren, wordt het beschouwd als een vastgoedbelegging en kunnen huurinkomsten worden overwogen.
Het aanboren van het eigen vermogen in uw primaire woning is een manier om geld in te zamelen voor de aankoop van uw tweede huis. Uw opties omvatten een eigenvermogenslening of kredietlijn of een uitbetalingsherfinanciering, waarbij u meer leent dan u verschuldigd bent op uw primaire woning en het extra geld als contant geld opneemt. Maar nu de economie een klap krijgt, scherpen kredietverstrekkers het lenen van eigen vermogen aan.
Voor hypotheken die na 15 december 2017 zijn verkregen, kunnen huiseigenaren die hun federale belastingaangifte specificeren, rente aftrekken van maximaal $ 750.000 aan totale leningsaldi ($ 375.000 indien gehuwd afzonderlijk indient), inclusief zowel een primaire als een tweede woning; voor oudere hypotheken kunt u rente aftrekken van maximaal $ 1 miljoen aan schulden, of $ 500.000 als gehuwde apart wordt ingediend. Als een van uw hypotheken in de eerste categorie valt en de andere in de tweede categorie, raadpleeg dan een belastingadviseur voor hulp, stelt Mark Alaimo voor, een gecertificeerde openbare accountant en lid van het Personal Financial Specialist Committee van het American Institute of CPA's. U kunt mogelijk ook staats- en lokale onroerendgoedbelasting aftrekken, tot een gecombineerde limiet van $ 10.000 ($ 5.000 indien afzonderlijk gehuwd) op staats- en lokale inkomsten-, verkoop- en onroerendgoedbelasting .
Als u gedurende het belastingjaar meer dan 14 dagen of meer dan 10% van het totaal aantal dagen in uw vakantiehuis woont tegen een redelijke huurprijs (afhankelijk van wat hoger is), beschouwt de IRS het als uw persoonlijke verblijfplaats en niet uitsluitend een huur onroerend goed. Als u uw vakantiewoning minder dan 15 dagen per jaar verhuurt, zijn de huurinkomsten belastingvrij. Als u meer dan 14 dagen per jaar verhuurt, moet u de huurinkomsten aangeven op uw belastingaangifte en kunt u huurkosten zoals hypotheekrente, onroerende voorheffing, onderhoud en nutsvoorzieningen aftrekken. Maar u kunt alleen het deel van die kosten aftrekken die zijn gemaakt terwijl huurders de woning gebruiken.
U bent misschien van plan uw eigendom te verhuren wanneer u het niet zelf bezoekt om de kosten te helpen dekken, maar dat is een wankel vooruitzicht totdat de pandemie in de achteruitkijkspiegel is. De verhuuractiviteit is teruggekeerd in veel populaire vakantiegebieden, maar staats- en lokale overheden kunnen opnieuw kortetermijnverhuur verbieden in gebieden waar COVID-19-gevallen toenemen. En zelfs waar verhuur is toegestaan, maken vakantiegangers zich zorgen over de risico's van het betreden van andere huizen .
"Wees zeer conservatief" met uw verwachtingen voor huurinkomsten, zegt Michael Slevin, president van Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties. "Zorg ervoor dat je weer een shutdown kunt doorstaan." Lees ook de regels van de community als het gaat om verhuur. Sommige huiseigenaren of verenigingen van appartementen staan te allen tijde kortetermijnverhuur toe, en sommige verbieden huurders mogelijk gebruik te maken van faciliteiten zoals het zwembad of de fitnessruimte.
Als u uw woning toch verhuurt, is het inhuren van een goede schoonmaakdienst belangrijk. Gasten die op zoek zijn naar een vakantiewoning, zoeken steeds vaker op internet met trefwoorden die verband houden met netheid, zegt Shaun Greer, senior directeur onroerend goed voor Vacasa, een boekingssite voor vakantieverhuur. Pandemie of niet, huurders houden van comfortabel meubilair van hoge kwaliteit. "Je kunt geen verkeerd glaswerk in de keuken hebben met een luxe vakantiewoning", zegt Ready.
