Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) hebben de afgelopen jaren een wilde rit gemaakt. Beleggers konden geen genoeg krijgen van deze dividendvriendelijke sector na de ineenstorting van 2008. De relatief hoge rendementen waren aantrekkelijk in een wereld waar spaarrekeningen nul opleverden en de rendementen op langerlopende obligaties dichtbij het laagste niveau ooit waren.
Maar de 'aflopende driftbui' van 2013, de stap van Janet Yellen in 2015 om de beoogde fed funds rate boven 0% te brengen en de verkiezing van Donald Trump (waardoor angst voor inflatie werd gewekt) schokten allemaal de obligatiemarkt. Dat schudde op zijn beurt activa, zoals REIT's, die werden behandeld als 'obligatievervangers'. Na elke schrik hebben REIT-prijzen hun verliezen goedgemaakt ... om ze bij de volgende schrik weer te zien verdampen.
REIT-prijzen zijn sinds begin 2015 nergens gedaald. Opmerkelijk is dat ze ook op niveaus zitten die voor het eerst werden gezien in 2007, meer dan tien jaar geleden.
Het is dan ook geen verrassing dat veel REIT's op dit moment aantrekkelijk geprijsd zijn. REIT's hebben als sector ook aanzienlijk hogere rendementen dan bedrijfsobligaties van beleggingskwaliteit, en - in tegenstelling tot obligatiecouponbetalingen - stijgen hun dividenden in de loop van de tijd. REIT's worden ook tegen lagere waarderingen verhandeld dan private equity-vastgoedfondsen, wat niet logisch is gezien hun superieure liquiditeit. Dat soort loskoppeling gebeurt meestal alleen tijdens berenmarkten en raakt in paniek wanneer het kind met het badwater wordt weggegooid.
Laten we deze ontkoppeling in ons voordeel gebruiken. Hier zijn acht REIT's om te kopen terwijl ze tegen respectabele prijzen worden verhandeld en solide dividenden uitkeren.
We beginnen met Taubman Centers (TCO, $61,58) – een retail REIT die gespecialiseerd is in winkelcentra, en die de laatste jaren zijn likje heeft gekost.
Van 2012-16 handelde TCO in een bereik van ongeveer $ 65 tot $ 80 per aandeel. Maar de aandelen begonnen te glijden in de tweede helft van 2016 en moeten zich nog volledig herstellen; op het moment van schrijven handelde het onder $62.
Taubman werd geraakt vanuit verschillende hoeken. Zoals alle REIT's bleek het rentegevoelig te zijn. Daarnaast was Taubman winkeleigenaar in een tijd waarin Amazon.com (AMZN) en e-commerce in het algemeen groeien … ten koste van fysieke winkels.
Toch is er veel leuks aan TCO. De detailhandel bevindt zich in het algemeen misschien midden in een pijnlijke aanpassing, maar Taubman is gespecialiseerd in high-end winkel- en outlet-winkelcentra. Zoals REIT-analist Brad Thomas onlangs schreef:"Taubmans langdurige focus op kwaliteit is de basis van het bedrijf en dit is de belangrijkste onderscheidende factor die het beste van de rest onderscheidt. Taubman Centers is een verhuurder van veel van de hoogste kwaliteit retailers, waaronder Tiffany, Dolce &Gabbana en anderen.”
Een langdurige neergang in de detailhandel zou een hap kunnen nemen van de aandelenkoers van Taubman. Maar consumenten tonen het meeste vertrouwen dat we in jaren hebben gezien en vertonen geen tekenen van vertraging.
Niets kan tegenwoordig echt als 'Amazon-proof' worden beschouwd, maar de huurders van National Retail komen heel dichtbij.
Een triple-net REIT verwijst naar de triple-net-huurovereenkomst, waarbij de huurder niet alleen verantwoordelijk is voor het betalen van huur en nutsvoorzieningen, maar ook voor onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud. REIT's die gespecialiseerd zijn in deze regelingen hebben een veel stabieler (en dus voorspelbaarder) inkomen.
National Retail is een dividendverhogende krachtpatser die zijn uitbetaling al 28 opeenvolgende jaren heeft verhoogd. Dat is genoeg om in aanmerking te komen voor lidmaatschap van de Dividend Aristocrats, maar NNN is geen lid van de Standard &Poor's 500-aandelenindex.
De aandelenkoers van National Retail werd in 2016 een beetje bruisend en kwam uit op $ 53,60. Tegen die prijs had het een nogal onaantrekkelijk dividendrendement van slechts 3,3%. Tegenwoordig leveren aandelen een veel aantrekkelijkere 4,4% op.
Geen enkele REIT-portefeuille van hoge kwaliteit is compleet zonder triple-net retail REIT Realty Income (O, $58,17).
Als eigenaar van utiliteitsgebouwen met veel verkeer, zoals apotheken, buurtwinkels en sportscholen, is Realty Income niet het meest opwindende aandeel dat u kunt kopen. Maar hoewel het misschien saai is, is het niet traag. Het aandeel heeft een samengesteld gemiddeld jaarlijks totaalrendement van 15,8% behaald sinds de beursgang in 1994 en heeft zijn dividend gedurende 83 opeenvolgende kwartalen verhoogd.
U kunt Realty Income beschouwen als een aandeel met de consistentie van een obligatie:een obligatie die maandelijks wordt uitbetaald en de neiging heeft om de uitbetaling minstens één keer per kwartaal te verhogen.
In de gekke stormloop naar inkomsten van de afgelopen jaren, werd de aandelenkoers van Realty Income een beetje bruisend in 2015 en 2016, toen het een record bereikte met een recordhoogte van meer dan $ 72 per aandeel. Hoe geweldig een bedrijf ook is, er is een prijs waarvoor het geen zin meer heeft om aandelen te bezitten. Voor Realty Income kwam dat punt in 2016 toen de aandelen amper 3,3% opbrachten.
Maar na twee extra jaren van dividendverhogingen en een aanzienlijke aandelencorrectie, zien die aandelen er een stuk redelijker uit tegen de huidige prijzen.
Het Amerikaanse gezondheidszorgsysteem is in beweging. Veel Republikeinen hopen nog steeds op intrekking van de Affordable Care Act, terwijl Democraten dromen van het verstrekken van gesocialiseerde geneeskunde voor iedereen. Ondertussen lijken zowel de overheid (in de vorm van Medicare en Medicaid) als particuliere verzekeraars zuiniger te worden in hun vergoedingen.
Het is een ingewikkelde tijd om in de geneeskunde te werken. Maar één ding is zeker:naarmate Amerika ouder wordt, zal de bevolking steeds meer medische diensten nodig hebben. Dankzij de politiek zullen ziekenhuizen en verpleeghuizen echter nooit volledig kunnen profiteren van deze trends. Maar een gebied van medisch onroerend goed dat grotendeels immuun moet zijn voor wat er daarna komt, zijn medische kantoorgebouwen.
Artsen en chirurgen zullen hun huur blijven betalen, zelfs als hun winsten worden gedrukt door nieuwe regelgeving of betalingsregelingen. En als een van de grootste verhuurders in de medische kantoorruimte, Healthcare Trust of America (HTA, $ 27,49) is in staat om winst te maken.
De aandelen van HTA zijn niet zo in elkaar geslagen als sommige van de andere REIT's die vandaag worden genoemd, maar ze liggen aanzienlijk onder hun oude 2016-hoogtepunten. In 2016 bereikten ze een top van meer dan $ 34 per aandeel. Tegenwoordig zijn ze redelijker geprijsd en leveren ze een mooie opbrengst van 4,5% op.
Maar dit hernieuwde enthousiasme kwam pas nadat Berkshire Hathaway van Warren Buffett in 2017 een belangrijke positie in de aandelen had ingenomen. Berkshire bezit meer dan 18 miljoen aandelen, goed voor 9% van het totale uitstaande bedrag, en het is een van de meest winstgevende aandelen van Buffett.
"STORE" staat voor "operationeel onroerend goed met één huurder", en de REIT is gespecialiseerd in kleinere winkelpanden die andere REIT's niet kunnen of willen aanraken. STORE doet ook veel meer onderzoek op individueel vastgoedniveau dan de meeste van zijn collega's. Waar de meeste verhuurders zich richten op de kredietwaardigheid van de huurders, richt STORE zich op de winstgevendheid van het individuele vastgoed. Dat niveau van granulariteit is zeldzaam.
Belangrijk is dat in het tijdperk van Amazon en andere online retailers, STORE zich ook richt op servicegerichte bedrijven. Tweederde van de huur komt van dienstverleners, waaronder alles van restaurants tot de plaatselijke tandarts.
STORE is momenteel niet de goedkoopste REIT dankzij het door Buffett aangewakkerde optimisme, maar het is een hoogwaardige aanbieder die een mooie aanvulling zou zijn op de meeste inkomensportefeuilles.
Ongewone REIT's die niet in een typische stijlbox passen, kunnen uitstekende investeringen doen, omdat ze vaak door de kieren vallen en over het hoofd worden gezien door institutionele kopers. Een goed voorbeeld is EPR-eigenschappen (EPR, $ 69,44), gespecialiseerd in recreatief en educatief vastgoed.
U vindt activa in de portefeuille van EPR die u niet op veel andere plaatsen zult vinden:bioscopen, driving ranges van Topgolf en skigebieden, om er maar een paar te noemen.
Deze diversiteit creëert risico's omdat dit soort eigendommen niet gemakkelijk opnieuw kunnen worden gebruikt. Wat zou je precies doen met een teruggenomen driving range? Bovendien zijn dit soort eigendommen vaak veel minder liquide, omdat er doorgaans minder kopers voor zijn.
Maar dat is precies waarom de ervaring van EPR in deze sector zo waardevol is en waarom de REIT in staat is om consistent marktconforme rendementen te genereren. Sinds de oprichting in 1997 tot het einde van het tweede kwartaal had de REIT een totaalrendement van 1.458% behaald, tegenover 476% voor de MSCI US REIT-index.
Toch zit het aandeel al meer dan twee jaar in een sleur. Maar de huidige prijs ligt ver onder de recordhoogte ooit van meer dan $ 84 per aandeel in 2016, en het rendement ligt ten noorden van 6%.
Slechte VEREIT (VER, $ 7,61) krijgt geen respect.
Een deel hiervan is te wijten aan het ongunstige begin van het bedrijf. De commerciële vastgoed REIT is ontstaan uit de implosie van het door schandalen geteisterde American Realty Capital. In 2014 was het vertrouwen verwikkeld in een boekhoudschandaal toen het de inkomsten verkeerd vermeldde en probeerde het te verdoezelen.
De SEC keek daar niet vriendelijk op, en veel van de REIT-managers werden strafrechtelijk vervolgd.
Het goede nieuws is dat alle verantwoordelijken allang verdwenen zijn en dat het bedrijf nu wordt gerund door echte padvinders. Glenn Rufrano, die het roer in 2015 overnam, heeft uitstekend werk verricht door de integriteit en kredietwaardigheid van de REIT te herstellen. Toch worden aandelen nog steeds diep verhandeld korting naar hun oude hoogtepunten.
VER handelt voor minder dan $ 8 per aandeel. Het aandeel bracht in 2013 iets meer dan $ 18 per aandeel op en twee jaar geleden nog $ 11.
VEREIT heeft misschien niet de stamboom die Realty Income en National Retail hebben, maar het bezit vergelijkbare eigendommen en transacties tegen een veel lagere waardering. Aandelen zijn volatiel, maar met een huidig rendement ten noorden van 7%, word je goed betaald om uit die achtbaan te komen.
Bekwame verpleging REIT Omega Healthcare Investors (OHI, $ 33,09) daalde als een rots vanaf ongeveer een jaar geleden, van meer dan $ 32 per aandeel naar een dieptepunt van minder dan $ 25 eerder dit jaar.
De aandelen hebben die verliezen echter goedgemaakt in de zes maanden die zijn verstreken, en blijven nog steeds ruim onder de recordhoogte van $ 45,46 ooit in januari 2015.
Omega's verschuiving in de afgelopen vier jaar is niet geheel zonder reden geweest. De bekwame verpleegindustrie wordt van alle kanten bekneld, met lagere vergoedingen van de Medicare en Medicaid die de inkomsten drukken in een tijd waarin de arbeidskosten stijgen. De ruimte heeft ook te lijden gehad van een aantal spraakmakende storingen, waaronder Omega-huurder Orianna Facilities, die eerder dit jaar een faillissementsreorganisatie van Chapter 11 aanvroeg.
Omega kondigde aan dat het zijn dividend dit jaar niet zou verhogen, wat sommige beleggers in het verkeerde keelgat schoot. Eerlijk gezegd was het een verstandige zet. En op het huidige niveau lijkt het dividend van 8% houdbaar, ook al zien we aanhoudende zwakte. OHI keert ongeveer 85% van zijn fondsen uit operaties (FFO) uit als dividenden, waardoor het voldoende speelruimte heeft.
Charles Sizemore was lang EPR, O, OHI en VER op het moment van schrijven.
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
5 aandelen om te kopen voor 2018
6 aandelen om te kopen voor bescherming tegen handelsoorlog
10 S&P 500-aandelen om te kopen voor outperformance op lange termijn
5 voordelige dividendaandelen om nu te kopen
10 energieaandelen en -fondsen om te kopen voor dividenden EN groei