Op 22 ^nd In november 2021, net voor middernacht, kondigde Mapletree Logistics Trust (MLT) de volgende acquisities aan van 17 Grade A logistieke faciliteiten voor haar portfolio:

1. 13 eigendommen in China voor RMB 4,16 miljard (S$ 880,6 miljoen) – verworven met 1,2% korting op de taxatie
2. 3 eigendommen in Vietnam voor US$97,9 miljoen (S$132,7 miljoen) – verworven met 0,8% korting op taxatie
3. 1 onroerend goed in Japan voor JPY 35.000 miljoen (S$ 416,3 miljoen) – verworven met 1,7% korting op taxatie

China – Deze werden verworven van de sponsor met de eigendommen met een gemiddelde grondbezit van 45 jaar. De woningen hebben een gemiddelde leeftijd van 1,5 jaar. De eigendommen in China bevinden zich voornamelijk in de snelgroeiende noordoostelijke regio van China, die goed gepositioneerd is om de groei van de binnenlandse consumptie op te vangen, ondersteund door stijgende e-commerceverkopen.

Vietnam – Deze werden verworven van de sponsor met de eigendommen met een gemiddelde grondbezit van 36 jaar. De woningen hebben een gemiddelde leeftijd van 1,5 jaar. De eigendommen van Vietnam bevinden zich in de provincies Bac Ninh en Binh Duong, die opslag-, logistiek- en distributiecentra zijn voor binnenlandse consumptie voor elektronica-multinationals zoals Samsung, Microsoft en Google, en ook voor e-commercedistributeurs.

Japan – Hoewel niet bekendgemaakt door MLT, gaf een snelle Google-zoekopdracht aan dat de verkoper van het activum mogelijk de Daiwa House Group zou kunnen zijn.

Dit is de 3e ^de . van MLT onroerend goed in Greater Nagoya en 18 ^de in Japan, waarvan acht in de regio Groot-Tokio.

Het Japan Property, voltooid in mei 2019, is een multi-tenant multi-tenant, 5 verdiepingen tellende droge logistieke faciliteit op ongeveer 70.253 m² eigen grond met een bruto vloeroppervlak van 158.034 m². Het is een Ramp-up-magazijn dat zeer gewild is en een schaars goed blijft in het gebied van Greater Nagoya.

The Japan Property heeft een diverse huurdersmix bestaande uit acht gevestigde en gerenommeerde huurders. Ze omvatten een dochteronderneming van een toonaangevende autofabrikant, evenals nationale en internationale marktleiders voor logistiek voor derden, zoals Nohi Transport, Marubeni Logistics en Hitachi Transport System.

Waarom is het een goede aanwinst?

De activa bevinden zich in belangrijke logistieke knooppunten en in de nabijheid van grote bevolkingsstroomgebieden. Deze belangrijke hubs zijn ook de thuisbasis van veel gevestigde bedrijven.

Dit zal MLT in staat stellen zijn aanwezigheid in deze snelgroeiende logistieke markten te verdiepen en kansen te benutten, niet alleen door structurele trends, maar ook door cross-selling op meerdere locaties. De doelstellingen zijn ook van hoge kwaliteit met een sterk en gediversifieerd huurdersbestand.

Zijn er minpunten?

MLT is sinds begin 2020 bezig met een van de grootste overnames in de geschiedenis van Singapore REIT met een uitgebreide activabasis van S$ 12,2 miljard na deze acquisities, vergeleken met slechts S $ 8,5 miljard in maart 2020 en S $ 7,7 miljard in maart 2019.

Omdat het een REIT is, moeten de acquisities worden gefinancierd met een deel van het eigen vermogen om binnen de totale leverage ratio van 50,0% te blijven. Met bijna 200 panden met in totaal 827 huurders, zou men zich afvragen of de REIT onpraktisch zou worden en of ze in dit tempo kunnen blijven groeien.

Hoe wordt het gefinancierd en draagt ​​het financieel bij aan de aandeelhouders?

MLT zal de acquisities in China en Vietnam financieren met behulp van S $ 700,0 miljoen aan eigen vermogen en S $ 313,3 miljoen aan leningen, waarbij het eigen vermogen de volgende componenten omvat:

1. Privéplaatsing van 212.766.000 nieuwe eenheden voor S$1,88, wat een VWAP-korting van 3,5% is
2. Voorkeursaanbieding van 159.109.907 voor S$1,84, wat een VWAP-korting van 5,6% is

MLT heeft de financieringsdetails voor de overname in Japan nog niet afgerond, maar heeft een illustratie verstrekt van de uitgifte van 104,2 miljoen aandelen voor S$ 1,92 om S$ 200,0 miljoen aan eigen vermogen en S$ 224,6 miljoen aan schulden op te halen.

Mapletree is er altijd trots op geweest dat zijn acquisities zowel vanuit een DPU- als NAV-perspectief bijdragen, en deze acquisities zijn niet anders.

De DPU van MLT zal naar verwachting stijgen met 2,2%, de intrinsieke waarde met 4,4% en de totale leverage ratio zal constant blijven op 39,0%. Dit getuigt van het vermogen van MLT om onroerend goed te vinden dat een groot rendement oplevert voor aandeelhouders.

Slotverklaring

MLT was in staat om de private en preferentiële plaatsingen snel te voltooien, waarbij S $ 700,0 miljoen in een oogwenk werd opgehaald en de handel binnen 3 werkdagen werd hervat.

De aandelenkoers hervatte de handel op $ 1,90, wat hoger is dan zowel de onderhandse plaatsing als de preferentiële aanbiedingsprijs. Dit getuigt van een positief beeld van beleggers over het bedrijf.

Met een totale leverage ratio van 39,0%, een sterke sponsorpijplijn, beschikbare kansen in veel markten en structurele rugwind, is er voldoende gelegenheid voor MLT om verdere acquisities voor investeerders uit te voeren.