Ik werd door het team van The Money Mix gevraagd om een kijkje te nemen bij een particuliere vastgoedbeleggingsmaatschappij met een unieke manier om onroerend goed te kopen. Hieronder vindt u de beoordeling en vergelijking ervan met een ander populair crowdfundingplatform voor onroerend goed, Fundrise.
Als u een lezer bent van blogs over persoonlijke financiën, weet u dat beleggen in onroerend goed een hot topic is. Bloggers pluggen en beoordelen bedrijven zoals Fundrise, Realty Mogul en PeerStreet. Een relatief nieuw, maar zeer concurrerend fonds op dit gebied is Diversyfund.
Wat volgt is een overzicht van onze bevindingen en wat wij denken dat DiversyFund uniek maakt op de markt. Aan het einde van het bericht denken we dat u het ermee eens zult zijn dat als u overweegt passief in onroerend goed te beleggen, u DiversyFund eens moet bekijken.
Laten we met die korte introductie erin duiken en het van dichterbij bekijken.
Inhoudsopgave
De meest gebruikelijke en gemakkelijk beschikbare manier om in onroerend goed te beleggen, is via vastgoedbeleggingstrusts of REIT's (uitgesproken als Reets). REIT's kopen een verscheidenheid aan verschillende soorten onroerend goed (residentieel, commercieel, meergezinswoningen, enz.)
Veel REIT's bieden een diversiteit aan van dit soort onroerend goed in hun fondsen. De meeste REIT's zijn openbaar verhandelde effecten die op beurzen worden aangeboden via ETF's of beleggingsfondsen. De bedrijven die deze REIT's aanbieden, moeten ze registreren bij de Securities Exchange Commission (SEC). Ze zijn onderworpen aan de SEC-regels en -voorschriften met betrekking tot de vorming, aankoop en verkoop van de effecten.
De bedrijven die ze aanbieden zijn beleggingsondernemingen. Registratie voor beleggingsmaatschappijen die producten aanbieden is anders dan die van particuliere beleggingsfondsen. Ik zal dat binnenkort uitleggen.
In het verleden waren private equity-vastgoedfondsen alleen beschikbaar voor de rijken. Individuen moeten geaccrediteerde beleggers zijn om in het typische fonds te komen.
Geaccrediteerde beleggers zijn beleggers met een inkomen van ten minste $ 200.000 ($ 300.000 gezamenlijk) of een nettowaarde van $ 1.000,00 (exclusief woonplaats). Dat snijdt de overgrote meerderheid van het investerende publiek af. Alleen de 1% komt in het spel. Dat is de grootste klacht en het grootste nadeel van private equity-fondsen.
De andere klop op deze fondsen zijn de hoge kosten. In het begin hadden ze de zogenaamde twee en twintig vergoedingenstructuur. T
Dat betekende dat beleggers een beheervergoeding van 2% betaalden. Als het fonds winst maakte, nam het management 20% van de winst. De meeste mensen vinden die vergoedingen duur. Concurrentie en publieke druk hebben deze vergoedingen verlaagd. Ze behoren nog steeds tot de hoogste in de branche.
Private equity-fondsen zijn gepoolde investeringsfondsen, geen investeringsmaatschappijen. Als zodanig hoeven ze zich niet te registreren als investeringsmaatschappij bij de SEC. Ze krijgen een zogenaamde vrijgestelde status onder de SEC Private Advisor Rule.
In veel opzichten is dit een voordeel voor het fonds en zijn investeerders. Het naleven van de regels van de investeringsmaatschappij is kostbaar en tijdrovend. Met name de rapportagevereisten worden versoepeld onder de Private Advisor Rule.
Sommigen krimpen ineen bij wat zij zien als het gebrek aan verantwoordelijkheid voor particuliere adviseurs. Terwijl de grotere investeerders sinds het begin miljarden dollars in deze fondsen hebben gestoken.
De afgelopen jaren heeft crowdfunding zijn weg gevonden naar beleggen in onroerend goed. Crowdfunded REIT's worden meestal aangeboden in particuliere fondsen; wat betekent dat ze niet openbaar worden verhandeld. Deze nieuwere fondsen registreren zich bij de SEC als vrijgestelde fondsen, meestal onder de SEC-verordening Crowdfunding.
Crowdfunding in onroerend goed, zoals bij individuele of kleine zakelijke crowdfunding, stelt kleinere investeerders in staat een investeringsruimte te betreden die in het verleden niet voor hen beschikbaar was.
Zowel FundRise als DiversyFund zijn crowdfunded vastgoedfondsen. Crowdfunding biedt beleggers met kleinere bedragen een manier om te investeren in zaken die alleen beschikbaar zijn voor de rijken. Het is een ontwrichtende kracht geweest in de investerings- en kleine bedrijfsgemeenschappen.
Het biedt een methode van fondsenwerving die grote banken kan omzeilen met hoge tarieven en vergoedingen. Uiteindelijk zijn de winnaars wij consumenten. In crowdfunded onroerend goed kunnen niet-geaccrediteerde investeerders in dezelfde speeltuin spelen als de grote jongens.
Met die achtergrond wil ik je iets vertellen over DiversyFund.
Wat DiversyFund uniek maakt, is de platformstructuur. Platform betekent de regeling waaronder het fonds geld inzamelt, de activa koopt, winst uitdeelt, enz.
Veel private-equityfondsen huren externe bedrijven in om alles te doen, van het onderzoeken en kopen van onroerend goed tot het inzamelen van geld van investeerders. Elke externe entiteit die voor deze dingen wordt gebruikt, heeft een prijs. Hoe meer externe middelen een bedrijf gebruikt, hoe hoger de kosten.
DiversyFund is een verticaal geïntegreerd platform. Ze doen alles in eigen beheer. Hun team zoekt naar de eigendommen, analyseert ze op waarde, cashflow en groei. Ze kopen eigendommen die upgrades nodig hebben. Ze behandelen ook upgrades.
Eenmaal aangekocht beheren zij de panden zelf. Beleggers betalen geen bemiddelingskosten of tussenpersonen.
Op hun website staat dat ze het enige vastgoedfonds zijn zonder platformkosten. Ik heb persoonlijk geen andere gevonden die die bewering deed. Hoewel de beheer- en platformvergoedingen zijn gedaald, hebben de meeste REIT's nog steeds vergoedingen. De kosten lopen op en kunnen het rendement van beleggers verminderen. Ze laag houden is een van de sleutels tot succes.
DiversyFund heeft dat gedekt.
Fundrise vermeldt zijn platformkosten (Fundrise eDirect) als volgt op 1%:
Zelfs met 3% zijn de Fundrise-vergoedingen veel lager dan de traditionele vergoedingen voor private equity-fondsen die worden geopend voor geaccrediteerde beleggers. Hoewel de vergoedingen zijn verlaagd van twee tot twintig, zijn vergoedingen van 1% van de activa en 15% van de winst gebruikelijk. Veel van deze bedrijven kunnen erg creatief zijn met hun honoraria.
Crowdfunded platforms zoals Fundrise en DiversyFund en anderen zijn veel transparanter met hun vergoedingen. Zoals u kunt zien, zijn ze veel lager dan de meeste accreditatie-beleggingsfondsen op de markt.
Net als bij beursgenoteerde REIT's kunnen private-equityfondsen in veel verschillende soorten onroerend goed beleggen. Sommige fondsen concentreren zich op commercieel vastgoed zoals kleine winkelcentra. Anderen kunnen zich richten op residentieel vastgoed, van eengezinswoningen tot meergezinswoningen (appartementen). Anderen investeren in commerciële kantoorruimte in het centrum.
Voordat beleggers ergens in investeren, moeten ze altijd weten wat u krijgt. Dat is vooral belangrijk in onroerend goed. De locatie van het onroerend goed, het type onroerend goed, de leasestructuren en vele andere dingen helpen bij het bepalen van het rendement dat beleggers ontvangen.
Hieronder schets ik de investeringen die Fundrise en DiversyFund doen.
Bij DiversyFund houden ze het simpel. Het team is van mening (en historische resultaten bevestigen) dat de veiligste en best presterende investeringen in commercieel vastgoed meergezinswoningen met toegevoegde waarde zijn.
Volgens Wikipedia zijn meergezinswoningen “ meerdere afzonderlijke wooneenheden voor residentiële bewoners bevinden zich in één gebouw of meerdere gebouwen binnen één complex.[1] Units kunnen naast elkaar staan (side-by-side units), of op elkaar worden gestapeld (bovenste en onderste units).”
Laten we dit opsplitsen en kijken waarom dit belangrijk is voor beleggers.
Appartementen, herenhuizen en dergelijke zijn in de meeste gebieden meer betaalbare woningen dan eengezinswoningen. Wanneer het team van DiversyFund eigendommen onderzoekt, zoeken ze naar twee belangrijke dingen.
Ten eerste moet het gebied zich in een economisch groeiende markt bevinden. Ten tweede moeten de eigendommen die ze kopen kasstromend zijn. Met andere woorden, ze moeten al geld verdienen voor de eigenaren.
Het derde deel van de beslissing is waar de strategie voor het toevoegen van waarde in het spel komt. Ze kopen panden die verbetering behoeven. Ik bedoel niet verhinderingen of verbouwingen. Misschien moeten de units worden gemoderniseerd. Misschien hebben ze wat uiterlijke cosmetische verbeteringen nodig. Dankzij deze verbeteringen kan het fonds de huren verhogen, wat de cashflow verhoogt en het potentieel voor een hogere waardegroei van de eigendommen vergroot.
Het doel van het fonds is simpel:verkoop de eigendommen tegen een zeer gewaardeerde prijs boven wat ze voor het onroerend goed hebben betaald en eventuele verbeteringen. Door dit als enige focus te hebben, kunnen ze zich concentreren op de eigendommen die aan deze criteria voldoen.
Ze proberen niet alles te zijn voor alle mensen. Beleggers in hun fonds zouden op zoek moeten zijn naar vermogensgroei op lange termijn.
Het Fundrise-platform biedt de volgende drie kernplannen:
Het doel van het aanvullend inkomensfonds is, zoals de naam al doet vermoeden, het genereren van inkomsten. Het fonds keert driemaandelijkse dividenden uit en belegt in inkomstengenererende eigendommen. De primaire fondsbeleggingen zijn in schuldvastgoed (vastgoedleningen).
Het doel van het gebalanceerde fonds is een mix van zowel inkomsten als groei te bieden. Om dat te doen, investeren ze in zowel schuld- als aandelenvastgoed.
Dividenden en inkomsten zijn geen doel van de groeiportefeuille op lange termijn. Managers zijn op zoek naar panden om te waarderen tijdens de periode van bezit. Ze beleggen niet in schuldvorderingen. Ze kopen alleen harde activa.
Hier is een gedetailleerde vergelijking van de drie strategieën die de mix van schuld versus eigen vermogen en het verwachte rendement van elk laat zien.
Alle investeringen in aandelen en onroerend goed moeten voor de lange termijn zijn. U moet niet beleggen als u uw geld de komende twee jaar nodig heeft. In tegenstelling tot beursgenoteerde REIT's zijn Fundrise en DiversyFund particuliere fondsen.
Het geld dat erin wordt geïnvesteerd, is niet liquide. Met andere woorden, als u geld wilt uittrekken voordat onroerend goed wordt verkocht of het fonds sluit, zijn er beperkingen.
Vanwege het langetermijnkarakter van hun beleggingen, biedt DiversyFund geen liquiditeit aan beleggers voordat ze hun eigendommen verkopen. Beleggers met een hoog inkomen en vermogende beleggers bouwen vermogen op door eigendommen met winst te bezitten en te verkopen. Dat is de DiversyFund-strategie.
Een belegger die inkomsten uit zijn beleggingen wil, moet niet in DiversyFund beleggen. Dat is niet het doel. Beleggers in dit fonds moeten de waarde van langetermijngroei op uw beleggingen begrijpen.
Sommige beleggers zien dit misschien als een nadeel, ik niet. De mensen van DiversyFund weten wie ze zijn en wat ze van hun onroerend goed willen. Ze proberen niet alles te zijn voor alle mensen. Ik vind dat ook leuk. Ze weten wie ze zijn en blijven trouw aan hun strategie.
Fundrise-investeringen stellen dat hun investeringstermijn voor aanbiedingen vijf jaar is. Ze bieden geen garantie dat ze binnen vijf jaar zullen liquideren. Beleggers ontvangen driemaandelijkse dividenden. Geïnvesteerd kapitaal en meerwaarden komen met de verkoop van onroerend goed.
Beleggers kunnen dividenden en meerwaarden in contanten opnemen of herbeleggen.
Zoals elke investering heeft crowdfunded onroerend goed risico's. Geen enkel fonds biedt garanties dat beleggers de resultaten uit het verleden of het verwachte rendement in de toekomst zullen krijgen. Er is ook geen garantie dat beleggers geen geld zullen verliezen. Aan beleggen in onroerend goed zijn economische risico's verbonden. In een vertragende economie en een slechte arbeidsmarkt zijn huurders mogelijk niet in staat om hun huur te betalen. De waarde van de eigendommen stijgt mogelijk niet zoals verwacht.
Elke belegger dient rekening te houden met de risico's van deze of enige andere belegging die hij doet. Een algemeen investeringsprincipe is dit:hoe hoger het verwachte rendement van de investering, hoe hoger het verwachte risico. Met andere woorden, risico en rendement zijn gerelateerd.
Geaccrediteerde beleggers hebben over het algemeen meer geld geïnvesteerd in onroerend goed. Waarom? Ze kunnen het zich veroorloven meer risico te nemen.
Kleinere beleggers moeten zorgvuldig overwegen hoeveel ze in onroerend goed steken, of het nu om beursgenoteerde REIT's of private equity-fondsen zoals Fundrise en DiversyFund gaat.
Er zijn veel manieren om te investeren in onroerend goed. Ik hoop dat je na deze discussie beter begrijpt hoe je dat moet doen. Beleggen in private equity is al veel te lang het domein van de rijken. Crowdfunded vastgoedfondsen openen de deur naar investeringen die voorheen niet beschikbaar waren voor kleinere investeerders.
Als je altijd al in onroerend goed hebt willen stappen, maar het gevoel had dat het niet bij je past, dan bieden Fundrise, DiversyFund en andere door crowdfunding gefinancierde vastgoedfondsen de mogelijkheid om precies dat te doen.
Diversificatie is belangrijk bij het beleggen, of het nu gaat om aandelen, obligaties of onroerend goed. Houd daar rekening mee bij het overwegen van vastgoedfondsen. Ze kunnen een uitstekende aanvulling zijn op uw huidige beleggingsstrategie. Met minimale investeringen van $ 500 voor deze twee fondsen, kunt u klein beginnen en zien hoe het voor u gaat. Beide fondsen bieden manieren om extra geld toe te voegen.
Mijn aanbeveling is om vast te houden aan de strategie voor vastgoedgroei die wordt aangeboden door DiversyFund. U krijgt een gediversifieerde portefeuille van goed beheerde, meergezinswoningen die naar verwachting zullen worden verkocht tegen een hogere prijs dan het geld dat is geïnvesteerd in de eigendommen en verbeteringen daaraan.
Het team heeft veel ervaring op dit gebied. Het team neemt geen winst tot investeerders. Ze beheren elk aspect van het proces van begin tot eind. Er zijn geen platformkosten. Er zijn geen trucjes. Het is gewoon goed, gezond beleggen in onroerend goed.
Als u overweegt geld aan deze activaklasse toe te voegen, moet u DiversyFund eens bekijken.
Dit bericht verscheen oorspronkelijk op Your Money Geek . Het is hier opnieuw gepubliceerd met toestemming.
Gezond verstand en beleggen in beleggingsfondsen
Realty Mogul Beoordeling | Geaccrediteerd beleggen in onroerend goed
AcreTrader Review:Investeren in landbouwgrond
9 Beste DiversyFund-alternatieven voor beleggen in onroerend goed
Commercieel beleggen in onroerend goed:de weg naar het opbouwen van uw rijkdom
7 Fundrise-alternatieven waarmee u misschien wilt beleggen
11 beste boeken over onroerend goed die u dit jaar moet lezen