Betaalbaarheidsproblemen treffen over het algemeen huurders meer dan huiseigenaren. Meer dan 40% van de huurders betaalt meer dan een derde van hun gezinsinkomen aan huur, vergeleken met slechts 24% van de huiseigenaren aan hun hypotheek, volgens een onderzoek van februari 2020 door Freddie Mac. Maar afhankelijk van waar ze wonen, kunnen huurders de last van hun woonlasten verlagen. Daarom heeft SmartAsset de cijfers gekraakt om steden in de VS te identificeren waar de huur het meest is gedaald in verhouding tot het inkomen.

Concreet vergeleken we de huurprijzen van 2016 en 2019 met het mediane gezinsinkomen over dezelfde periode. Daarnaast hebben we onderzocht hoe de huurprijzen zijn veranderd in 2020, te midden van de COVID-19-crisis. Voor meer informatie over onze gegevensbronnen en hoe we alle informatie hebben samengevoegd om onze definitieve ranglijst te maken, raadpleegt u het gedeelte Gegevens en methodologie hieronder.

Dit is het tweede jaarlijkse onderzoek van SmartAsset naar veranderingen in de betaalbaarheid van huur. Bekijk hier de 2019-versie.

Belangrijkste bevindingen

• Boston gaat naar de eerste plaats. Vorig jaar stond Boston, Massachusetts op de derde plaats in onze lijst met steden waar huur betaalbaarder wordt. Dit jaar bereikte het de eerste plaats en overtrof zowel San Francisco als Oakland, Californië. Tussen 2016 en 2019 daalde de huur als percentage van het inkomen met bijna 8%.
• Kuststeden domineren de top van onze lijst. De top 11 steden waar huren betaalbaarder is geworden, liggen aan een kust. Ze bestaan ​​uit vijf aan de westkust (San Francisco, Los Angeles en Oakland, Californië, evenals Portland, Oregon en Seattle, Washington), vier aan de oostkust (Boston, Massachusetts; Washington, DC, Baltimore, Maryland en New York , New York), één aan de Gulf Coast (New Orleans, Louisiana) en één aan de kust van Lake Michigan (Chicago, Illinois). In die 11 steden steeg de gemiddelde markthuur met gemiddeld minder dan 2% tussen 2016 en 2019, terwijl het mediane gezinsinkomen met gemiddeld meer dan 19% steeg.

Top vijf steden waar huur betaalbaarder is geworden (2016 – 2019)

1. Boston, Massachusetts

Huishoudens in Boston, Massachusetts wijzen kleinere delen van hun salaris toe aan huur. Hoewel de gemiddelde markthuur de afgelopen drie jaar niet is gedaald, stegen de inkomens wel aanzienlijk, waardoor het gemiddelde percentage van het gezinsinkomen dat aan huur wordt besteed, daalde. In 2016 was de gemiddelde eerlijke markthuur $ 2.949 en het mediane gezinsinkomen $ 63.621. In 2019 was de huur $ 3.140 en het mediane inkomen $ 79.018. Procentueel steeg de huur met een kleine 7%, terwijl de inkomens gemiddeld met meer dan 24% stegen.

2. San Francisco, Californië

Hoewel de huur in San Francisco, Californië hoog is in vergelijking met veel andere steden, blijkt uit gegevens van Rent Jungle dat deze de afgelopen jaren stabiel is gebleven. De gemiddelde eerlijke markthuur was $ 3.855 in 2016 en $ 3.823 in 2019. De inkomens stijgen daarentegen. Tussen 2016 en 2019 steeg het mediane gezinsinkomen in San Francisco met meer dan 19%, van ongeveer $ 103.800 tot bijna $ 123.900. Daardoor besteden huishoudens in 2019 gemiddeld 7,53% minder aan huur dan in 2016.

3. Los Angeles, CA (gelijkspel)

In Los Angeles, Californië, steeg de gemiddelde markthuur tussen 2016 en 2019 met ongeveer $ 200, terwijl het mediane gezinsinkomen met bijna $ 13.000 steeg. Met die veranderingen besteden huishoudens ongeveer 7% minder van hun inkomen aan huur.

Met name, ondanks de toenemende betaalbaarheid van huur, besteden inwoners van Los Angeles nog steeds veel aan huur. In 2019 was de huur als percentage van het inkomen 49,75%, de op één na hoogste in onze studie, alleen achter die van New York City.

3. Washington, DC (gelijkspel)

De hoofdstad van het land heeft banden met Los Angeles voor de nr. 3 stad waar huur betaalbaarder is geworden. Met behulp van gegevens van Rent Jungle en Census Bureau ontdekten we dat het gemiddelde huishouden in 2016 ongeveer 37% van het bruto-inkomen aan huur besteedde, vergeleken met slechts 30% in 2019. Deze grote verandering werd voornamelijk veroorzaakt door stijgende inkomens in de stad. Tussen 2016 en 2019 steeg het mediane gezinsinkomen van bewoners met meer dan 22%, van ongeveer $ 75.500 tot bijna $ 92.300.

5. Baltimore, MD

De inkomens in Baltimore, Maryland zijn de laagste van alle steden in onze top vijf. In 2019 was het mediane gezinsinkomen van de inwoners van Baltimore ongeveer $ 50.200. Tussen 2016 en 2019 daalde de gemiddelde markthuur in de stad met ongeveer $ 200, terwijl het mediane gezinsinkomen met meer dan $ 2.800 steeg. Met die veranderingen daalde de huur als percentage van het inkomen van bijna 43% in 2016 naar ongeveer 36% in 2019.

Hoe de huurmarkt is veranderd tijdens COVID-19 (januari - september 2020)

In de bovenstaande paragraaf hebben we gekeken naar de betaalbaarheid van huur tot en met 2019 omdat er nog geen mediane gezinsinkomenscijfers voor 2020 beschikbaar zijn. Tot en met het derde kwartaal van het jaar zien we echter nog steeds veranderingen in de huurmarkt en de daaropvolgende prijzen voor 2020. Over het algemeen zijn de huizenmarkten voor huurders tijdens de pandemie ernstiger getroffen dan de markten voor huiseigenaren. Terwijl sommige gezinnen de grote steden hebben verlaten om ruimere huizen in de buitenwijken te kopen, blijkt uit het onderzoek naar het Urban-Suburban Market Report 2020 van Zillow dat de huizenmarkten in de voorsteden niet zijn versterkt in een tempo dat niet in verhouding staat tot de stedelijke. Hetzelfde geldt echter niet voor de huurmarkten. Zillow ontdekte dat hoewel de huurprijzen over het algemeen zijn gedaald in zowel stedelijke als voorstedelijke gebieden tijdens de COVID-19-pandemie, de daling groter was in stedelijke postcodes.

Deze daling was vooral significant in enkele van de grootste en dichtstbevolkte stedelijke gebieden. Uit gegevens van Rent Jungle blijkt dat de gemiddelde huurprijzen van januari tot september 2020 met meer dan 5% zijn gedaald in zes steden:San Francisco, Californië; Detroit, Michigan; Boston, Massachusetts; San Jose, Californië; New York, New York en Austin, Texas - die allemaal een bevolking hebben van meer dan 670.000. Daarvan leidt San Francisco vanwege de daling van de gemiddelde eerlijke markthuur. Uit gegevens van Rent Jungle blijkt dat de gemiddelde eerlijke markthuur in de stad met bijna 17% daalde, van bijna $ 3.800 in januari 2020 tot ongeveer $ 3.100 in september 2020. Na San Francisco vond de grootste brutoverandering in huur plaats in Boston. In januari 2020 rapporteerde Rent Jungle een gemiddelde eerlijke markthuur van bijna $ 3.200, vergeleken met minder dan $ 2.900 in september 2020.

Gegevens en methodologie

Om onze analyses voor beide secties van dit rapport te voltooien, hebben we gekeken naar gegevens voor 50 van de grootste Amerikaanse steden. We vergeleken in het bijzonder:

• 2016 huur als percentage van gezinsinkomen. Dit is de gemiddelde jaarhuur gedeeld door het mediane gezinsinkomen. Gegevens zijn afkomstig van rentjungle.com en de 1-jarige American Community Survey van het Census Bureau.
• 2019 huur als percentage van het gezinsinkomen. Dit is de gemiddelde jaarhuur gedeeld door het mediane gezinsinkomen. Gegevens zijn afkomstig van rentjungle.com en de 1-jarige American Community Survey van het Census Bureau.

Om de definitieve ranglijst te maken van steden waar huur betaalbaarder is geworden, hebben we de huur 2016 als percentage van het gezinsinkomen afgetrokken van de huur van 2019 als percentage van het gezinsinkomen. De steden met het grootste negatieve verschil - d.w.z. waar de relatieve kosten het meest daalden - werden gerangschikt als onze topsteden waar huur betaalbaarder wordt.

Toen we naar de huurmarkt in 2020 keken, vergeleken we Rent Jungle-gegevens over de gemiddelde markthuur in januari 2020 met het gemiddelde in september 2020. We vonden de procentuele verandering over die periode van acht maanden voor alle 50 steden die we hebben bekeken .

Financiële tips voor huurders

• Beleg uw spaargeld vroeg. Als u in een stad woont waar u een forse inkomensgroei en minieme stijgingen van uw huurkosten heeft meegemaakt, kunt u overwegen om die besparingen op een pensioenrekening te laten werken. Het bereiken van een veilig pensioen vereist immers een vroege voorbereiding. Door vroeg te plannen en te sparen kunt u profiteren van samengestelde rente. Bekijk onze investeringscalculator om te zien hoe uw investering in de loop van de tijd kan groeien.
• Huren of kopen? Begrijp of doorgaan met huren de juiste keuze voor u is met de huur- versus koopcalculator van SmartAsset. Het maakt niet uit wat uw eigendomsstatus is, het kan handig zijn om meer te weten te komen over de manieren waarop de recente Coronavirus Aid, Relief and Economic Stablility (CARES) Act, aangenomen door de overheid, huiseigenaren en huurders beschermt.
• Het raadplegen van een expert kan u op de lange termijn tijd en geld besparen. Als u op zoek bent naar advies over hoe u uw huurbesparingen goed kunt gebruiken, kan het nuttig zijn om met een deskundige adviseur te praten. Het vinden van de juiste financieel adviseur hoeft niet moeilijk te zijn. De gratis tool van SmartAsset koppelt u binnen vijf minuten aan financiële adviseurs bij u in de buurt. Als u klaar bent om gematcht te worden met lokale adviseurs die u zullen helpen uw financiële doelen te bereiken, begin dan nu.

Vragen over ons onderzoek? Neem contact met ons op via [email protected] .

Fotocredit:©iStock.com/fizkes