Als u overweegt om als verhuurder uw teen in het water te dompelen en te het is de moeite waard om deze gids te lezen om de risico's en kosten te begrijpen, evenals uw potentiële rendement.
(Opmerking :Als u overweegt om te kopen voor verhuur of al een verhuurder bent, raad ik u aan gebruik te maken van dit GRATIS advies voor koop voor verhuur*).
Er was een tijd dat beleggingen voor verhuur voor verhuur erg populair waren, met veel mensen die hun hoofdverblijf overnamen om de aankoop van een onroerend goed voor verhuur te financieren. Toen we herstelden van de financiële crisis en de vastgoedwaarden stegen, samen met de hefboomwerking die werd verkregen door middel van een hypotheek, namen buy-to-let-investeringen een hoge vlucht. In 2014 begon de regering, bezorgd over het feit dat de koop-om-te-verhuursector de inflatie van de huizenprijzen aanwakkerde, een gefaseerde invoering van nieuwe regels voor de belastingheffing op inkomsten uit huurwoningen.
De gefaseerde invoering van deze nieuwe belastingregels eindigde in april 2020, op dat moment kon u geen hypotheeklasten meer aftrekken van de huurinkomsten om uw belastingplicht op een huurwoning te verminderen. In plaats daarvan zouden verhuurders belastingvermindering ontvangen op basis van 20% van de hypotheekbetalingen, wat minder genereus is voor belastingbetalers met een hoger tarief.
Ondanks de wijzigingen in de belastingheffing, kan een onroerend goed voor verhuur nog steeds een goede investering zijn, zolang u de volgende punten begrijpt:
Het kan gemakkelijk zijn om te vergeten dat de prijzen van onroerend goed niet alleen maar stijgen. Er zijn perioden geweest waarin de vastgoedprijzen zijn gedaald, maar ook langere perioden waarin de prijzen juist zijwaarts zijn bewogen. De belangstelling voor beleggingen die verhuurd kunnen worden, heeft de neiging om een piek te bereiken wanneer de vastgoedprijzen zich in een periode van groei bevinden en beleggers het gevaar lopen dit te zien als een kans om snel rijk te worden. Zoals alle investeringen is buy-to-let een langetermijnproject dat voor inkomsten en groei kan zorgen.
Op dit moment zijn de huuropbrengsten hoog, deels doordat veel starters niet in staat zijn een lening te krijgen om een eigen woning te kopen. Kredietverstrekkers vragen nu een aanzienlijke aanbetaling om een hypotheek te krijgen, wat voor veel potentiële kopers buiten het bereik van veel potentiële kopers ligt. Dit zal niet altijd het geval zijn en er zal een tijd komen dat huurders dun op de grond zullen zijn, wat resulteert in dalende buy-to-let-huren.
Zowel onroerendgoedprijzen als huuropbrengsten voor verhuur zijn cyclisch, dus u moet deze investering als een langetermijninvestering zien. Als u het type bent dat in en uit investeringen wil springen om winst te maken, is buy-to-let waarschijnlijk niets voor u. Eigendommen zijn geen liquide activa en als u probeert uw belegging in tijden van problemen af te lossen, kan dit tot gevolg hebben dat u algeheel verlies lijdt. De periode vanaf het op de markt brengen van een woning tot de voltooiing van de verkoop kan enkele maanden zijn.
De onderstaande grafiek toont de procentuele inflatie van de huizenprijzen sinds 2000. Deze grafiek geeft perfect weer hoe de waardegroei van huizen niet zomaar een rechte lijn is, maar behoorlijk sterk fluctueert in de tijd, gedreven door economische of andere factoren.
GRATIS:27 punten checklist van een succesvolle koop-te-verhuur verhuurder
Het is onrealistisch om aan te nemen dat uw te verhuren eigendom te allen tijde wordt verhuurd. De huurmarkt is fluïde met huurders die vrij regelmatig van woning wisselen vanwege familie- of werkproblemen, dus u zult uw koop-voor-verhuur onroerend goed tijdens deze periodes moeten financieren. Lees ook mijn artikel "Huurgarantieverzekering - wat is het? En is het de moeite waard om te kopen?"
Het rendement op uw investering voor verhuur wordt het huurrendement genoemd en is afhankelijk van een aantal factoren:type onroerend goed, locatie, marktomstandigheden en staat van het onroerend goed.
Het brutorendement van een te verhuren onroerend goed is de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs, uitgedrukt als een percentage.
De onderstaande tabel toont het gemiddelde huurrendement in 2021 voor verschillende locaties in het VK:
| Regio | Gemiddeld huurrendement |
| Londen | 2,83% |
| Zuidoost | 3,27% |
| Zuidwest | 3,70% |
| West Midlands | 3,85% |
| East Midlands | 3,80% |
| Oost | 3,41% |
| Noordoost | 3,46% |
| Noordwest | 4,69% |
| Yorkshire en de Humber | 4,56% |
| Wales | 4,31% |
| Schotland | 4,54% |
Het nettorendement is de jaarlijkse huurinkomsten op uw te verhuren onroerend goed minus kosten zoals hypotheekbetalingen, reparatiekosten, honoraria en leegstandstermijnen gedeeld door de aankoopprijs, uitgedrukt als percentage. Het brutohuurrendement in het VK ligt rond de 3,5%, maar het nettorendement kan een stuk lager zijn als uw kosten hoog zijn of als u lange periodes van leegstand ervaart. Goedkopere koopwoningen zullen een beter jaarrendement opleveren en ik raad u aan te zoeken naar een huurrendement in de buurt van 130-150% van uw hypotheeklasten.
Maar zoals ik al zei, de locatie van uw koop-te-verhuur onroerend goed zal uw rendement beïnvloeden, dus lees mijn artikel "Waar te investeren in een koop-te-verhuur onroerend goed om het beste te krijgen terug".
Als u niet het geluk heeft om de volledige aankoopprijs voor verhuur met uw spaargeld te kunnen financieren, moet u een hypotheek voor verhuur of een herhypotheek afsluiten op uw huidige eigendom. U heeft een minimale aanbetaling van 25% van de aankoopprijs nodig om een hypotheek voor verhuur af te sluiten. Onthoud dat hoe hoger de aanbetaling die u op uw aankoop kunt doen, hoe beter u een hypotheek kunt afsluiten.
(Ik raad u aan gebruik te maken van dit GRATIS advies voor het kopen van hypotheek om erachter te komen hoeveel een geldschieter u zal lenen en om de beste deal te sluiten).
Er zijn aanzienlijke middelen nodig om een vastgoedbelegging voor verhuur te kopen. Ten eerste, als een geldschieter een hypotheek nodig heeft, zal u waarschijnlijk een aanbetaling van 25% of meer vragen voordat zij uw leningaanvraag in overweging nemen (meer hierover hieronder). Daarnaast zijn er de gebruikelijke kosten die gepaard gaan met de aankoop van onroerend goed:keuringskosten, zegelrechten, juridische kosten, hypotheekadministratiekosten en verzekering.
Zodra u uw onroerend goed voor de verhuur heeft gekocht, zijn er nog meer kosten voordat u enig rendement op uw investering kunt behalen. U moet het pand schoonmaken en eventuele reparaties uitvoeren, meubels, apparaten en apparatuur kopen die uw huurder mag verwachten. Daarnaast moet u betalen voor een Gas- en Veiligheidsrapport om aan de wetgeving te voldoen. Als u particulier verhuurt, zijn er advertentiekosten of kunt u de kosten betalen voor een verhuurmakelaar om een huurder te vinden. Ook zijn er kosten verbonden aan het uitvoeren van een inventarisatie, het opstellen van een huurovereenkomst en het verkrijgen van referenties.
Sommige koopwoningen kosten meer dan andere om te onderhouden, afhankelijk van de leeftijd, staat en andere verantwoordelijkheden, zoals liften in flatgebouwen. De grootste kostenpost zijn waarschijnlijk uw hypotheekaflossingen. Op dit moment zijn de hypotheekrentes laag, maar dit zal niet eeuwig duren, dus u moet rekening houden met aanzienlijke stijgingen in de komende jaren. U moet ook het onroerend goed en de inhoud ervan verzekeren, en het is verstandig om een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering en een huurverzekering te overwegen. Als het onroerend goed erfpacht is, moet u ook een jaarlijkse canon en servicekosten betalen.
Als u van plan bent om voor de eerste keer verhuurd te worden, moet u zich bewust zijn van uw wettelijke verantwoordelijkheden met betrekking tot onroerend goed dat wordt verhuurd.
Elektriciteitsvoorziening en apparaten binnen een woning moeten 'veilig' zijn.
Alle elektrische apparaten moeten regelmatig worden gecontroleerd op defecten (bijv. gerafelde bedrading, slecht gemonteerde stekkers). Hoewel er geen wettelijke controleprocedure of tijdschema's zijn, wordt het ten zeerste aanbevolen dat een jaarlijkse controle wordt uitgevoerd door een gekwalificeerde elektrotechnicus. Er moeten registers van de controles worden bewaard en beschikbaar zijn voor inspectie indien nodig.
Alle onveilige items moeten uit het pand worden verwijderd voordat het te huur wordt aangeboden.
Het is raadzaam om op alle eigendommen rookmelders te plaatsen en deze mee te nemen in de jaarlijkse controle om te controleren of ze werken.
Alle gastoestellen en de bijbehorende leidingen en rookkanalen moeten worden onderhouden om ervoor te zorgen dat ze veilig te gebruiken zijn. Een jaarlijkse inspectie door een gekwalificeerde Gas Safe gas engineer is nu wettelijk verplicht.
Er moet een Gas Safety Record (GSR) worden bijgehouden met de data van inspectie en eventuele geconstateerde defecten. Dit record moet bij ondertekening van de huurovereenkomst aan de huurder worden verstrekt.
Een gastoestel met een open rookkanaal mag niet in een slaapkamer worden geïnstalleerd.
Indien een gasmeter in een meterkast is geïnstalleerd, dient de huurder een passend geëtiketteerde sleutel van de kast te krijgen.
Nadat werkzaamheden aan een apparaat zijn uitgevoerd, moet een gespecificeerde reeks veiligheidscontroles worden uitgevoerd door een gekwalificeerde Gas Safe-gastechnicus.
Instructies voor het gebruik van alle gastoestellen moeten aan de huurder worden verstrekt.
Elk gastoestel waarvan bekend is dat het defect is of verkeerd is geïnstalleerd, mag niet worden gebruikt en moet onmiddellijk worden gerepareerd of verwijderd.
Alle gastoestellen hebben ventilatie nodig om correct en veilig te werken, dus zorg ervoor dat ventilatieopeningen en luchtstenen niet worden geblokkeerd.
Het niet naleven van de bovenstaande veiligheidsvoorschriften is een strafbaar feit en kan leiden tot een hoge boete of zelfs gevangenisstraf.
Alle bedden, matrassen, hoofdeinden, sierkussens, kussens, stretch- of losse hoezen voor meubels, kindermeubels, tuinmeubelen moeten voorzien zijn van de juiste labels voor brandveiligheid.
De voorschriften zijn niet van toepassing op meubelen die vóór 1950 zijn vervaardigd, beddengoed, losse hoezen voor matrassen, gordijnen, vloerkleden, slaapzakken en kussenhoezen.
De aanbetalingen van alle huurders moeten binnen 30 dagen na ontvangst worden gestort in een door de overheid goedgekeurd depositosysteem.
Niet-naleving kan resulteren in een financiële boete van maximaal drie keer het bedrag van de aanbetaling.
Als een koop-te-verhuur verhuurder de bovenstaande regels negeert, stellen ze zichzelf kwetsbaar op voor een of alle van de volgende zaken:
Prima
Gevangenisstraf
Burgerlijke schadevergoeding door een huurder
Mogelijke beschuldigingen van doodslag
Ongeldige verzekering
Strafregister
Een HMO is elk huis of appartement dat wordt bewoond door twee of meer huishoudens, wordt gebruikt als hun hoofd- of enige woning en waar basisvoorzieningen zoals keuken, badkamer of toilet worden gedeeld. Een huishouden kan een alleenstaande persoon zijn, leden van hetzelfde gezin die samenwonen of samenwonende partners.
Een HKD wordt beschouwd als de hoofd- of enige verblijfplaats van een persoon indien:
het is hun enige verblijfplaats
ze wonen daar als voltijdstudent in het voortgezet onderwijs
de accommodatie wordt gebruikt als toevluchtsoord tegen huiselijk geweld
het wordt bezet door migrerende of seizoensarbeiders
het wordt bewoond door asielzoekers die gedeeltelijk of volledig worden gefinancierd door de National Asylum Support Scheme
HMO moet een vergunning hebben als ze drie of meer verdiepingen hebben of worden bewoond door vijf of meer personen die twee of meer huishoudens vormen. Gemeenten hebben de bevoegdheid om deze regels uit te breiden naar andere eigendommen.
De gemeente moet naar de volgende factoren kijken:
de geschiktheid van het pand voor het aantal bewoners
de geschiktheid van de faciliteiten binnen het pand
de geschiktheid van de verhuurder of beheerder om het onroerend goed te beheren
de algemene geschiktheid van de beheersregelingen
De gemeente moet ook voorwaarden stellen aan de voorzieningen in het pand om de veiligheid van meubels en gas- en elektrische installaties te waarborgen.
Het is een strafbaar feit om een HMO te beheren zonder vergunning en indien veroordeeld kan een verhuurder een boete krijgen van maximaal £ 20.000
Het is een strafbaar feit voor een verhuurder om meer bewoners te hebben dan de vergunning toestaat en ze kunnen een boete krijgen van maximaal £ 20.000. Als de voorwaarden van de licentie worden geschonden, kan de verhuurder een boete krijgen van maximaal £ 5.000.
Als u overweegt te investeren in een onroerend goed dat u wilt verhuren, zijn er enkele belangrijke punten die u moet aanpakken om een succesvol resultaat van uw investering te garanderen.
Als u overweegt te investeren in uw eerste koop-voor-verhuur onroerend goed, moet u uw investeringsdoelen en de strategie die u gaat volgen bepalen. Er moet een businessplan worden opgesteld, ruim voor uw initiële investering, dat de volgende gebieden omvat:
Hoeveel geld gaat u investeren in uw buy-to-let en koopt u het onroerend goed met contant geld of heeft u een hypotheek nodig?
Wat is het doel van de buy-to-let-investering, wilt u een maandelijks inkomen, kapitaalgroei of beide creëren?
Hoeveel eigendommen wilt u in uw koop-te-verhuur portefeuille, wilt u een portefeuille met onroerend goed opbouwen of blijft u bij één?
Welk type onroerend goed dat u wilt kopen voor uw investering (huizen, appartementen, studentenverhuur of zelfs commercieel onroerend goed)?
Wat is uw exit-strategie wanneer u uiteindelijk uw buy-to-let-investering moet realiseren. Wanneer en hoe gaat dit gebeuren?
Het motto 'beleg nooit in iets dat je niet begrijpt' was nooit meer waar dan bij buy-to-let. Onderzoek, onderzoek en doe meer onderzoek
Begrijp de eigendommen en de locaties die u het beste rendement opleveren op uw investering voor verhuur voor verhuur
Begrijp de problemen die zich kunnen voordoen bij het bezitten van een voor verhuur bestemd onroerend goed en de tijdschema's voor het realiseren van uw investering wanneer de tijd daar is
Als u iemand kent die heeft geïnvesteerd in koopwoningen, praat dan met hen over hun ervaringen, zowel goede als slechte
Ontdek welke gebieden het beste zijn voor de opbrengst van koop-en-verhuur huurwoningen
Wilt u een koop-voor-verhuur pand klaar voor verhuur of bent u bereid om wat werk te verzetten om een woning op verhuurniveau te brengen?
Wilt u investeren in een koopwoning dicht bij uw huis of bent u bereid elders te zoeken naar de beste potentiële opbrengst?
Praat met makelaars over de beste koopwoningen om te kopen vanuit hun oogpunt en lokale kennis
Koop een koopwoning altijd op basis van huurrendement en niet op basis van of u er zelf in zou willen wonen
Staat u kinderen, huisdieren en rokers toe in uw woning?
Staat u toe dat mensen met een uitkering uw eigendom verhuren?
Verhuur je aan studenten?
Wilt u de huurders zelf doorlichten of schakelt u een verhuurmakelaar in?
Beheert u de te verhuren woning zelf of gaat u gebruik maken van de diensten van een verhuurmakelaar? Lees mijn artikel "Een verhuurder zijn:een verhuurmakelaar gebruiken versus het zelf doen" voor meer informatie.
Als u een verhuurmakelaar gebruikt, zullen zij dan alles regelen of alleen de taak om een huurder te vinden en weet u wat de kosten zijn?
Als u het te verhuren onroerend goed zelf beheert, heeft u dan een onderhoudspersoon of -bedrijf die eventuele noodoproepen kan behandelen?
Begrijp de volledige aankoopkosten, zoals zegelrechten, advocatenkosten en eventuele hypotheekkosten voordat u uw eerste aankoop doet
Begrijp de lopende kosten, zoals hypotheekbetalingen, verzekeringskosten, onderhoudskosten, kosten voor verhuurmakelaars en mogelijke nietigheidsperioden
Er zijn wettelijke verantwoordelijkheden waaraan een huisbaas zich moet houden met ernstige gevolgen als hij wordt genegeerd
Inkomsten of winsten van koop voor verhuur zijn belastbaar, dus lees dit artikel voor meer informatie - "Gids voor inkomstenbelasting van een huurwoning"
Als u een hypotheek nodig heeft om uw te verhuren onroerend goed te kopen, kijk dan rond om de beste deal te krijgen. Gebruik eerst deze rekenmachine om te berekenen hoeveel een geldschieter u waarschijnlijk zal lenen
Zoek dan zelf de beste deal of schakel de diensten en kennis in van een professionele hypotheekadviseur om ervoor te zorgen dat u de beste hypotheekovereenkomst voor verhuur krijgt.
Als een link een * ernaast heeft, betekent dit dat het een gelieerde link is. Als je via de link gaat, kan Money to the Masses een kleine vergoeding ontvangen, waardoor Money to the Masses gratis kan worden gebruikt. De volgende link kan worden gebruikt als u Money to the Masses niet wilt helpen of geen gebruik wilt maken van exclusieve aanbiedingen - VouchedFor, Habito
