Boekhoudregels staan drie soorten leases toe. Een operationele lease is een lease waarbij de lessor (leasemaatschappij) de lessee het recht geeft om het onroerend goed te gebruiken. Kapitaalleases vallen in twee categorieën uiteen:directe financiering en verkoop. Kapitaalleaseovereenkomsten bieden de huurder enkele voordelen van eigendom. Aan de andere kant is leasen duurder dan het direct kopen van het actief, omdat de huurder betaalt voor het actief en de leasekosten.
Volgens de Financial Accounting Standards Board wordt een lease-overeenkomst behandeld als een kapitaallease als deze aan een van de vier criteria voldoet. Een lease is een kapitaallease indien:de leaseperiode 75 procent van de levensduur van het actief overschrijdt; er is een eigendomsoverdracht aan het einde van de huurperiode; er is een optie om het actief tegen een "koopje" te betalen; of als de contante waarde van leasebetalingen (met gebruikmaking van een geschikte disconteringsvoet) 90 procent van de reële waarde van het actief overschrijdt.
Een direct-financing lease combineert een verkoop- en financieringstransactie. De verhuurder registreert een verkoop in zijn boeken, verwijdert het actief uit zijn boeken en vervangt het door een vordering uit de lease. Tijdens de leaseperiode ontvangt de verhuurder rente-inkomsten, berekend door het interne rendement van het actief te nemen. De kasinstroom is gelijk aan de leasebetalingen en de kasuitstroom is gelijk aan de boekwaarde van het actief.
Een lease van het type verkoop krijgt dezelfde boekhoudkundige behandeling als een lease met directe financiering, behalve dat de winst van de verkoop bij aanvang van de lease wordt opgenomen, evenals de rente-inkomsten die over de leaseperiode worden ontvangen. De verhuurder boekt een brutowinst uit de lease die gelijk is aan de contante waarde van de leasebetalingen minus de kostprijs van het actief.
Bedrijven kiezen er vaak om verschillende redenen voor om activa te leasen in plaats van te kopen. Een van de redenen is dat een lease het bedrijf in staat stelt om zich aan te passen aan veranderingen in technologie en capaciteitsbehoeften zonder een grote kapitaalinvestering te hoeven doen. Een kapitaallease stelt de huurder in staat om enkele voordelen van eigendom te genieten, zoals het claimen van elk jaar afschrijvingen en het aftrekken van de rentecomponent van de leasebetalingen. Een groot nadeel van leasing is het gebrek aan eigendom en kosten. Gedurende de levensduur van het actief betaalt een bedrijf de kosten van de apparatuur plus de kosten van de leasemaatschappij.