Volgens Zillow zijn de huizenprijzen in New York sinds 2008 met 30% gestegen en alleen al in 2017 met 5,4%. De gemiddelde woningwaarde is $ 674.500, terwijl huizen die momenteel te koop staan, een mediane huizenprijs hebben van $ 825.000, wat duidt op een aanhoudende stijging in de komende jaren.
De US Census merkt op dat de mediane thuiswaarden van New York meer zijn dan het dubbele van de nationale medianen, die schommelen in het bereik van $ 320.000.
Vanwege de unieke factoren die van invloed zijn op de huidige hypotheekrente in New York, zoals bevolkingsdichtheid, hoge leningbedragen, stijgende huizenprijzen, hoge onroerendgoedbelasting, nabijheid van wereldwijde talentpools en concurrentie van huizenkopers, moeten bewoners speciale aandacht besteden aan de onroerendgoedomgeving waarmee ze worden geconfronteerd en welke voordelen ze kunnen hebben.
Inhoudsopgave:
Bij het onderzoeken van hypotheekopties in New York, is het belangrijk om de lange lijst van factoren te herkennen die van invloed zijn op de specifieke hypotheekrente die men kan ontvangen.
Een rentetarief van 3,5% voor een conventionele hypotheek met een vaste rente van 30 jaar is bijvoorbeeld enorm verschillend van een rentetarief van 3,5% voor een 5/1-hypotheek met variabele rente (ARM), ondanks dat de tarieven oppervlakkig gezien precies hetzelfde zijn.
Gedurende de looptijd van een lening kan een fractie van een procentpunt meer uitgeven over 30 jaar leiden tot tienduizenden extra dollars. Daarom is een fundamenteel begrip van elke factor die helpt bij het bepalen van de hypotheek- en herfinancieringsrente noodzakelijk voor kredietnemers, ongeacht het inkomensniveau.
Hieronder staan zeven elementen waar leners in het bijzonder op moeten letten:
Kredietverstrekkers beschouwen mensen met hogere kredietscores (in het bereik van meer dan 700) doorgaans als minder risicovol dan kredietnemers met slechtere scores (600 en lager). Kredietscores werpen licht op de waargenomen aansprakelijkheid van een lener en de hypotheekvoorwaarden waarvoor zij in aanmerking komen.
Hoge kredietscores leiden vaak tot lagere hypotheekrentes, en het tegenovergestelde is ook waar. In de praktijk onderzoeken kredietrapportagebureaus zoals Experian, Equifax en TransUnion de kredietgeschiedenis van kredietnemers met betrekking tot leningen, creditcards en terugkerende betalingen.
Lenders beoordelen vervolgens de verzamelde kredietscore om te voorspellen hoe betrouwbaar iemand kan zijn met betrekking tot het voldoen aan de voorwaarden van een woninglening en het op tijd aflossen van een hypotheek. De federale overheid is een geweldige bron voor meer informatie over kredietrapporten, aangezien consumenten recht hebben op één gratis kredietrapport per jaar van elk van de bovengenoemde bureaus.
Het type woningkrediet dat u kiest, zal een grote bepalende factor zijn voor de aanbetaling. Afgezien van het type lening, kan de aanbetaling zelf echter de huidige en toekomstige rentetarieven van een lener beïnvloeden.
Over het algemeen staat een grotere aanbetaling gelijk aan een lagere rente, aangezien de lener aan de geldschieter heeft aangetoond dat hij of zij bereid is een aanzienlijk belang in het onroerend goed te nemen, waardoor het risico wordt verkleind dat hij onbetrouwbaar is bij het nakomen van toekomstige betalingsverplichtingen.
De traditionele benchmark die door de meeste financiële instellingen wordt gebruikt, is een aanbetaling van 20%. Leners die deze drempel niet kunnen halen, kunnen echter een particuliere hypotheekverzekering (PMI) afsluiten, waardoor het aanbetalingsbedrag wordt verlaagd en er extra kosten in rekening worden gebracht voor reguliere maandelijkse betalingen.
Zoals vermeld, hangt het type lening dat beschikbaar is voor leners af van zowel het aanbod van de geldschieter als van het voldoen aan specifieke geschiktheidsvereisten. Een hypotheek met vaste rente houdt bijvoorbeeld de rente vast gedurende de hele looptijd van de lening, tenzij leners ervoor kiezen om te herfinancieren.
Een ARM begint meestal met een beginnende teaser-snelheid die vervolgens toeneemt na vijf, zeven of tien jaar. Bovendien kunnen woningkredieten die duurder zijn en gepaard gaan met een grotere aanbetaling, resulteren in een lagere rente.
Andere soorten hypotheken en hun respectieve bedragen, zoals VA-, bouw- en jumboleningen, hebben ook hun eigen bepalingen en tariefoverwegingen, die per geldschieter verschillen.
Het precieze bedrag dat leners kunnen verwachten te betalen aan rente, komt in grote lijnen neer op, onder andere, of de tariefvoorwaarden als vast of aanpasbaar zijn gestructureerd. Een vaste rente betekent dat leners elke maand een bepaald percentage rente betalen naast hun terugkerende hypotheeksaldo, een bedrag dat stabiel blijft gedurende de looptijd van de lening.
Deze structuur maakt het voor kredietnemers gemakkelijker om hun financiën van jaar tot jaar te plannen. Een ARM heeft een variabel tarief, in die zin dat het rentepercentage dat elke maand wordt betaald in de loop van de tijd verandert. Als hun geldschieter de tarieven verhoogt, kunnen leners die een aanpasbaar tarief betalen, verwachten dat hun totale maandelijkse betalingen duurder worden.
Het voorbehoud is dat geldschieters in het begin lage introductietarieven bieden, wat aantrekkelijk kan zijn voor leners, waardoor ze voor een bepaalde periode geld kunnen besparen. Als een lener er zeker van kan zijn dat hij het grootste deel van de lening binnen de lage renteperiode betaalt (of omgekeerd van plan is het huis te verkopen voordat het op is), kan een ARM een ideale hypotheekvorm zijn.
De regio, staat, stad, buurt en exacte locatie van het onroerend goed zijn van invloed op hypotheek- en herfinancieringstarieven. Dat komt omdat bepaalde soorten onroerend goed risicovoller zijn dan andere, wat kredietverstrekkers ertoe aanzet de hypotheekrente te verhogen.
Volgens Fannie Mae worden appartementen, gefabriceerde eenheden en eigendommen met meer dan één eenheid over het algemeen als een groter risico beschouwd dan een traditionele eengezinswoning. Dichte stedelijke gebieden zoals New York City bevatten vaak onroerend goed dat sterk geconcentreerd is met appartementen en woningen met meerdere units, wat van invloed kan zijn op de tarieven die New Yorkse leners ontvangen.
Herfinanciering is het proces waarbij het ene type woningkrediet wordt vervangen door een ander, meestal met als doel de lening-tot-waarderatio te verbeteren, toegang te krijgen tot kapitaal, huizen sneller af te betalen of de hypotheekrente te verlagen. Er zijn veel soorten herfinancieringsopties, waaronder de meest populaire, een rente-en-termijn, die doorgaans resulteert in een lagere rente.
Consumenten streven vaak naar conventionele herfinancieringen met vaste rente in de hoop ook de rente te verlagen. Herfinancieringsleningen met aanpasbare rente en uitbetalingen kunnen leiden tot hogere hypotheekrentes, maar leners die deze strategieën toepassen, herfinancieren in de toekomst vaak opnieuw om gunstige tarieven te krijgen.
Het bedrag dat een lener verschuldigd is aan een huis versus de getaxeerde waarde van dat huis, staat bekend als de loan-to-value-ratio. Als een lener bijvoorbeeld nog $ 100.000 verschuldigd is op een huis van $ 300.000, is zijn of haar LTV ongeveer 66%. Kredietverstrekkers eisen vaak dat leners een hypotheekverzekering afsluiten als hun LTV hoger is dan 80%.
Zodra de LTV van een lener onder de 80% zakt, terwijl ze hun hypotheken blijven afbetalen, is het misschien tijd om te herfinancieren, zodat een hypotheekverzekering niet langer nodig is. Ze kunnen ook herfinancieren naar een hypotheek met vaste rente en een lagere rente, omdat hun sterke LTV-ratio een veelbelovend teken is voor kredietverstrekkers.
Zoals hierboven te zien is, maakt vergelijkend winkelen deel uit van het proces voor het kopen en herfinancieren van een huis, en het is een van de beste manieren om geld te besparen.
Het Consumer Financial Protection Bureau merkt op dat 47% van de hypotheeknemers helemaal niet winkelt - ze spreken slechts met één geldschieter. Zo'n strategie is eigenlijk helemaal geen strategie. Een verschil van slechts 0,5% bij het onderhandelen over hypotheekrentevoorwaarden kan betekenen dat u $ 60 per maand bespaart (of $ 60 meer betaalt).
In slechts zeven jaar betekent dit ongeveer $ 5.000 extra dollar aan hypotheekbetalingen.
Een best practice bij het onderzoeken en onderhandelen van hypotheekvoorwaarden is om zoveel mogelijk informatie te hebben; met andere woorden, kennis is macht. Dit kan betekenen dat u via een goedkope makelaar werkt, vier tot vijf geldschieters bezoekt voordat u een definitieve beslissing neemt, en vergelijkbare woningwaarden in een bepaald gebied onderzoekt.
Het is ook belangrijk om te begrijpen dat een groot deel van het hypotheek- en herfinancieringsproces volledig bespreekbaar is, vooral wat betreft het type kernlening, het geleende bedrag en de aanbetaling.
Verder zijn de bijbehorende vergoedingen (taxatie, opmaak, documentvoorbereiding, aanvraag, eigendomsverzekering, enz.) niet gestandaardiseerd in de financiële sector, aangezien sommige kredietverstrekkers afzien van dit soort kosten of ze in de hypotheekkosten opnemen.
Hypotheekleningen in New York zijn er in overvloed. Top kredietverstrekkers zijn onder meer: