Hoeveel kunt u verdienen met een te verhuren onroerend goed?

Buy-to-let-investeringen zijn de afgelopen jaren explosief gestegen met de grote vraag naar huurwoningen en veranderingen in de pensioenregels die de populariteit hebben vergroot. Velen zien investeringen in onroerend goed als een weg naar rijkdom, met steeds stijgende huizenprijzen en huren die zorgen voor een stabiel inkomen en vermogensgroei van hun investering.

Als u overweegt een onroerend goed te kopen om te verhuren, dan moet u de kosten en het waarschijnlijke rendement op uw investering begrijpen, samen met de risico's die eraan verbonden zijn. In dit artikel wil ik deze vragen beantwoorden en hopelijk een duidelijk beeld geven van hoeveel u kunt verdienen met een buy-to-let-investering.

Hoe hoog is een typische hypotheek voor een investering om te verhuren?

Ik heb besloten om een ​​case study te gebruiken om de initiële uitgave in termen van deposito's en hypotheek voor een buy-to-let-investering te illustreren, waarvan de details als volgt zijn:

Aankoopprijs: £160.000

Aanbetaling: £40.000

Hypotheekbedrag: £120.000

Hypotheekovereenkomst: Hypotheek met een vaste rente van 2 jaar met Platform van 1,71% op aflossingsvrije basis over 25 jaar (terugkerend naar de standaard variabele rente van 5% na de eerste periode van 2 jaar)

Maandelijkse betaling:  £ 171

Deze deal is gevonden met behulp van onze best-buy-hypotheekvergelijkingstool, mogelijk gemaakt door Habito*. De details zijn correct op het moment van schrijven.

Welke huurinkomsten kan ik halen uit een investering voor verhuur?

Het inkomen dat u kunt verwachten van uw belegging voor verhuur voor verhuur, is afhankelijk van het type onroerend goed dat u koopt en het gebied waarin u koopt. Het gemiddelde huurrendement in het VK ligt rond de 3,63%, hoewel dat algemene cijfer aanzienlijke regionale verschillen verhult, met rendementen van minder dan 3% in sommige delen van Londen en meer dan 5% voor geselecteerde gebieden in het noordoosten.

Voor mijn casestudy ga ik een jaarlijks huurrendement van 40,0% gebruiken, wat betekent dat de huurinkomsten van mijn case study-pand £ 6.400 per jaar zullen zijn, waarover inkomstenbelasting wordt geheven.

Welke kosten zijn er voor een koopwoning voor verhuur?

Eenmalige hypotheek- en aankoopkosten

Hypotheekkosten :De geldschieterkosten voor Platform zijn £ 199. Kosten bij andere kredietverstrekkers kunnen oplopen tot £ 2.000

Enquêtekosten:  Ongeveer £500

Juridische kosten:  Ongeveer £ 700

Stempelplicht: £ 5.500 (inclusief extra onroerendgoedtoeslag van 3% op de aankoopprijs van £ 160.000)

Gewone kosten

Hypotheekaflossingen: - £ 2.052 p.a (£ 171 p.m)

Verlies van rente ontvangen op storting van £ 40.000 @ 1% per jaar - £320 per jaar (na aftrek van 20% inkomstenbelasting)

Vergoedingen voor verhuurmakelaars: Ongeveer 12% van de huurinkomsten - £ 768 per jaar

Verzekering voor verhuurder en huur: Ongeveer £ 960 per jaar

Geschatte reparaties: £500 p.a.

Geschatte huurverlies periode van leegstand: £500 p.a.

Totale kosten 

Totale maandelijkse kosten (inclusief hypotheek): £ 5.100 per jaar

Extra kosten voor het kopen van het onroerend goed: £6.899

Hoe de jaarlijkse huuropbrengst berekenen

Het jaarlijkse huurrendement (C) wordt berekend door de jaarlijkse huurinkomsten minus de jaarlijkse kosten (A) te nemen en te delen door de aankoopprijs van het onroerend goed plus de bijbehorende kosten (B).

Dus, in het geval van onze case study:

A - Netto huurinkomsten =£ 6.400 - £ 5.100 =£ 1.300 per jaar

B - Totale kosten van de aankoop van onroerend goed =£ 160.000 + £ 6.899 =£ 166.899

C - Jaarlijks huurrendement =0,8% 

Hoeveel kapitaalgroei krijg ik van mijn te verhuren onroerend goed?

In de afgelopen 10 jaar (2005 - 2020) is de gemiddelde huizenprijs in het VK met ongeveer 35% gestegen. Als ik aanneem dat de prijsstijgingen van huizen zich in de lijn van de afgelopen 10 jaar zullen ontwikkelen zodra de prijsinflatie als gevolg van de pandemie is afgenomen, dan zal onze case study-eigendom in waarde stijgen van £ 150.000 in 2020 tot £ 202.500 in 2030. Dit komt overeen met tot een jaarlijkse kapitaalgroei van 3,5%.

Hoeveel moet ik belasting betalen over mijn buy-to-let-investering?

Op de opbrengst van alle buy-to-let-investeringen wordt belasting geheven. Huurinkomsten (minus enkele toeslagen) zijn onderworpen aan inkomstenbelasting tegen het marginale tarief van de persoon. Vanaf 6 april 2020 zal de belastingvermindering voor hypotheeklasten beperkt zijn tot het basistarief van de inkomstenbelasting, momenteel 20%, en zal worden behandeld als een vermindering van de belastingplicht in plaats van een vermindering van de belastbare huurinkomsten. Koop-voor-verhuur onroerend goed is ook onderworpen aan vermogenswinstbelasting (CGT). Dit wordt in rekening gebracht tegen een tarief van 28% (voor belastingplichtigen met een hoger tarief) of 18% (belastingplichtigen met een basistarief) over een eventuele waardegroei van het onroerend goed.

Als u een belastingbetaler bent met een basistarief, moet u er rekening mee houden dat de winst wordt toegevoegd aan uw inkomen, zodat u in een hogere tariefklasse terecht kunt komen. Iedereen heeft een belastingvrije vermogenswinstuitkering van £ 12.300 per jaar in 2021-22, dus u hoeft alleen CGT te betalen over winsten boven deze drempel. Het is ook mogelijk om bepaalde kosten te verrekenen, zoals wat u hebt betaald voor zegelrecht en overdracht toen u het onroerend goed kocht en eventuele kosten in verband met de verkoop ervan (inclusief makelaarskosten). U moet ook eventuele kapitaalverbeteringen die u aan het onroerend goed hebt aangebracht, kunnen verrekenen met uw CGT-rekening. U mag geen uitgaven voor onderhoud van het onroerend goed of hypotheekrente aftrekken.

Lees voor meer informatie ons artikel:"Hoe worden uw huurinkomsten belast? Alles wat u moet weten".

Hoeveel kan ik verdienen met een buy-to-let-investering - samenvatting

In de casus hierboven zou het totale rendement in het eerste jaar zijn:

• 0,7% in huuropbrengst
• 3,5% in kapitaalgroei 

Dit komt overeen met 4,2% bruto totaalrendement op de investering vóór belasting. Houd er rekening mee dat u pas van de vermogensgroei zult genieten als u het onroerend goed daadwerkelijk verkoopt.

Zoals u uit de case study kunt zien, kan uw investering u maandelijks geld kosten als u te maken heeft met hoge reparatiekosten of lange periodes van leegstand. Er zijn ook initiële kosten bij het kopen van het onroerend goed van £ 6.899, wat in ons gevalstudie de eerste 12 maanden huurinkomsten zou wegvagen.

De conclusie is dat als u belegt in buy-to-let gefinancierd via een hypotheek, de maandelijkse netto huurinkomsten op zijn best waarschijnlijk te verwaarlozen zijn. U zou afhankelijk zijn van kapitaalgroei om een ​​rendement op uw investering te behalen. Een investering om te verhuren zonder dat er een hypotheek nodig is, kan echter in de loop van de tijd zowel een maandelijks inkomen als kapitaalgroei opleveren.

Opmerking:

• Bij de bovenstaande berekeningen wordt ervan uitgegaan dat een aanbetaling van 25% beschikbaar is en dat het saldo van de aankoopprijs is beveiligd met een hypotheek
• Alle kosten zijn schattingen en kunnen lager of hoger zijn
• De groeicijfers van de huizenprijzen gelden voor heel het VK en kunnen op specifieke locaties lager of hoger zijn

Als een link een * ernaast heeft, betekent dit dat het een gelieerde link is. Als u via de link Money to the Masses gaat, ontvangt u mogelijk een kleine vergoeding, waardoor Money to the Masses gratis kan worden gebruikt. Maar zoals u duidelijk kunt zien, heeft dit op geen enkele manier invloed gehad op deze onafhankelijke en evenwichtige beoordeling van het product. De volgende link kan worden gebruikt als u Money to the Masses niet wilt helpen - Habito