Dit verhaal verscheen oorspronkelijk op Porch.
De COVID-19-pandemie heeft veel aspecten van het leven verstoord en enkele van de belangrijkste verschuivingen hebben plaatsgevonden op het gebied van huisvesting. Door meer tijd thuis te besteden aan werken, scholing en sociale contacten in overeenstemming met de richtlijnen voor de volksgezondheid, zijn mensen steeds meer gaan nadenken over hun woonvoorkeuren. Tegelijkertijd hebben pieken in de werkloosheid, vooral voor mensen met een laag inkomen, de bezorgdheid over de betaalbaarheid van huur aan het licht gebracht, met enorme gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Deze combinatie van factoren kan leiden tot hoge activiteit in sommige delen van de huurmarkt, terwijl het onzekerheid of kwetsbaarheid creëert in andere.
Een van de gebieden waar deze trends zich al manifesteren, is het type eenheden dat wordt gehuurd, aangezien huurders een sterkere voorkeur tonen voor verhuur van één eenheid boven gebouwen met twee of meer eenheden. Historisch gezien zijn de leegstandspercentages voor verhuur van meerdere units al hoger dan voor individuele units. Maar na de uitbraak van het coronavirus dat COVID-19 veroorzaakt, liepen deze cijfers eind 2020 nog meer uiteen, aangezien de leegstandspercentages opliepen in de verhuur van meerdere units, terwijl de tarieven voor de verhuur van enkele units een even sterke daling vertoonden. Of het nu gaat om virusgerelateerde zorgen over het delen van ruimtes of een hogere premie die wordt betaald voor ruimte tijdens het werken en studeren vanuit huis, COVID-19 heeft ertoe bijgedragen dat de leegstand voor eengezinswoningen naar historische dieptepunten is gestegen.
COVID-19 kan ook op lange termijn gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van huurwoningen. Het is voor de meeste huishoudens nu al duurder geworden om te huren, volgens de huurprijsindex berekend door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling. Deze index meet of een typisch huurdershuishouden voldoende inkomen heeft om in aanmerking te komen voor een huurovereenkomst op het typische huurhuis. Wanneer de index gelijk is aan 100, is het mediane inkomen van huurdershuishoudens net hoog genoeg om in aanmerking te komen voor de mediaan geprijsde huureenheid op nationaal niveau; hoe hoger de index hoger is dan 100, hoe waarschijnlijker het is dat huurders in aanmerking komen voor een typische huureenheid.
Zelfs vóór COVID-19 was de langetermijntrend in betaalbaarheid zorgwekkend, maar met een steile neerwaartse trend in 2020, bevindt de index zich nu op het laagste punt in de afgelopen twee decennia, net boven de 100. Dit betekent dat momenteel ongeveer 50 % van de potentiële huurders - al diegenen die minder verdienen dan het mediane inkomen - kan de gemiddelde maandelijkse huurkosten niet betalen. Ondanks de krachtige inspanningen van de regering om de economie te stabiliseren, heeft COVID-19 onevenredig veel schade toegebracht aan huishoudens met een lager inkomen, die ook meer geneigd zijn om te huren. Zolang de verhoogde werkloosheid aanhoudt, kunnen deze huishoudens moeite hebben met de betaalbaarheid van hun huisvesting.
Gezien de trends in de betaalbaarheid van huurwoningen, is het de moeite waard om de huurleegstandspercentages in het algemeen te bekijken, omdat leegstandspercentages de marktprijzen vaak beïnvloeden. In markten waar de leegstand hoog is, hebben de prijzen de neiging om stabiel te blijven of te dalen als reactie op een overaanbod. Als de leegstand laag is, is er meer concurrentie, waardoor verhuurders de huren kunnen verhogen. Voor huurders in deze gebieden kan betaalbaarheid in de toekomst nog meer een punt van zorg zijn.
Op staatsniveau zijn veel van de gebieden met het hoogste aandeel huurleegstand geconcentreerd in het Midwesten. In de natie zijn Indiana (15,5%) en North Dakota (13,6%), die beide meer dan twee keer zo hoog zijn als het nationale gemiddelde van 6,5%, de natie leiden in huurleegstand. Aan de andere kant van het spectrum hebben 17 staten huurleegstandspercentages van minder dan 5%, waarbij New Hampshire het laagste percentage van het land rapporteert met 1,9%.
Gegevens op staatsniveau vertellen echter slechts een deel van het verhaal. Als we kijken naar grootstedelijke gebieden, kunnen de leegstandspercentages aanzienlijk variëren op basis van factoren zoals of de steden meer inwoners aantrekken, de beschikbare woningvoorraad en de economische samenstelling van de bevolking. Om deze reden hebben sommige staten, zoals South Carolina en New York, steden vertegenwoordigd op zowel de lijst van steden met de meeste vacatures als de lijst met steden met de minste.
Om de staten en metro's met de hoogste en laagste huurleegstandspercentages te identificeren, analyseerden onderzoekers van Porch gegevens van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling en het Census Bureau. Porch-onderzoekers gebruikten leegstandsgegevens van het laatste kwartaal van 2020 om deze locaties te rangschikken en verzamelden daarnaast gegevens over de mediane huur van elke locatie en het percentage huishoudens dat huurt en bezit.
Blijf lezen om de grootstedelijke gebieden te zien met de hoogste en laagste leegstandspercentages, te beginnen met de hoogste.
De volgende 10 metro's hebben volgens de Porch-analyse de laagste huurleegstand.
De gegevens die in deze analyse worden gebruikt, zijn afkomstig van de American Community Survey 2019 van het US Census Bureau en de Housing Vacancies and Homeownership (CPS/HVS) van het Department of Housing and Urban Development (HUD). De mediane huur werd berekend als de gewogen gemiddelde huur voor een studio, een-, twee-, drie- en vierkamerhuur. Staten en metro's zijn gerangschikt op basis van het huurleegstandspercentage uit kwartaal vier van 2020. Bij een gelijkspel is gebruik gemaakt van de huurleegstand uit kwartaal vier van 2019. Alleen de grootste grootstedelijke statistische gebieden van het land die in de CPS-gegevens worden bestreken, werden in de analyse opgenomen.
Steden met de meest en minst betaalbare hypotheken
De Amerikaanse steden met de hoogste geldautomaatkosten
Steden met de hoogste en laagste vermogenscriminaliteit
10 steden met de slechtste werkloosheidspercentages in Amerika
Amerikaanse steden met de hoogste en laagste onroerendgoedbelasting
Steden met het hoogste - en laagste - inkomensaandeel dat naar huur gaat
Steden met het hoogste - en laagste - deel van het inkomen dat aan hypotheken wordt uitgegeven