Ik heb eerder geschreven over het helpen van klanten die zich gevangen voelen in vastgoedinvesteringen vanwege de hoge vermogenswinstbelasting die ze zouden moeten betalen als ze hun eigendom zouden verkopen.

In mijn column over uitgestelde verkooptrusts heb ik uiteengezet hoe u Sectie 453 van de Internal Revenue Code kunt gebruiken om de belasting uit te stellen en het geld in andere investeringen dan alleen onroerend goed te investeren.

Een andere strategie waar ik de laatste tijd veel vragen over heb gekregen, maakt gebruik van een 1031 Exchange om de opbrengst van een verkoop in een Delaware Statutory Trust (DST) te stoppen. Het is een manier om in onroerend goed te blijven - en vermogenswinstbelasting te vermijden - maar als een meer passieve eigenaar.

Veel vastgoedbeleggers weten op zijn minst een beetje over de 1031 Exchange. Het concept bestaat al sinds de jaren twintig; het werd Sectie 1031 van de Internal Revenue Code in 1954, en het is door de jaren heen bijgewerkt.

Kortom, het stelt een eigenaar of belegger in staat een onroerend goed te verkopen en de vermogenswinstbelasting op de verkoop uit te stellen.

Er zijn enkele richtlijnen die u moet volgen. U moet uw 1031 instellen voordat de verkoop wordt gesloten, en uw verkoopopbrengst gaat naar een derde partij, een accomodator genaamd of een gekwalificeerde tussenpersoon, om vast te houden. Vanaf de sluiting heb je 45 dagen om de woning te identificeren waarnaar je gaat ruilen. En dan heb je zes maanden om het pand dat je hebt geïdentificeerd te sluiten. Als je dat allemaal doet, heb je een succesvolle 1031 Exchange bereikt. Maar tot 2004 verving je nog steeds het ene pand door het andere - dus, of je het nu leuk vindt of niet, je was nog steeds een werkende huisbaas.

Meer recentelijk bepaalde de Revenue Ruling 2004-86 dat een Delaware Statutory Trust kwalificeerde als onroerend goed en als zodanig zou kunnen dienen als een vervangende onroerendgoedoplossing voor 1031 Exchange-transacties. Als u het beu was om zelf een onroerend goed te beheren, zou u in plaats daarvan een fractioneel of procentueel belang in een DST kunnen verwerven en mede-eigenaar worden van een veel grotere investering in onroerend goed - een appartementengebouw met 300 eenheden, een kruidenierscentrum, medische kantoorgebouw, enz.

Dus in plaats van meneer en mevrouw Smith als uw huurders, die u bellen om de vuilophaaldienst te komen repareren, is Walgreens of CVS uw huurder met een zakelijke huurovereenkomst. Het is een meer hands-off manier om inkomstengenererend onroerend goed te bezitten dat vooral geschikt is voor gepensioneerden. Een tiental vrij grote bedrijven hebben deals opgesteld voor investeerders om in te wisselen die professioneel worden beheerd en vrijwel kant-en-klaar zijn.

Er is (natuurlijk) een keerzijde en dat is liquiditeit. U bezit nog steeds onroerend goed - het is niet zoals aandelen, waar u op een knop kunt drukken en verkopen. De houdperiode kan vijf tot tien jaar zijn.

U moet er ook zeker van zijn dat u te maken heeft met een gerenommeerd bedrijf, een sponsor genaamd, wanneer u de deal structureert. Ik geef de voorkeur aan bedrijven die al meer dan 10 jaar actief zijn - wat bewijst dat ze de neergang van de markt hebben volgehouden en een bewezen staat van dienst kunnen aantonen in het verwerven, beheren en vervreemden van activa namens investeerders - en degenen die een omvangrijke vastgoedportefeuille beheren in de hele VS Het goede nieuws is dat er een handvol van hen is die dit al vele jaren doen. Als u een vertrouwde financieel adviseur heeft, kan hij u helpen bepalen met wie u moet samenwerken.

Beleggingsstrategieën kunnen warm en koud zijn - en DST's koelden een tijdje af, dankzij de meest recente recessie en het faillissement van onroerend goed. Maar ze bieden een haalbare oplossing voor een veelvoorkomend beleggersprobleem. Praat met uw belastingadvocaat en uw financieel adviseur om te zien of deze strategie voor u zinvol is.

Kim Franke-Folstad heeft bijgedragen aan dit artikel.

Effecten aangeboden via Madison Avenue Securities, LLC (MAS), lid FINRA/SIPC. Adviesdiensten aangeboden via Global Wealth Management Investment Advisory (GWM) en/of Global Financial Private Capital (GFPC). MAS, GWM en GFPC zijn geen gelieerde entiteiten. MAS en Global 1031 Exchange zijn geen gelieerde bedrijven. Beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder het mogelijke verlies van de hoofdsom.

Noch het bedrijf, noch zijn agenten of vertegenwoordigers mogen fiscaal of juridisch advies geven. Individuen moeten een gekwalificeerde professional raadplegen voor advies voordat ze een aankoopbeslissing nemen.