Het valt niet te ontkennen dat een beleggingsobject echt en tastbaar is, en dit verklaart in zekere zin de aanhoudende populariteit van onroerend goed in dit land. Voor sommige mensen betekent bezorgdheid over de onvoorspelbaarheid van bewegingen op de financiële markten dat ze liever in onroerend goed investeren om hun pensioen te financieren dan te sparen voor een pensioen. Dit kan betekenen dat u een portefeuille met koopwoningen moet opbouwen of gewoon een eigen huis moet bezitten. Maar is dit een goed idee? Hoe verhoudt beleggen in onroerend goed zich eigenlijk tot beleggen in een pensioen, alles bij elkaar genomen?
Laten we eerst eens nadenken over de beleggingsprestaties. De huizenprijzen hebben de inflatie sinds 1955 met 3% per jaar verslagen, terwijl de Britse aandelenmarkt in dezelfde periode met het dubbele is gegroeid, hoewel deze cijfers huur- en dividendrendementen niet meerekenen. Met koop-voor-verhuur onroerend goed kunt u profiteren van vermogensgroei en huuropbrengsten, terwijl beleggen op de aandelenmarkt u een stijging van de aandelenkoers plus dividenden kan opleveren. Hargreaves Lansdown benadrukte een FTSE All-Share prospectief dividendrendement van 4,3% in vergelijking met het gemiddelde huurrendement in Engeland en Wales van 5,9%. Voor een meer gepersonaliseerde vergelijking van eigendom versus uw pensioen, kunt u proberen te spelen met een pensioencalculator zoals deze. Het laat je een pensioenprojectie zien op basis van hoeveel je momenteel in je pot hebt, hoeveel je betaalt, en gaat uit van een investeringsgroei van 5% per jaar vóór de impact van inflatie en kosten. U kunt meer of minder groei krijgen, afhankelijk van wat er in uw portefeuille zit en hoe deze in de loop van de tijd presteert. U kunt voor een idee naar de prestaties uit het verleden kijken, hoewel dit natuurlijk geen garantie is voor wat er in de toekomst zal gebeuren, aangezien dit zal afhangen van hoe de financiële markten bewegen.
Het andere belangrijke aan pensioenen is dat, als u bijdraagt aan een pensioenregeling op het werk, uw werkgever ook ten minste 3% van uw in aanmerking komende inkomsten moet betalen volgens de huidige regels voor automatische inschrijving. Dit is een fantastische bonus die in de loop van de tijd echt een enorm verschil kan maken in de groei van je pot. Pensioenen zijn ook fiscaal voordelig. U krijgt belastingvermindering over wat u betaalt, tegen een tarief van 20% voor belastingbetalers met een basistarief, 40% voor belastingbetalers met een hoger tarief en 45% voor belastingbetalers met een aanvullend tarief, tot een maximum van 100% van uw inkomsten of £ 40.000 jaarlijkse toelage, indien deze lager is. Wat dat in de praktijk betekent, is dat een bijdrage van £ 100 u slechts £ 80 kost als u belastingplichtig bent voor het basistarief. U krijgt ook het voordeel dat u tot 25% van uw pot kunt opnemen als een belastingvrij contant bedrag zodra u de leeftijd van 55 jaar bereikt.
Als u investeert in onroerend goed dat u kunt kopen om te verhuren, is uw doel meestal om een zo hoog mogelijk huurrendement te behalen. Dit is het rendement dat uw woning behaalt door de huur die u aan uw huurders in rekening kunt brengen. Het wordt berekend door de totale jaarlijkse huurinkomsten te delen door het bedrag dat u in het onroerend goed hebt geïnvesteerd. Wat is een goed huurrendement? Sommige experts zeggen alles boven de 7% of 8%. Het moet hoog genoeg zijn om de hypotheekbetalingen, onvoorziene omstandigheden zoals reparaties en onderhoud en alle andere bijbehorende kosten zoals belastingen, verzekeringen en makelaarskosten te dekken, en toch winst te maken. Er zijn gratis online huuropbrengstcalculators beschikbaar die u kunnen helpen bepalen wat u in rekening moet brengen, maar uiteindelijk wordt uw huuropbrengst bepaald door wat de markt zal dragen.
Een andere manier om een regelmatig inkomen te verdienen zonder het gedoe van een gehuurd pand, is door dividendproducerende beleggingen te kopen via een pensioen. U kunt een goedkoop passief product kopen, zoals een exchange-traded fund (ETF) dat de prestaties volgt van de aandelen die het hoogste dividend uitkeren in het VK, zoals bijvoorbeeld de iShares UK Dividend UCITS ETF, die een selectie maakt uit de hele FTSE 350 en keert per kwartaal een inkomen uit. U kunt ook een actief fonds of beleggingsfonds kiezen dat een maandelijks of driemaandelijks inkomen uitkeert, zoals Invesco Monthly Income Plus, Schroder Monthly Income of Merchants Trust, die elk ongeveer 5% opleveren. Een andere optie zou kunnen zijn om individuele aandelen aan te houden en uw eigen portefeuille van dividendbetalende bedrijven op te bouwen.
Als u overlijdt, wordt uw nalatenschap onderworpen aan successierechten (IHT), en dit omvat eigendommen die u bezit en investeringen zoals een aandelenportefeuille. Naarmate de vastgoedprijzen zijn gestegen, vooral in Londen en het zuidoosten, zijn meer mensen in het IHT-net gevangen. De huidige IHT-drempel is £ 325.000 voor een alleenstaande, en alle activa die meer waard zijn, zijn onderworpen aan belasting tegen een tarief van 40%. Bekijk ons artikel "10 beste manieren om successierechten te vermijden" voor meer informatie over het minimaliseren van successierechten.
Pensioenen zijn echter meestal vrijgesteld van IHT, hoewel er enkele beperkingen zijn. Als u geld uit uw pot had gehaald en het niet had uitgegeven tegen de tijd dat u stierf, zou dat deel uitmaken van uw nalatenschap en onderworpen zijn aan IHT. Maar als je voor je 75ste zou overlijden, zou een begunstigde die je pensioenpotje binnen twee jaar heeft geërfd er geen belasting over betalen.
Als u bijvoorbeeld een combinatie van onroerend goed, een aandelenportefeuille en een pensioen zou gebruiken om uw pensioen te financieren, kunt u beter eerst het IHT-vermogen opgebruiken en uw pensioengeld sparen tot het laatst.
Het belangrijkste risico van beleggen in onroerend goed is dat het na verloop van tijd niet in waarde stijgt en dat uw huurinkomsten niet opwegen tegen de kosten die u maakt.
Door een groot aantal wijzigingen in de regelgeving en belastingen is buy-to-let een veel minder lucratieve optie geworden voor kleine verhuurders, van wie velen aan het opschalen zijn of uitverkocht zijn. Je zult dus de cijfers moeten bekijken en uitzoeken of buy-to-let de moeite waard is voor jou na al deze veranderingen.
Je moet ook rekening houden met lege perioden wanneer het pand leeg staat tussen huurcontracten en malafide huurders die schade veroorzaken of hun tent niet betalen. Als u niet van dag tot dag een hands-on verhuurder wilt zijn, moet u een vertrouwde agent vinden en betalen om met uw huurders om te gaan en reparaties te beheren of eventuele problemen op te lossen.
Als u nadenkt over hoe u geld kunt verdienen met beleggen in onroerend goed, moet u ook uw exit-strategie plannen. Kunt u uw vastgoedbelegging verkopen en er in de toekomst winst op maken? Waar staat het, is de oppervlakte wenselijk, heeft u een meerwaarde aan het pand, trekt het betrouwbare huurders aan? Er zijn veel vragen die u zichzelf moet stellen wanneer u overweegt hoe u succesvol in onroerend goed kunt investeren.
Ook zijn er risico's verbonden aan het beleggen in een pensioen. De belangrijkste is dat u minder terugkrijgt dan u inlegt, hoewel dit vrij onwaarschijnlijk is gezien de lange tijd dat u op de financiële markten zult zijn. Het kan zijn dat het rendement van het fonds geen gelijke tred houdt met de inflatie, waardoor u een negatief reëel rendement krijgt. Als uw pensioenpot niet groeit zoals u had gehoopt, kunt u na uw pensionering zonder geld komen te zitten. Een optie om uw weddenschappen hier af te dekken, is om een deel van uw pensioensparen te gebruiken om een lijfrente te kopen, zodat u de rest van uw leven zeker bent van een gegarandeerde uitbetaling. Bekijk ons artikel "Wat is een duurzaam inkomen dat u kunt opnemen van uw pensioen?".
Als u in een pensioen belegt, kunt u beheervergoedingen betalen voor de fondsen die u aanhoudt, transactiekosten, platformvergoedingen, advieskosten aan uw financieel adviseur of vermogensbeheerder als u die heeft. Deze reguliere vergoedingen, waarvan sommige klein zijn, kunnen oplopen. Bekijk ons artikel "De beste en goedkoopste SIPP's en goedkope doe-het-zelf-pensioenen" voor een uitgebreide vergelijking van de voordeligste zelfbelegde persoonlijke pensioenen (SIPP's) in het VK. Pensioenen hebben het voordeel dat u belastingvermindering krijgt op premies, maar u moet wel inkomstenbelasting betalen over alles wat u opneemt boven de belastingvrije drempel van 25%.
Bij onroerend goed betaalt u grotere eenmalige kosten, voornamelijk in de vorm van belastingen, hoewel overdrachtskosten of andere juridische kosten, onderhoudskosten, agentuurkosten of andere beheerskosten ook een grote deuk in uw rendement kunnen zijn . U betaalt inkomstenbelasting over uw huurinkomsten en vermogenswinstbelasting als u een woning gaat verkopen en winst maakt. Daarnaast moet u zegelrecht grondbelasting betalen, bekijk ons artikel "Alles wat u moet weten over zegelrecht" voor de meest recente tarieven. Ten slotte, na uw overlijden, maakt het onroerend goed dat u bezit deel uit van uw nalatenschap voor inkomstenbelastingdoeleinden, dus het zal onderworpen zijn aan successierechten (zie hierboven).
Een andere optie zou kunnen zijn om op te slaan in ISA's, dit zijn belastingpapieren die uw geld pas op een bepaalde leeftijd vastzetten (behalve de Lifetime ISA). De ISA-toeslag is echter lager dan de jaarlijkse pensioenuitkering van £ 20.000 voor het belastingjaar 2021/2022, dus u kunt niet zoveel opzij zetten. U kunt ook overwegen om te sparen voor het Save As You Earn-schema van uw werkgever, als dat er is, of om gewoon uw eigen portefeuille van fondsen of aandelen op te bouwen.
Uw huis kan een waardevol bezit zijn (voorlopig, hoewel er geen garantie is dat de prijzen voor altijd zullen blijven stijgen), maar u heeft beperkte mogelijkheden om de waarde van dat bezit te realiseren omdat u erin woont . U kunt natuurlijk verkopen of inkrimpen en van de opbrengst leven. Maar het kan zijn dat u op latere leeftijd een deel van het geld moet gebruiken om uw zorg te financieren, omdat de vergoedingen voor verzorgingshuizen van de lokale overheid inkomensafhankelijk zijn. Je zou kunnen overwegen om overwaarde vrij te geven, waarbij een aanbieder je nu een forfaitair bedrag geeft en dit terugverdient door je huis te verkopen nadat je sterft. Maar de rentetarieven voor dit soort leningen kunnen erg hoog zijn en, tenzij u een gerenommeerde aanbieder kiest, kan uw nalatenschap na uw overlijden meer verschuldigd zijn dan de waarde van uw huis. Het vrijgeven van aandelen kan voor sommige mensen geschikt zijn, maar het vereist grote zorg. Je huis als pensioen gebruiken is voor sommige mensen mogelijk, maar je hebt echt professioneel, onpartijdig advies nodig om ervoor te zorgen dat het goed voor je is.
Dus, in de strijd tussen eigendom en pensioen, wie is de winnaar? Voor mij zijn het pensioenen helemaal, maar in een ideale wereld zou je je inzetten afdekken en beide aanhouden.
Welke aankopen zijn de uitgave waard?
HMO versus PPO-plannen:wat is het verschil en wat is beter?
Beleggingsvastgoed beheren terwijl je in het leger dient
Betterment versus Wealthfront:wat is de betere Robo-adviseur?
Pensioen versus ISA - wat is de betere investering?
Verzekering voor verhuur van onroerend goed
Welk type belegging heeft het laagste risico?