Ik bleef op de hoogte van de Singaporese REIT-sector om mezelf voor te bereiden als panellid op het REIT-symposium 2020. Ik dacht dat ik enkele van de ontwikkelingen in een artikel kon samenvatten waar meer mensen van kunnen profiteren.
Dit is het prijs-boekverhoudingsbereik voor de FTSE REIT-index:
De plot ligt dichter bij de bovenste helft van het bereik, wat suggereert dat de REIT's toch niet zo goedkoop zijn .
De scherpe daling begin dit jaar was een geweldige kans, aangezien REIT's het afgelopen decennium de goedkoopste waren. Het herstel was ook snel en nu zijn REIT's niet per se goedkoop.
Dat gezegd hebbende, kan het gebruik van het gemiddelde misleidend zijn, aangezien er vast REIT's zijn die goedkoop zijn, terwijl andere overgewaardeerd kunnen worden.
Hier is een samenvatting van de dividendrendementen, gearing en P/B-ratio's van de verschillende REIT-sectoren.
| Huidige opbrengst | Vooruitrendement | YTD-retour (14 sep 2020) | Versnelling | P/B-verhouding | |
| Kantoor | 7.1% | 7,4% | -13,8% | 37% | 0.9 |
| Detailhandel | 6,5% | 8,5% | -20,7% | 35% | 0.8 |
| Industrieel | 6.3% | 6,7% | +0,7% | 38% | 1.2 |
| Gastvrijheid | 4.2% | 6,4% | -36% | 38% | 0.6 |
| Gezondheidszorg | 7,4% | 11,3% | -16% | 37% | 1.2 |
Horeca heeft de slechtste beursprestaties (-36%) en het is niet verwonderlijk gezien het feit dat toerisme dood is. Het dividendrendement is ook het laagst voor deze sector aangezien er niet veel inkomsten zijn uit leegstaande hotels.
De PB-ratio van 0,6 suggereert ook dat REIT's in de horeca de goedkoopste van de partij zijn en dat investeerders met een sterke houdkracht en geduld deze als goede kandidaten voor een ommekeer kunnen vinden.
Ze zijn de meest veerkrachtige partij. Industriële REIT's worden momenteel verhandeld tegen een PB-ratio van 1,2 en zijn de enige sector met een positief aandelenrendement van 0,7%.
Logistiek en supply chains zijn nog steeds cruciaal tijdens een lockdown, vooral voor voedsel en dagelijkse benodigdheden.
Retail REIT's zijn relatief goedkoper dan Office REIT's, als we hun PB-ratio's vergelijken (0,8 versus 0,9).
Beide zijn niet hersteld in termen van aandelenkoersen en zijn nog steeds gedaald voor het jaar in percentages met dubbele cijfers.
Gezondheidszorg is de meest verrassende onderpresteerder, aangezien Covid-19 een gezondheidscrisis is en we verwachten dat ziekenhuizen het goed zullen doen.
De realiteit is dat niet-spoedeisende consultaties en operaties zijn uitgesteld. Het medisch toerisme werd ook getroffen omdat patiënten niet kunnen reizen. Dit heeft veel van de privéklinieken in Singapore pijn gedaan.
Analisten waren positief dat er betere dagen in het verschiet liggen, aangezien ze hogere termijnrendementen voor de REIT's voorspelden. Ze zijn het meest positief over Retail, Hospitality en Healthcare.
De gearing ratio's zijn onder de 40% gebleven en de Monetary Authority of Singapore heeft de schuldlimiet verhoogd van 45% naar 50%. Dit zou de REIT's meer schuldruimte geven en de lage rente is gunstig voor leningen.
Sommige REIT's hebben onlangs overnames aangekondigd. Ik geloof altijd dat uitbreiden in slechte tijden vaak een goede strategie is omdat dingen goedkoper zijn.
Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) verwerft een datacenter en kantoor in Virginia, VS voor maximaal 266,9 miljoen dollar. Eerder schreef ik al dat Mapletree Industrial REIT een datacenter REIT in wording is. Het management heeft snel meer datacenters toegevoegd en is nu goed voor 34,7% van zijn portfolio door AUM. Ik denk dat er in de toekomst meer datacenter-acquisities zullen plaatsvinden.
Frasers Centrepoint Trust (SGX:J69U) verwerft de resterende 63,1% in PGIM Asia Retail Fund (ARF). Het zal Tiong Bahru Plaza, White Sands, Hougang Mall, Century Square en Tampines 1 en Central Plaza aan zijn portefeuille toevoegen en Bedok Mall afstoten. De Trust haalt $ 1,3 miljard op via een plaatsing en het bijeenbrengen van preferentiële aandelenfondsen om de overname te betalen. Ik ben optimistisch over Frasers Centrepoint Trust en ik heb hier mijn mening gedeeld. Openbaarmaking:ik ben geïnvesteerd.
Lippo Malls Indonesia Retail Trust (SGX:D5IU) neemt Puri Mall over voor $ 330,2 miljoen. Dit is een enorme overname, aangezien de marktkapitalisatie van LMIRT slechts ongeveer $ 330,73 miljoen bedraagt! Alleen de tijd zal leren of deze gewaagde zet de juiste is.
Er is ook een trend waarbij REIT's fuseren tot grotere REIT's. De voordelen zijn onder meer het verkrijgen van meer erkenning en opname in indices, wat nog meer institutionele beleggers zou kunnen aantrekken. Ze kunnen ook betere kredietbeoordelingen krijgen en hun schuldenlast verlagen.
Dit zijn de lopende fusies:
Capitaland Malls Trust (SGX:C38U) heeft de principiële goedkeuring van SGX gekregen om tot 2,78 miljard nieuwe eenheden op de lijst te zetten om een deel van de fusie met Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U) te financieren. De BAVA wordt gehouden op 29 september 2020 en de deadline van de deal is verlengd tot 30 november 2020.
Sabana REIT (SGX:M1GU) heeft genoeg drama geproduceerd om er een tv-serie van te maken. Nadat de vorige CEO onder druk van de aandeelhouders aftrad, bracht de op handen zijnde fusie met ESR-REIT (SGX:J91U) de investeerders opnieuw een klap toe. Ik heb uitgelegd dat de deal een slechte deal is voor Sabana REIT-deelnemers, omdat het aanbod een korting van 26% op de intrinsieke waarde was. Quarz en Black Crane hebben openlijk hun ongenoegen over de deal geuit en gezworen tegen de fusie te stemmen. Het management van beide REIT's is natuurlijk niet bereid om het bod te herzien en te herzien. Het drama gaat door.
Achteraf bekeken was de beste tijd om REIT's te kopen in maart-april 2020, toen de angst en onzekerheid het grootst waren. Maar we kunnen de tijd niet terugdraaien en we moeten altijd een beslissing nemen zonder te weten wat er morgen gaat gebeuren.
Als u periodiek REIT's koopt , zoals een plan voor het gemiddelde van de dollarkosten, moet u gewoon blijven kopen, ongeacht of de markt omhoog of omlaag is. Het timen van de markt kan het erger maken. Hoe dan ook, u zult waarschijnlijk niet snel verkopen en REIT's hebben op de lange termijn een grotere kans om hun waarde en aandelenkoersen te laten groeien dan op korte termijn. Dus, verzamel uw bezit gewoon overuren en het zou sneeuwballen in betekenisvolle rijkdom.
Als u grote forfaitaire bedragen koopt , zou het beter zijn om te kopen wanneer de markt corrigeert. Dit geldt met name voor degenen die voor REIT's van hogere kwaliteit gaan of voor degenen met een groeiverhaal zoals Keppel DC REIT. Ze handelen meestal tegen een premie ten opzichte van de rest van de REIT's, en wachten op betere prijzen zou een voorzichtigere benadering zijn.
Maar ook op dit moment zijn er goedkopere sectoren zoals de horeca. Investeren daar zou natuurlijk grotere risico's met zich meebrengen en we weten niet zeker wanneer het toerisme terugkomt. Kantoor en winkelcentra zien er ook niet duur uit.
Als u voor inkomsten belegt, moet u op korte termijn lagere opbrengsten verwachten omdat veel REIT's minder inkomsten binnenhalen. Ik geloof dat het een tijdelijke impact is en dat het in de toekomst beter moet worden. U moet een periode van lagere uitbetalingen doorstaan om in de toekomst van hogere inkomstenstromen te kunnen genieten.
Het antwoord op de vraag of u nu REIT's moet kopen, hangt dus echt af van uw persoonlijke doelstellingen, beleggingsstijlen, tijdshorizon en risicotolerantie.
Meer willen? Zhi Rong deelde hier zijn kijk op de sREIT-markten in 2021