Oorspronkelijk gepubliceerd door Jeff Ostrowski op Bankrate.com.

De Amerikaanse huizenmarkt staat in brand. Dubbelcijferige waardering is de regel. Duizelingwekkende verkopers doorzoeken meerdere aanbiedingen. Hectische kopers worden gedwongen meer te betalen dan de vraagprijs, soms met 100.000 dollar of meer.

Het vastgoedfeest is in volle gang. De National Association of Realtors zei vorige week dat de prijzen van bestaande huizen tussen maart 2020 en maart 2021 een record van 17 procent stegen - een tempo dat zelfs de oogverblindende waardering van de laatste hausse overschaduwde.

De laatste keer dat de Amerikaanse huizenmarkt er zo rooskleurig uitzag, was in 2005 tot 2007. Toen stortten de huizenprijzen in, met rampzalige gevolgen. Toen de vastgoedzeepbel barstte, stortte de wereldeconomie in de diepste recessie sinds de Grote Depressie.

Nu de huizenmarkt weer boomt, stellen kopers en huiseigenaren een bekende vraag:staat de huizenmarkt op instorten?

"Het enige dat me steeds weer wordt gevraagd, is:'Is dit een zeepbel?'", zegt Phil Shoemaker, president van originations bij hypotheekverstrekker Home Point Financial. "Als je kijkt naar wat er aan de hand is met de stijging van de huizenprijzen, voelt het bubbelachtig. Maar als je kijkt naar de fundamenten erachter, is het moeilijk te zeggen van wel."

De fundamenten van deze woningmarkt lijken inderdaad veel stabieler dan die van 15 jaar geleden. Het aanbod van te koop staande woningen is tot een historisch dieptepunt gedaald en kredietnemers zijn kredietwaardiger dan ooit.

Experts zeggen dat prijsstijging 'zorgelijk' is

Toch blijven de nachtmerrieachtige herinneringen aan de laatste boom en bust vers in de hoofden van huiseigenaren, economen, geldschieters en makelaars. Nu de huizenprijzen het afgelopen jaar sterk zijn gestegen, is er door de laatste hausse geen gebrek aan bezorgdheid.

"De prijzen stijgen duidelijk in een tempo dat zorgwekkend kan worden", zegt Ken H. Johnson, een huisvestingeconoom aan de Florida Atlantic University.

Doug Duncan, hoofdeconoom bij hypotheekgigant Fannie Mae, erkent zorgen over de stabiliteit van de huizenmarkt. In het verleden waren grote stijgingen van de huizenprijzen een recept voor problemen.

"Onze mening is dat de huizenprijzen ergens in het bereik van 15 procent liggen boven wat de langetermijnfundamentals suggereren", zegt Duncan. "Dus het is een reden om te vragen:'Is er een probleem?'"

6 redenen waarom de huizenmarkt niet instort

Dus gaan we naar een huizencrash? Het is een terechte vraag, dus wat is het antwoord? Huisvesteconomen zijn het erover eens dat er geen pijnlijke crash in het verschiet ligt.

"We hebben geen bubbel", zegt Logan Mohtashami, hoofdanalist bij HousingWire. "We hebben gewoon een ongezonde stijging van de huizenprijzen."

Duncan is het ermee eens dat de sterke stijging van de huizenprijzen, hoewel ongebruikelijk, geen teken is van een zeepbel.

"Het is moeilijk om een ​​argument te vinden dat zegt dat het zal mislukken", zegt hij.

Huisvesteconomen wijzen op zes dwingende redenen waarom er geen crash op handen is.

• Voorraden zijn op recorddiepte: De National Association of Realtors zegt dat er slechts een aanbod van 2,1 maanden aan huizen te koop was, iets meer dan het aanbod van 2,0 maanden in februari. Dat verklaart waarom kopers weinig andere keus hebben dan prijzen op te biechten. En het geeft ook aan dat de vraag-en-aanbodvergelijking eenvoudigweg geen prijscrash in de nabije toekomst toelaat.
• Bouwers kunnen niet snel genoeg bouwen om aan de vraag te voldoen: Huizenbouwers trokken zich terug na de laatste crash, en ze kwamen nooit volledig op het niveau van vóór 2007. Nu kunnen ze op geen enkele manier land kopen en goedkeuringen van de regelgevende instanties snel genoeg krijgen om de vraag te stillen. Terwijl bouwers zoveel mogelijk bouwen, lijkt een herhaling van de overbouw van 15 jaar geleden onwaarschijnlijk.
• Hypotheekrente blijft dichtbij historisch dieptepunt: Na in januari een historisch dieptepunt te hebben bereikt, zijn de hypotheekrentes een beetje gestegen, maar niet veel. Uit het onderzoek van Freddie Mac onder kredietverstrekkers blijkt dat het gemiddelde tarief vorige week onder de 3 procent is gedaald. Lage tarieven geven thuiskopers meer koopkracht. De Vereniging van Hypothekeniers verwacht dat de rente eind 2021 zal stijgen tot 3,7 procent. Dat zou de herfinanciering bemoeilijken, maar niet het kopen van een huis. "We denken niet dat het hoog genoeg zal gaan om een ​​impact te hebben op kredietnemers die aankopen doen", zegt Mike Fratantoni, hoofdeconoom van de groep.
• Demografische trends creëren nieuwe kopers: Op veel fronten is er veel vraag naar woningen. Veel Amerikanen die al huizen bezaten, besloten tijdens de pandemie dat ze grotere plaatsen nodig hadden. Millennials vormen een enorme groep en zijn in hun beste koopjaren. En Iberiërs zijn een jonge, groeiende bevolkingsgroep die dol is op eigenwoningbezit.
• Leningsnormen blijven streng: In 2007 waren 'leugenaarsleningen' - toen leners geen inkomsten hoefden te documenteren - gebruikelijk. Lenders boden hypotheken aan aan vrijwel iedereen, ongeacht de kredietgeschiedenis of de omvang van de aanbetaling. Tegenwoordig leggen kredietverstrekkers strenge normen op aan kredietnemers - en degenen die hypotheken krijgen, hebben overweldigend krediet. De typische kredietscore voor hypotheekleners in het derde en vierde kwartaal stond op een recordhoogte van 786, zegt de Federal Reserve Bank van New York.
• Afschermingsactiviteit is gedempt: In de jaren na de woningcrash overspoelden miljoenen huisuitzettingen de huizenmarkt, waardoor de prijzen daalden. Dat is nu niet het geval. De meeste huiseigenaren hebben een comfortabel eigen vermogen kussen in hun huis. Kredietverstrekkers hebben tijdens de pandemie geen ingebrekestellingen ingediend, waardoor faillissementen in 2020 naar recorddieptes zijn gestuwd.

Dat alles komt neer op deze consensus:ja, huizenprijzen verleggen de grenzen van de betaalbaarheid. Maar nee, deze hausse mag niet op een mislukking uitlopen.

"Ik maak me geen zorgen over een huizenbubbel", zegt Ralph McLaughlin, hoofdeconoom bij het financiële technologiebedrijf Haus.com. "De fundamenten zijn er allemaal - een laag aanbod gecombineerd met een groeiende vraag naar eigenwoningbezit - om te suggereren dat de oververhitting die we op de huizenmarkt zien niet gebaseerd is op dierlijke geesten, maar op een ongelukkige en toevallige reeks marktkrachten van het afgelopen jaar."

Meer informatie:

• Advies voor kopen tijdens een huizenhausse
• De verbaasde huizenprijzen zijn niet gedaald tijdens deze recessie? Wees niet - dat doen ze meestal niet
• Huiswarmte-index:de staten met de heetste, coolste vastgoedmarkten