Een cash-out herfinancieren is een manier om geld te lenen met uw huis als onderpand. Het op het spel zetten van uw huis brengt meer risico met zich mee dan andere soorten leningen waarvoor geen onderpand vereist is, maar een uitbetalingsherfinanciering kan ook een relatief goedkope manier zijn om een ​​lening te krijgen en kan belastingvoordelen opleveren. Dit is wat u moet weten voordat u zich aanmeldt.

Wat is een uitbetalingsherfinanciering?

Een uitbetalingsherfinanciering is een lening die uw huidige hypotheek vervangt door een nieuwe, grotere hypotheek, waardoor u het verschil in contanten krijgt. Om een ​​uitbetalingsherfinanciering te krijgen, moet u overwaarde in uw huis hebben; met andere woorden, uw huis moet meer waard zijn dan u eraan verschuldigd bent.

Als uw huis bijvoorbeeld $ 300.000 waard is en uw huidige hypotheeksaldo $ 200.000 is, heeft u $ 100.000 aan eigen vermogen. Omdat kredietverstrekkers u doorgaans niet toestaan ​​om al dat eigen vermogen te lenen (eigenvermogensleningen zijn meestal beperkt tot ongeveer 80% van de waarde van het huis), kunt u mogelijk een uitbetalingsrefi krijgen voor $ 225.000. Van de nieuwe hypotheek gaat $ 200.000 naar het afbetalen van je bestaande schuld, en je ontvangt de andere $ 25.000 in contanten.

Cash-out-herfinancieringen worden vaak gebruikt om te betalen voor reparaties en verbeteringen aan het huis, om schulden met een hogere rente te herfinancieren of om te betalen voor de universiteit. In tegenstelling tot een home equity-lening of HELOC, waarbij u uw huidige hypotheek behoudt, vervangt u uw huidige hypotheek volledig door een cash-out refi.

Dit kan een bijzonder aantrekkelijke optie zijn als de rente is gedaald, omdat u kunt profiteren door uw rente op al uw huidige hypotheekschuld te verlagen (en dus minder betaalt over de looptijd van de lening). Het kan ook een goedkopere financieringsbron bieden dan een ongedekte lening zoals een persoonlijke lening.

Wanneer is het zinvol om een ​​uitbetalingsherfinanciering te gebruiken?

Een cash-out refi kan zinvol zijn als u een specifieke reden heeft om geld te lenen en in aanmerking kunt komen voor een hypotheek met een betere rente dan u nu heeft. Hier zijn enkele redenen om een ​​cash-out refi te overwegen:

• U komt in aanmerking voor een lagere rente. Zelfs als u niet geïnteresseerd bent in het opnemen van contant geld, kunt u overwegen uw hypotheek te herfinancieren als u een lagere rente kunt krijgen. Hypotheken hebben de neiging om hoge saldi te dragen en hebben lange aflossingstermijnen, dus zelfs een kleine daling van de rentevoet kan tot aanzienlijke besparingen leiden. Als u de aflossingstermijn terugzet op hetzelfde aantal jaren als uw vorige hypotheek, kan uw maandelijkse betaling ook dalen, maar u kunt uiteindelijk meer rente betalen vanwege de langere looptijd en grotere schulden.
• U wilt schulden met een hoge rente afbetalen. Als u andere leningen of creditcardschulden heeft die u aan het afbetalen bent, kan het gebruik van een uitbetalingsrefi om een ​​lening tegen een lage rente te krijgen en het afbetalen van uw huidige schulden u geld besparen. Dit is alleen een goede strategie als je je kunt verplichten om je kaartsaldo niet opnieuw te laten oplopen nadat je ze hebt afbetaald.
• U wilt uw huis renoveren of repareren. Plannen om het geld van een uitbetalingsherfinanciering te gebruiken om uw huis te repareren, onderhouden of verbeteren, kan een goede zet zijn, omdat het geld kan helpen de waarde van het huis te beschermen (of te verbeteren). Als u het geld op deze manier gebruikt, kunt u mogelijk ook aanspraak maken op belastingaftrek voor de rente op het uitbetaalde deel van uw hypotheek.
• Je wilt het geld gebruiken om je studie te betalen. Lage rentetarieven en een beheersbare extra maandelijkse betaling kunnen dit een aantrekkelijke optie maken om collegegeld en andere collegekosten te dekken.

De nadelen van een cash-out herfinanciering

Cash-out herfinanciering kan ook riskant en duur zijn. Houd rekening met deze nadelen:

• U sluit een grotere lening af voor uw huis. Zelfs als u een lagere rente kunt vastzetten, betekent het aangaan van meer schulden dat het moeilijker kan zijn om uw hypotheek af te lossen. In de tussentijd loopt u het risico uw huis te verliezen als u uw betalingen in de toekomst niet meer kunt betalen.
• U betaalt sluitingskosten. Net als toen u uw oorspronkelijke hypotheek afsloot, kunnen de afsluitingskosten van een uitbetalingsrefi variëren van ongeveer 2% tot 5% van het totale geleende bedrag. Hoewel u deze kosten misschien in uw lening kunt opnemen in plaats van ze uit eigen zak te betalen, zullen ze uw leenkosten verhogen. Vergelijk uw totale kosten en rente op een uitbetalingsrefi met de kosten die u zou betalen om ergens anders een lening te krijgen.
• Mogelijk moet u betalen voor een particuliere hypotheekverzekering. Als uw cash-out refi ertoe leidt dat de totale lening meer dan 80% van de waarde van het huis bedraagt, moet u mogelijk een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen. De extra verzekering kan uw maandelijkse kosten verhogen, maar het helpt u niet - het beschermt de geldschieter als u uw hypotheek niet terugbetaalt. Veel kredietverstrekkers laten u echter niet meer dan 80% van de waarde van een huis lenen voor een contante herfinanciering, dus dit hoeft geen probleem te zijn.

Zoals bij alle soorten leningen, bestaat ook het risico dat u geld leent om een ​​levensstijl mogelijk te maken die buiten uw mogelijkheden ligt. Dit kan vooral schadelijk zijn als u het geld gebruikt om hoge creditcardschulden af ​​te betalen, maar vervolgens uw creditcards weer maximaal gebruikt.

Alternatieven voor uitbetaling herfinancieren

Als u geld wilt lenen, maar geen gebruik wilt (of kunt) maken van een uitbetalingskrediet, overweeg dan enkele van de alternatieven:

• Persoonlijke lening :U kunt mogelijk een ongedekte persoonlijke lening krijgen zonder uw activa als onderpand te gebruiken. Als u een uitstekende kredietwaardigheid heeft, kunnen sommige kredietverstrekkers zelfs tarieven aanbieden die vergelijkbaar zijn met wat u bij een hypotheek zou kunnen vinden. Maar zelfs als u niet in aanmerking komt voor de beste tarieven, kan het de moeite waard zijn om een ​​iets hoger tarief te betalen voor een ongedekte lening.
• Home equity-lening of home equity-kredietlijn (HELOC) :Met deze leningen gebruikt u uw woning als onderpand om een ​​lening of kredietlijn te krijgen zonder dat u uw huidige hypotheek hoeft te vervangen. Net als bij een uitbetalingsherfinanciering hangen de voorwaarden van deze tweede hypotheken ook af van de waarde van uw huis en hoeveel eigen vermogen u heeft, samen met uw kredietwaardigheid. Deze opties hebben mogelijk minder sluitingskosten en kunnen een betere optie zijn dan herfinanciering als u niet in aanmerking kunt komen voor een lagere rente op uw hypotheek.
• Autotitellening :In plaats van uw huis te gebruiken, kunt u mogelijk een voertuig als onderpand gebruiken om een ​​autolening te krijgen. Deze zijn echter over het algemeen een slechte optie, aangezien autoleningen duur kunnen zijn en u het risico loopt uw ​​voertuig te verliezen. Sommige staten staan ​​dit type lening niet eens toe.
• Tegoedoverdracht creditcard :Als u op zoek bent naar een uitbetalingsrefi als een manier om uw creditcardschuld te consolideren en te herfinancieren, overweeg dan ook een creditcard voor saldooverdracht. Hoewel u mogelijk geen kredietlimiet kunt krijgen die zo hoog is als uw uitbetalingsbedrag, kunnen saldo-overdrachtskaarten promotionele 0% APR-tarieven bieden op overgedragen saldi.

Er zijn ook andere strategieën die u kunt gebruiken om uit de schulden te komen zonder een nieuwe lening aan te gaan. U kunt bijvoorbeeld zoeken naar manieren om uw inkomen te verhogen en uitgaven te verlagen en dan eerst extra geld in de richting van uw schulden met het laagste saldo steken (de sneeuwbalstrategie voor schulden). Of, met de lawinestrategie, begin je met de schuld met de hoogste APR.

Controleer uw tegoed voordat u een hypotheek gaat kopen

Als u een nieuwe hypotheek afsluit, is de kans groter dat u wordt goedgekeurd voor een uitbetalingsrefi met een goed tarief als u een goed tot uitstekend krediet heeft. Het controleren en volgen van uw tegoed kan u helpen beslissen of een uitbetalingsherziening nu een goed idee is, of dat u zich wilt concentreren op het verbeteren van uw tegoed om het op een ander moment in de toekomst te proberen. Experian biedt gratis kredietbewaking en scoretracking, met waarschuwingen als er verdachte wijzigingen in uw tegoed zijn.