De huurders aan de overkant lieten het huis een ramp achter. En gezien de manier waarop ze zijn verhuisd, was dat geen verrassing.
Op een late avond laadden de huurders in een razend tempo al hun bezittingen in een rijdende vrachtwagen. Binnen een paar uur waren ze weg. Ze lieten overal afval achter op het gazon. Er waren kapotte meubels en een oude koelkast op de oprit. Ze openden de ramen en namen niet eens de moeite om de voordeur te sluiten. Ik belde de huisbaas (John) en vertelde hem wat er was gebeurd.
Toen ik Johns truck zag stoppen, liep ik de straat over om 'hallo' te zeggen.
Toen we ongeveer 10 voet van de voordeur kwamen, trof de geur ons; urine. De huurders hadden meerdere dieren en ze waren blijkbaar niet zindelijk. Het eerste wat we zagen na binnenkomst was een stapel dierlijk afval in de foyer. Niet goed. En het was door het hele huis. De dieren hadden het huis gebruikt als een gigantische kattenbak. De laminaatvloeren knikten door de urine en al het tapijt was vernield. En er was ook overal troep.
Door deze mensen te observeren, wist ik dat ze grote fans waren van Craigslist. Ik zag ze thuiskomen met hun pick-uptruck vol oude tv's, auto-onderdelen, apparaten, rollen tapijt en rommelmotoren. Toen de huurders die avond vluchtten, lieten ze het allemaal achter. De verhuurder moest de rommel opruimen. Raad eens wie zijn borg niet terug kreeg.
Het fiasco verklaart waarom sommige mensen geen verhuurder willen zijn. Er is een speciaal temperament voor nodig om vastgoed succesvol te beheren. Het goede nieuws is dat u niet rechtstreeks onroerend goed hoeft te bezitten om in onroerend goed te investeren. Vandaag ga ik je vertellen over particuliere leningen en crowdfunding via apps voor het beleggen van onroerend goed, twee van mijn favoriete strategieën om in onroerend goed te beleggen zonder onroerend goed te bezitten.
Ik hou van onroerend goed. Ik heb huurwoningen gehad en huizen omgedraaid met wilde overgave (en wilde winst). Op dit moment heb ik echter geen huurwoningen en zit ik tussen flips. De lokale huizenmarkt is gloeiend heet en ik schrik van biedingsoorlogen. Ik heb onlangs een andere manier gevonden om in onroerend goed te investeren via particuliere leningen.
Ik geef leningen om investeerders te helpen onroerend goed te kopen. Ik heb in totaal $ 255.000 uitgeleend in drie afzonderlijke deals. Deze leningen leveren meer dan $ 2000 per maand op aan alleen rentebetalingen. Mijn ervaringen met privéleningen zijn alleen maar positief en ik bereid me voor om in aanvullende deals te investeren.
Door particuliere leningen kan ik mijn portefeuille diversifiëren naar onroerend goed zonder het gedoe van het beheren van een onroerend goed. Ik verdien een gezonde rente terwijl ik een belegger help met geldbehoeften op korte termijn.
Toen ik voor het eerst hoorde over privéleningen, was mijn belangrijkste vraag:
Waarom zou iemand een lening van mij willen voor 10% of meer als ze een goed krediet hebben? Waarom gaan ze niet gewoon naar een bank?
Er zijn goede redenen waarom beleggers zich tot particuliere leningen wenden:
Nadat ik wist waarom investeerders onderhandse leningen nodig hadden, voelde ik me meer op mijn gemak bij het idee. Hier zijn enkele belangrijke punten om te overwegen:
Eerste pandrechtpositie :Het worstcasescenario voor een particuliere geldschieter is dat de lener in gebreke blijft. Zorg er altijd voor dat u in de eerste positie op het pandrecht staat. Hierdoor kunt u beslag leggen op het onroerend goed als de lener stopt met betalen.
Let op de verhouding tussen lening en waarde :als er een standaardfout optreedt, wilt u in de beste positie zijn om uw geld terug te krijgen. Ik heb een lening/waarde-ratio nodig van niet meer dan 70%. Dus voor een woning met een waarde van $ 100.000, leen ik niet meer dan $ 70.000. Hierdoor zou ik het onroerend goed onder de marktwaarde kunnen verkopen om mijn geld snel terug te krijgen.
Rentetarief :Tarieven beginnen doorgaans bij 10% en lopen op tot 18%. Veel kredietverstrekkers rekenen ook tussen de 1 en 10 punten. Een punt is 1% van het geleende bedrag.
Kredietscore :Dit is niet zo belangrijk als u denkt. Aangezien u zich in de eerste pandrechtpositie bevindt, wordt de transactie gedekt door een eigendom.
Belastingvriendelijk :Met een zelfgestuurde solo 401(k) kunt u onderhandse leningen verstrekken vanaf een fiscaal beschermde rekening. Als u inkomsten heeft uit zelfstandige werkzaamheden, overweeg dan sterk deze optie.
Evalueer de deal :
Onderhandse leningen worden meestal uitgevoerd tussen partijen die een bestaande relatie hebben. De lener kan een vriend, familielid of iemand zijn met wie u al een zakelijke relatie heeft.
Ik moedig je ook aan om contacten te leggen met anderen buiten je normale netwerk. Een geweldige manier om dit te doen is door actief te worden op de BiggerPockets-forums. Hoewel u zich moet aanmelden voor een account, is het lidmaatschap gratis.
Particuliere leningen zijn een geweldige manier om rijkdom op te bouwen. Vergeet niet om je onderzoek te doen. Het is belangrijk om een deal goed te begrijpen voordat je de knoop doorhakt. Doe je huiswerk!
Voordelen
Nadelen
Als particulier lenen te veel werk lijkt, is crowdfunding een andere manier om te diversifiëren naar onroerend goed zonder daadwerkelijk onroerend goed te bezitten.
De VACATURES (J umpstart O je B gebruik S tartups) Act die in 2015 van kracht werd, opende de deur naar een nieuwe klasse van vastgoedinvesteringen. JOBS maakt het gebruik van crowdfunding mogelijk om effecten uit te geven, iets dat voorheen verboden was.
Je denkt nu waarschijnlijk dit:
Vertaal, alstublieft? Wat betekent dit voor mij?
Er zijn innovatieve nieuwe manieren om in onroerend goed te investeren zonder eigendom te hebben. RealtyMogul, Fundrise, RealtyShares en PeerStreet zijn vier crowdfundingplatforms die je moet kennen.
RealtyMogul is een van de grootste spelers op het gebied van crowdfunding van onroerend goed. Vanaf juni 2017 heeft het bedrijf 270 miljoen dollar ingezet.
RealtyMogul biedt twee soorten investeringen, een REIT (MogulREIT) en private plaatsingen. Omdat de MogulREIT openstaat voor alle investeerders (geen vereiste voor geaccrediteerde investeerders), zal ik me erop concentreren.
Ten eerste wordt een REIT gedefinieerd als:
Een REIT, of Real Estate Investment Trust, is een bedrijf dat inkomstengenererend onroerend goed bezit of financiert. REIT's zijn gemodelleerd naar beleggingsfondsen en bieden beleggers van alle soorten regelmatige inkomstenstromen, diversificatie en vermogensgroei op lange termijn. REIT's keren doorgaans al hun belastbare inkomsten uit als dividenden aan aandeelhouders. Op hun beurt betalen aandeelhouders de inkomstenbelasting over die dividenden.
Met RealtyMogul's MogulREIT kunt u met minimale moeite investeren in een diverse commerciële vastgoedportefeuille. Via MogulREIT heeft u blootstelling aan beleggingen die niet beschikbaar zouden zijn voor particuliere beleggers:
MogulREIT kan investeren in verschillende soorten onroerend goed, waaronder, maar niet beperkt tot, meergezinswoningen, kantoren, industriële gebouwen, zelfopslag, winkels, medische kantoren en horeca. Het fonds kan beleggen in verschillende commerciële vastgoedgerelateerde aandelen en schuldeffecten in deze verschillende vastgoedtypes.
Vanwege lagere kosten en het gerichte karakter van MogulREIT, kan uw rendement hoger zijn dan dat van een conventionele REIT. De MogulREIT keert momenteel 8% terug aan investeerders.
MogulREIT-nummers :
U kunt hier beginnen met beleggen bij RealtyMogul.
Fundrise is een platform waarmee ik beleg. Ik opende mijn account in maart 2016 met een initiële investering van $ 1.000 (Income eREIT) en voegde vervolgens nog eens $ 2.000 (Growth eREIT) toe om mijn account op $ 3.000 te brengen. Ik heb bijna $ 300 verdiend:
Fundrise heeft een portefeuille van eREIT's en eFunds gecreëerd die respectievelijk beleggen in commerciële en residentiële eigendommen. Fundrise gelooft dat haar strategie beter zal presteren dan conventionele REIT's:
Door een directe investeringsstrategie voor de particuliere markt te volgen, verdienen Fundrise-portefeuilles een hoger lopend jaarinkomen dan op inkomsten gerichte publieke investeringen.
Hoewel mijn initiële investeringen in de Income and Growth eREIT's waren, kunt u met Fundrise ook beleggen in specifieke geografische gebieden:
Fundrise heeft ook een optie waarmee u investeringsdoelen kunt specificeren en uw geld dienovereenkomstig wordt ingezet in de REIT's/eFunds:
Fundrise eREIT's en eFunds-nummers :
Begin hier met beleggen met Fundrise.
RealtyShares biedt beleggingen aan in schulden (meestal woningen), preferente aandelen en aandelen (meestal commercieel). In tegenstelling tot een REIT kunt u met RealtyShares beleggen in een specifiek vastgoed of een pool van vooraf bepaalde eigendommen. Het platform heeft ongeveer 650 deals gedaan en is er trots op erg kieskeurig te zijn (minder dan 5% van de deals wordt geaccepteerd).
In tegenstelling tot de RealtyMogul- en Fundrise REIT-aanbiedingen, vereist beleggen met RealtyShares werk. Je moet deals doorlichten. RealtyShares biedt een dashboard om potentiële investeringen te zoeken, en u kunt op een deal klikken om er meer over te weten te komen:
Hoewel er geen virtuele rondleidingen zijn voor eigendommen die worden beheerd door RealtyShares, hebben RealtyShares-professionals de deal al goedgekeurd, het is aan jou om deze te analyseren voordat je aan de slag gaat.
RealtyShares-cijfers :
Begin hier met beleggen met RealtyShares.
PeerStreet is mede opgericht door Brett Crosby, die zijn vorige bedrijf (Urchin) op beroemde wijze aan Google verkocht. PeerStreet is vergelijkbaar met particuliere leningen, omdat u investeert in individuele deals. Net als bij particuliere kredietverlening staat PeerStreet op de eerste plaats in het pandrecht.
Nadat je een account hebt aangemaakt, kun je beginnen met het onderzoeken van deals op het PeerStreet-dashboard:
Als u op een deal klikt, wordt een gedetailleerd overzicht weergegeven:
PeerStreet heeft enkele voordelen ten opzichte van particuliere leningen:
PeerStreet-nummers :
Begin hier met beleggen met PeerStreet.
Crowdfundingplatforms bieden een innovatieve manier om te investeren in onroerend goed zonder het gedoe van eigendom van onroerend goed. Vergeet niet om je onderzoek te doen.
Voordelen
Nadelen
Mijn doel op lange termijn is altijd geweest om extra vastgoedbeleggingen te verwerven. In de afgelopen vier jaar heb ik aanbiedingen gedaan op drie verschillende eigendommen, maar ik werd elke keer overboden.
Ik twijfel nu aan mijn vastgoeddromen. Waarom zou u zich bezighouden met biedingsoorlogen, het gedoe van huurders en lekkende kranen als dat niet nodig is?
En als je twijfelt over de prestaties van onroerend goed, luister dan naar Josh Brown:
In de komende maand zal ik investeren in twee extra onderhandse leningen en ook mijn eerste $ 10.000 investeren in PeerStreet. Misschien heb ik nooit meer een vastgoedbelegging? Uit de ervaring van mijn huisbaasvriend aan de overkant van de straat, is dit misschien geen slechte zaak.
[qzzr quiz="151541" width="100%" height="auto" redirect="true" offset="0"]
