Grondcontracten op afbetaling, ook wel contract voor akte genoemd, is een verscheidenheid aan financiering van eigenaren van onroerend goed waarmee een koper en verkoper het goedkeuringsproces van de bank kunnen overslaan en rechtstreeks met elkaar kunnen samenwerken. Grondcontracten zijn een gebruikelijke manier om onroerend goed te kopen en verkopen in de staat Michigan, en hoewel elk grondcontract kan variëren vanwege de flexibele aard van de deal, zijn er overeenkomsten die elke partij mag verwachten.
Het typische grondcontract, in Michigan en elders, vereist dat de verkoper de akte in zijn eigen naam houdt als onderpand terwijl hij tijdelijk de aankoop voor de verkopende partij financiert. De verkoper wil meestal een lening van 30 jaar, met een ballonbetaling die na vijf of tien jaar moet worden betaald. Ze spreken een prijs, rente en aanbetaling af, die gemiddeld klein is en varieert van 1 tot 10 procent. De vendee stemt er ook mee in om het onroerend goed te onderhouden en noodzakelijke reparaties uit te voeren, evenals het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekering. De deals worden geregistreerd met de county recorder of akten.
Gemiddelde contractvoorwaarden voor grond in Michigan vragen om een afschrijving van 30 jaar waarbij de verkoper het volledige verschuldigde saldo moet betalen nadat de financieringsperiode van de verkoper is afgelopen. Dit wordt meestal bereikt via herfinanciering van vendee. De betalingen die de verkopende partij tijdens de looptijd doet, bouwen een billijk aandeel voor haar op; dat eigen vermogen wordt gebruikt om een banklening te herfinancieren en de verkoper wordt volledig betaald. Wanneer dat gebeurt, draagt de verkoper de titel over aan de verkopende partij.
Als de verkoper in gebreke blijft, verleent Michigan de verkoper de rechten van verbeurdverklaring, op voorwaarde dat de clausule in het verkoopcontract is geschreven. Met verbeurdverklaring kan de verkoper het eigendom eenvoudig teruggeven aan de verkoper als hij achterloopt met betalingen en deze niet kan inhalen. De vendee heeft 90 of 180 dagen om de wanbetaling te herstellen, afhankelijk van het bedrag dat ze in het contract heeft gestort. Als ze het verzuim niet kan herstellen, wordt het eigendom teruggegeven aan de verkoper en houdt de verkoper de betalingen als vaste schadevergoeding.
Michigan geeft verkopers ook het recht om buitengerechtelijk af te schermen als het verkoopcontract een verkoopbevoegdheidsclausule bevat. Dit betekent dat de verkoper niet via de rechtbank hoeft te gaan om het huis terug te vorderen. De verkoper kan volgens de wet van Michigan ook gerechtelijk beslag leggen, maar het is langzamer en duurder. Het grote verschil tussen verbeurdverklaring en uitsluiting is dat bij verbeurdverklaring de vendee actueel kan worden door alleen het achterstallige saldo te betalen (en dan in het pand kan blijven, op voorwaarde dat ze actueel blijft). Afscherming versnelt het volledige verschuldigde saldo; en bovendien kan de verkoper worden gedwongen aansprakelijk te worden gesteld voor eventuele tekortkomingen die niet worden verholpen door de verkoop van het onroerend goed.
Michigan biedt ook bescherming voor de vendees in het geval de verkoper niet in staat is om een duidelijke titel te leveren bij tevredenheid van het contract (wat betekent dat de vendee de verkoper volledig betaalt). De verkoper kan een gerechtelijk bevel verkrijgen dat de verkoper opdraagt de akte te leveren. De vendee kan ook het grondcontract annuleren en de teruggave eisen van al het geld dat in het onroerend goed is gestort. Ten slotte kan de vendee aanvullende geldelijke schadevergoeding eisen.
Een belangrijke mijlpaal in de pensioenleeftijd die mensen geneigd zijn te vergeten
Robintrack Review:een diepe duik in het volgen van de kuddes detailhandelaren
Vanaf januari zal de regering de socialezekerheidsuitkeringen voor 2022 met bijna 6% aanpassen. Hier leest u wat u kunt verwachten.
Hoofd en schouders patroon
Hoe voedselverspilling uit uw koelkast te elimineren?
