Kotak International REIT FOF is een open-end fund of fund-regeling die belegt in deelbewijzen van het SMAM ASIA REIT Sub Trust-fonds en/of andere vergelijkbare buitenlandse REIT-fondsen. De NFO-periode sluit op 21 december 2020. In deze review leggen we uit hoe een Real Estate Investment Trust (REIT) werkt en wat voor rendement men van dit fund of fund mag verwachten.

Wat is een  REIT? Net zoals een aandelenfonds geld van investeerders samenbrengt en aandelen koopt, verzamelt een vastgoedbeleggingsfonds geld om onroerend goed te kopen/verkopen. De resulterende meerwaarden of huur worden doorberekend aan investeerders. Het grootste deel van de huurinkomsten wordt gewoonlijk als dividend aan de houders doorgegeven.

Hoe werkt Kotak International REIT FOF? Het zal ons geld beleggen in een internationaal RIET-fonds zoals het SMAM ASIA REIT Sub Trustfonds (onderliggend fonds genoemd). Dit belegt in onroerend goed in Azië-Pacific, met uitzondering van Japan. De dividendinkomsten en vermogensgroei van deze eigendommen zouden namens ons door Kotak worden herbelegd in het onderliggende fonds.

Wat zijn de risico's? De NAV zal fluctueren afhankelijk van de vraag en het aanbod op de vastgoedmarkt. Als u een woning koopt om huurinkomsten te ontvangen, zou u de woning niet dagelijks taxeren. Het is alleen op het moment van verkoop, de marktprijs zou er toe doen. Ook zolang u regelmatig huur ontvangt, is het speelbaarheidsrisico onzichtbaar (zoals het kredietrisico bij obligaties). Wanneer u een RIET koopt, fluctueren de vastgoedprijzen dagelijks. Er kunnen bull-runs of bear-runs zijn zoals op een aandelenmarkt. Economische omstandigheden kunnen het rendement beïnvloeden. Als een groot deel van het onroerend goed moet worden verkocht om te voldoen aan de aflossingen, bestaat de kans dat de fondsbeheerder genoegen moet nemen met een prijs die lager is dan de marktprijs (liquiditeitsrisico).

De onderstaande schermafbeelding is afkomstig uit de nieuwste factsheet van REIT's (hierboven gelinkt). Let op zowel de volatiliteit in de NAV als de enorme dividendcomponent.

Laten we, voordat we dit verder analyseren, eerst het risico en de opbrengst van REITS vergelijken met aandelen, obligaties en goud.

REIT's versus aandelen versus obligaties versus goud:risico-opbrengstvergelijking

We presenteren het drie-, vijf- en tienjarige risico op jaarbasis (standaarddeviatie van maandelijkse rendementen) en jaarlijkse rendementen (CAGR) van S&P Pacific REIT Total Returns in INR*, S&P 500 Total Returns in INR; S&P BSE Sensex Totaalrendement in INR, S&P BSE India 10-jaars Sov Bond Index in INR en Nippon Indian Gold BeEs ETF Prijsrendement in INR. Bron:Factsheets van spglobal.com

* De RIET-index omvat de volledige Azië-Pacific inclusief Japan, maar we zullen deze gebruiken om de bijbehorende risico's/opbrengsten te waarderen. Het indexrendement in USD werd omgezet in INR met dezelfde schaalfactor-weddenschap S&P 500 USD en INR. Daarom zijn ze bij benadering.

Scan in de drie onderstaande grafieken de blauwe balken van links naar rechts. Ze vertegenwoordigen het risico op jaarbasis.

Merk op dat de REIT-volatiliteit vergelijkbaar is met die op de aandelen- en goudmarkten. De rendementen kunnen fluctueren. Het adagium "hoger risico resulteert in hogere beloning" is onjuist, zoals uit het bovenstaande kan worden afgeleid. Er is geen eenvoudige correlatie tussen de twee.

Welk rendement kan ik krijgen van Kotak International REIT FOF? Beleggers mogen van dit dakfonds in de eerste plaats een risico verwachten dat vergelijkbaar is met dat van aandelen. Net zoals je geen rendement kunt verwachten van een aandelenfonds - zie:Verwacht geen rendement van SIP's voor beleggingsfondsen! Doe dit in plaats daarvan! – van deze REIT mag je ook geen rendement verwachten.

Welk rendement kan ik verwachten van Kotak International REIT FOF?

Laten we om dit te bepalen het voortschrijdende rendement van het SMAM ASIA REIT Sub Trust-fonds bestuderen. De NAV van dit fonds kon niet worden gedownload van de AMC-site (ondanks de uitstekende Japanse vertaling van Chrome). Daarom hebben we WebPlotDigitizer gebruikt om de tijdreeks bij benadering te krijgen (rode stippen op de rode lijn hierboven weergegeven)

Dit kan worden gebruikt om een ​​schatting te geven van het soort rendement in USD (incl. dividenden)  men kan van deze REIT verwachten over drie en vijf jaar.

Merk op dat het rendement is gestegen van -4% naar 14% (ongeveer) over periodes van drie jaar en van 2% naar 10% (ongeveer) over periodes van vijf jaar. Een belegger moet dit soort risico waarderen voordat hij belegt. Het Indiase onroerend goed is volledig ongereguleerd en rendementen zijn anekdotisch en ongefundeerd. Als u in een REIT belegt, is marktrisico de prijs die u moet betalen. Zie ook: Beleggen in onroerend goed:praktische aspecten waar particuliere beleggers rekening mee moeten houden

Samenvattend heeft het weinig zin om te investeren in Kotak International REIT FOF. In ieder geval zal de blootstelling klein zijn in vergelijking met vastrentende of aandelencomponenten in onze portefeuille. Zo'n kleine blootstelling aan iets dat zo vluchtig is, is het niet waard.