Als u wordt geconfronteerd met een afscherming, hoort u dit:het komt goed. Het proces kan een lange en moeilijke weg zijn, maar u zal in orde zijn. Laten we de feiten onder ogen zien, een voor een, zodat u duidelijke antwoorden kunt zien op wat een afscherming is en hoe deze werkt - voor, tijdens en na.
Wat is een executie?
Hoeveel hypotheekbetalingen mag ik missen vóór executie?
Hoe lang blijft een executie op mijn krediet staan?
Wat is het executiemoratorium?
Hoe werkt een executie Werken?
Hoe voorkom ik een executie?
Hoe ga ik verder na een executie?
Een executie is een juridisch proces dat begint wanneer een huiseigenaar is gestopt met het betalen van zijn hypotheek (of in gebreke blijft). Om het saldo van de woninglening te recupereren, kan de geldschieter de verkoop forceren of het onroerend goed veilen .
Een afscherming kan gebeuren als u stopt met het betalen van uw huis, eigendom of timeshare. Maak je geen zorgen, de meeste kredietverstrekkers starten het afschermingsproces niet na één gemiste betaling (hoewel ze dat wel kunnen) - meestal kijk je naar drie tot zes maanden aan gemiste betalingen. Toch is één gemiste betaling een breuk in uw hypotheekovereenkomst - en kan dit late vergoedingen betekenen. En als u na betaling steeds een betaling mist, kan uw geldschieter de juridische procedure starten om hun eigendom terug te nemen.
Onthoud dat als u een hypotheek heeft, uw huis technisch gezien nog steeds eigendom is van de bank of hypotheekverstrekker, wat betekent dat zij het recht hebben om het terug te nemen als u ze niet betaalt. Daarom is het zo belangrijk om contact te houden met je geldverstrekker als je denkt een betaling te missen. Er zijn opties om u te helpen uw betaling te verlagen, vooral als u een serieuze reden heeft om uw betalingen te doen (zoals het verliezen van uw baan). Communicatie is de sleutel.
We zijn hier geen pro-kredietscores, maar u moet alles weten wat er gebeurt bij afscherming, inclusief wat er met uw kredietwaardigheid gebeurt. Een afscherming (in combinatie met die gemiste hypotheekbetalingen) kan uw credit score in een mum van tijd verlagen. In de meeste gevallen geeft uw kredietrapport uw executie weer tot zeven jaar nadat u uw eerste lening niet hebt betaald. 1 Als er zeven jaar zijn verstreken, zou de afscherming vanzelf uit uw rapport moeten vallen. Zo niet, neem dan contact op met uw rapporterende instantie en dien een geschil in.
COVID-19 bracht veel uitdagingen met zich mee (understatement van het jaar daar) - een daarvan was dat het voor veel mensen plotseling veel moeilijker was om hun hypotheek of huurbetalingen te doen. Dus, individuele aanbieders van hypotheekprogramma's hebben de afschermingsmoratorium of hypotheekuitstel om huiseigenaren die door de pandemie zijn getroffen te beschermen tegen het verlies van hun huis, zelfs als ze niet konden betalen.
Het moratorium op afscherming is alleen van toepassing op door de federale overheid gesteunde aanbieders van hypotheekprogramma's zoals Fannie Mae, Freddie Mac, HUD/FHA, VA en USDA. 2 Maar sommige particuliere hypotheekverstrekkers en individuele staten hebben mogelijk ook hun eigen opties voor hypotheekverlichting. Houd er rekening mee dat een verbod op faillissementen niet eeuwig kan duren. Huiseigenaren zullen uiteindelijk achterstallige betalingen moeten doen of gedwongen worden tot uitsluiting wanneer deze hulpverlening ten einde loopt.
Oké, dit klinkt allemaal niet mooi, maar laten we het hebben over wat er gebeurt in een afscherming. Onthoud dat dit proces een beetje anders kan zijn, afhankelijk van de staat waarin u woont en het type executie dat u doormaakt.
Er zijn drie soorten executies:
Nogmaals, ieders omstandigheden en de regels in elke staat zijn een beetje anders, maar verhinderingen gebeuren vaak in deze vijf fasen:
Natuurlijk had je nooit verwacht dat je een betaling zou missen toen je voor het eerst de sleutels van je nieuwe huis in handen had. Maar het gebeurt. Er zijn veel redenen voor een gemiste betaling:vergeetachtigheid, baanverlies of inkomensverlies, echtscheiding, overlijden van een dierbare, hogere rentetarieven en andere rekeningen die zich maar opstapelen.
Wat de reden ook is, een paar gemiste hypotheekbetalingen kunnen tot een afscherming leiden. Als u een levensgebeurtenis heeft gehad die van invloed is op uw betalingen, kunt u het beste contact opnemen met uw geldschieter en hen dit onmiddellijk laten weten. Ze zijn misschien bereid om u een paar maanden genade te geven of een ander betalingsplan uit te werken totdat u uw betalingen kunt inhalen.
Wanneer u ten minste drie tot zes maanden achterloopt met uw betalingen, zal uw geldschieter een ingebrekestelling indienen bij het kantoor van de county recorder - wat betekent dat zij een document zullen inleveren waarin staat dat u uw hypotheekcontract hebt verbroken om uw overeengekomen bedrag per betalingscyclus. Voordat dit gebeurt, sturen ze je een flink aantal brieven met het verzoek om betaling. En wanneer zij de ingebrekestelling indienen, sturen ze u ook een aangetekende brief met het formulier. Met andere woorden, het zal geen verrassing zijn.
Deze stap is de officiële start van het executieproces. Maar luister, als je zojuist een aangetekende brief als deze hebt ontvangen, is het nog niet te laat! Vaak geeft uw geldschieter u drie maanden de tijd om in te halen en de hypotheek te herstellen. Neem dus contact met hen op! Laat hen weten hoeveel u voor de lening kunt inzetten en wanneer, en u kunt mogelijk weer op het goede spoor komen en de rest van dit proces vermijden.
Zodra uw geldschieter of bank hun ingebrekestelling heeft ingediend bij de county recorder, bevindt uw eigendom zich nu in de zogenaamde pre-executiefase. In deze fase heeft u ongeveer drie maanden (soms langer) om uw hypotheek weer op de rails te krijgen. Op dit moment heb je een paar opties:
Een korte verkoop is vergelijkbaar met een gewone huisverkoop, behalve dat u het zo snel mogelijk probeert te verkopen tegen een lagere prijs om de afscherming te verslaan. De naam korte verkoop komt van het feit dat de prijs waarvoor het huis zal gaan, lager zal zijn dan het hypotheeksaldo. De geldschieter moet deze route goedkeuren, maar het is vaak de beste optie voor jou en de geldschieter.
Als u op zoek bent naar een korte verkoop, heeft u een deskundige makelaar nodig om u te begeleiden en u te helpen de juiste kopers te vinden. Probeer ons Endorsed Local Providers (ELP)-programma om een agent te vinden die we vertrouwen.
Als u niet in een korte verkoop kunt verkopen, kunt u besluiten om de akte van uw huis terug te geven aan de geldschieter met een 'akte in plaats van executie'. Met deze optie geeft u in feite het huis (en de hypotheek) op, waardoor uw bank het lange en dure proces van executie kan overslaan.
Wat gebeurt er als geldschieter de grote N-O geeft aan een korte verkoop of als niemand uw huis koopt in de korte verkoop? Uw geldschieter zal een trustee aanwijzen om het onroerend goed te veilen. Deze persoon begint het bod op het resterende bedrag van uw hypotheek, en de verkoop gaat meestal naar het hoogste bod.
Oké, dus in sommige staten, zelfs als het onroerend goed wordt geveild, heeft u als huiseigenaar nog steeds het recht om te proberen het huis te kopen. Dit is echter de deal:u moet het saldo (en rente) betalen plus alles wat uw bank heeft uitgegeven om dit proces te doorlopen. En een andere geldschieter zal op dit moment waarschijnlijk niet het risico nemen u aan te nemen.
PS Heb je je ooit afgevraagd waarom je een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet betalen als je minder dan 20% op je huis zet? Het is voor een situatie als deze. Als u stopt met betalen, beschermt PMI uw geldschieter (niet u) zodat zij geen geld op het huis verliezen als het naar een executieveiling gaat.
Laten we het hebben over wat er gebeurt als het huis niet op een veiling wordt verkocht:het onroerend goed wordt de volledige verantwoordelijkheid van de bank of het hypotheekbedrijf. Belastingen en al. Op dit moment is de bank erg gemotiveerd om het onroerend goed te verkopen en het van hun handen (en hun winst) te krijgen. Als je nog thuis bent, wil je geldschieter je er zo snel mogelijk uit hebben. Het is tijd om te verhuizen, maar blijf lezen. Er is hoop.
We hebben dit een paar keer gezegd, maar het is de moeite waard om nog een keer te bellen:praat met uw geldschieter. Als je je zorgen maakt over het doen van betalingen, als je er een paar hebt gemist, als je al op dit afschermingspad bent, praat dan met je geldschieter. Ja, dit is stressvol en eng, en je zou je kunnen schamen, maar negeren wat er gebeurt, zal niets helpen. U kunt mogelijk het volledige afschermingsproces vermijden als u een duidelijke communicatielijn met uw geldschieter opent. Dus haal diep adem en neem zo snel mogelijk contact op.
Als je net door het lange en harde proces van afscherming bent gelopen, is er licht aan het einde van de tunnel. Het lijkt nu misschien niet zo, maar - zoals we al eerder zeiden - je kunt kom hier doorheen.
Dit is hoe:
Ja, je huis is weg. Maar het vinden van een nieuw huis is je nieuwe prioriteit. Waarschijnlijk kijk je nu naar verhuur. De meeste appartementen en verhuurders willen bewijs zien dat u uw betalingen volledig en op tijd hebt gedaan. Ze doen ook een kredietcontrole.
Het is mogelijk dat de afscherming uw kredietrapport nog niet heeft bereikt. Maar wat er ook gebeurt, het is belangrijk om eerlijk te zijn over uw omstandigheden. Laat je toekomstige verhuurders je inkomensbewijs zien en laat ze weten dat je goed bent voor de maandelijkse huur.
Als je eenmaal een nieuwe plek hebt om te wonen, is het tijd om om je heen te kijken en je situatie eens goed te bekijken. Dit zal niet gemakkelijk zijn, maar het is hoe je vooruit gaat - omhoog en weg van deze pijnlijke situatie. Want luister:je hoeft dit nooit meer mee te maken. Maar je kunt niet negeren wat er is gebeurd of waarom.
Als u uw baan bent kwijtgeraakt of een financiële noodsituatie heeft gehad waardoor uw financiën zijn weggevaagd, dan spijt dat ons zeer. Als de afscherming kwam na een reeks financiële misstappen, hoeft u zich niet te schamen. We maken allemaal fouten en je kunt hier overheen komen.
En raad eens? Je hoeft het niet alleen te doen. Neem contact op met een betrouwbare financiële coach om u te helpen navigeren door wat er is gebeurd en hoe u erbovenuit kunt komen. Geen oordeel. Gewoon begeleiding.
Terwijl je op weg bent naar genezing, is het tijd om je financiën weer op te bouwen. Je FICO-score zegt misschien één ding, maar je waarde en je leven draaien niet om een getal. Lees dat nog eens:Je waarde en je leven draaien niet om een getal.
Als u begint met het opnieuw opbouwen van uw financiën, blijf dan ver weg van krediet. Schulden hebben in het verleden niets voor u gedaan. Ren weg - en blijf weg. Het doel is om een punt te bereiken waarop je nooit meer van iemand anders hoeft te lenen.
We hebben een plan waarmee u uit de schulden kunt komen en zekerheid kunt opbouwen - voor nu en tot ver in de toekomst. Het wordt de 7 babystapjes genoemd:
Oké, dat lijkt waarschijnlijk veel om in je op te nemen. Ja, het zijn maar zeven stappen, maar hoe spring je er echt in en begin je ze te laten gebeuren? Start een gratis proefperiode van Ramsey+ en deel het allemaal op in overzichtelijke, duidelijke stappen. Je krijgt onze beste online geldcursussen en de tools die je nodig hebt om je leven te veranderen.
Omdat je zal draai je leven om. Afscherming is verschrikkelijk, maar het definieert u niet. Elke dag doe je er weer een stap vanaf. niet doen. Hou op. Lopen.