Ooit de trekker overhalen om een huis te kopen was net zo eenvoudig als winkelen voor een betaalbaar huis, geld bij elkaar scharrelen voor de aanbetaling, financiering veiligstellen tegen een redelijke rente en dan sluiten.
In de jaren na de financiële ineenstorting van de VS in 2008, die deels het gevolg was van een huizenzeepbel veroorzaakt door onverantwoorde hypotheken, kreeg de huizenmarkt echter te maken met enorme turbulentie. Die economische maalstroom zorgde voor ongekende omstandigheden op de vastgoedmarkt die de woningvoorraad, betaalbaarheid en financieringsvoorwaarden dicteerden, die allemaal van invloed zijn op de optimale timing van een aankoop.
Ondanks de onvoorspelbaarheid van de markt kunnen potentiële kopers slecht getimede acquisities vermijden door bepaalde voorzorgsmaatregelen te nemen.
Met lage prijzen en historisch lage rentetarieven was de betaalbaarheid van woningen in 2012 de gunstigste sinds 1970.
Walter Molony, woordvoerder, National Association of Realtors (geparafraseerd)
De Amerikaanse vastgoedmarkt ontsnapte eindelijk aan het slop van 2008 tot 2011. De verkoopcijfers van huizen verbeterden in 2012 met 9,5 procent ten opzichte van 2011 en de National Association of Realtors verwacht verdere winsten voor de rest van 2013, op weg naar 2014.
Het slechte nieuws als je iets wilt kopen, is dat begin 2013 een verkopersmarkt is in vier van de vijf regio's, zegt Walter Molony, een NAR-onderzoeker en woordvoerder. "De reden is dat we een grote voorraadafname hebben gehad", zei hij.
De VS vestigden in juli 2007 een record voor woningvoorraad met meer dan 4 miljoen woningen op de markt. In januari 2013 daalde de voorraad tot 1,74 miljoen, een daling van 25 procent ten opzichte van januari 2012 en de laagste voorraad sinds december 1999.
De NAR verwacht een seizoensgebonden voorraadstijging in het voorjaar van 2013, zei Molony, maar het kan onvoldoende zijn om frequente meerdere biedingen te voorkomen of om huizenprijzen snel genoeg te laten dalen.
"De prijzen vertonen de sterkste stijging sinds november 2005," zei Molony. "Hierdoor hebben we onze prijsprognose voor dit jaar (2013) opgewaardeerd. We denken dat de mediaanprijs landelijk met zo'n 7 procent zal stijgen."
De mediane prijs in januari 2013 was $ 173.600, 12,3 procent hoger dan het voorgaande jaar, de 11e opeenvolgende maand van prijsstijgingen op jaarbasis. NAR's projectie voor de mediaanprijs voor heel 2013 is $ 189.400.
"Het nadeel van een scherpere dan normale prijsgroei is dat als dat voor een langere periode aanhoudt, we uiteindelijk in betaalbaarheidsproblemen komen en je mensen uit de markt begint te prijzen", zei Molony. "We zijn er nog niet."
Met lage prijzen en record-lage rentetarieven, was de betaalbaarheid van huizen in 2012 de gunstigste sinds 1970, zei hij. Na de huizencrisis in 2008 bereikten de huizenprijzen een dieptepunt en daalden ze zo laag -- huizen werden verkocht voor minder dan de vervangingsconstructiekosten -- dat veel investeerders insprongen en het grootste deel van de voorraad opslorpen.
De sterkste factor die de markt tegenhoudt, is dat "de kredietverstrekkers risicomijdend zijn geweest... alleen hypotheken verstrekt aan de meest kredietwaardige kredietnemers met willekeurig hoge kredietscores", zei Molony.
In Chicago, bijvoorbeeld, hebben 'verhuizende kopers', degenen die verhuizen van hun eerste woning, nog steeds problemen omdat kredietverstrekkers strengere eisen stellen, zei Zeke Morris, voorzitter van de Chicago Association of Realtors.
"Het was frustrerend voor sommige kopers voor de hogere prijs", zei Morris. "Ze worden om veel meer details gevraagd dan ooit tevoren."
Voor de beste deal, zei Molony, moeten kopers samenwerken met makelaars, bij voorkeur kopers.
Het consumentenvertrouwen is een belangrijke stimulans voor het doen van een aanzienlijke investering, zoals een huis, zei Molony. Bovenaan de vertrouwenslijst staat baanzekerheid.
"Als je niet zeker bent van de stabiliteit van je baan, is dat belangrijk", zei Molony. "Als je een korte tijdshorizon hebt, bijvoorbeeld minder dan een paar jaar, kun je beter huren omdat je naar alle waarschijnlijkheid de transactiekosten niet terugverdient."
De typische koper van vandaag is van plan 10 jaar in een huis te blijven; de typische verkoper is al negen jaar in het huis. In het verleden geloofden vastgoedexperts dat mensen hun huis drie tot vijf jaar moesten bezitten om genoeg eigen vermogen te verdienen om de investering de moeite waard te maken. Hoewel het meer tijd kostte om eigen vermogen op te bouwen na de ineenstorting van de markt, "is het waarschijnlijk nu waar of keren we daarnaar terug", zei Molony.
Gecertificeerd financieel planner Cathy Pareto noemde andere vertrouwensbenchmarks die mensen zouden moeten overwegen voordat ze een huis kopen.
"Koop je een huis met je partner, of ga je voor de helft met een vriend of vriendin?" zei Pareto. "Hoe stabiel is die relatie? Het andere deel zou zijn, hoe ziet de markt eruit?"
Financiële middelen is een andere norm. "Mensen maken grote fouten door te veel huizen te kopen voor wat ze kunnen ondersteunen", zei Pareto. "Hoe ziet uw cashflow eruit? Gaat de helft van uw loon naar uw nieuwe huis? Dat is misschien een hele klus. Welke andere inkomstenbronnen heeft u?"
Als een potentiële koper geen vertrouwen heeft in een van deze problemen, raden Pareto en Molony aan om in plaats daarvan te huren.
Door de instorting van de huizenmarkt en de ineenstorting van de banksector zijn hypotheekverstrekkers preuts geworden over het lenen van geld, wat betekent dat potentiële huizenkopers "fatsoenlijk" krediet nodig hebben om te worden goedgekeurd voor financiering - "waarschijnlijk (een kredietscore) in de bovenstaande 720's", zei Pareto. "Als u minder dan stellaire kredieten heeft, bent u in de ogen van de bank misschien een riskant voorstel."
Als uw kredietwaardigheid lager is dan uitstekend, kunt u uzelf pijn doen met een slechte lening.
"Misschien kom je niet in aanmerking voor de lage rentetarieven die nu voor de meeste mensen beschikbaar zijn, en je wilt niet meer betalen dan nodig is of zou moeten voor de kosten van het lenen van dat geld," zei Pareto.
Nieuwe huizenkopers moeten hun kredietscore kennen; als het laag is, moeten ze het corrigeren. Betaal uw rekeningen op tijd, ga geen nieuwe schuld aan en vraag geen nieuwe creditcard aan of zeg geen oude op, adviseerde Molony.
Kopers hebben voldoende geld nodig om een aanbetaling van ongeveer 20 procent van de aankoopprijs te dekken, anders kunnen de banken "niet eens naar je kijken", zei Pareto.
De mediane aanbetaling voor financiering door starters van een huis via een lening van de Federal Housing Administration is slechts 4 procent van de aankoopprijs, merkte Molony op. Veel kopers die voor het eerst kopen, vragen hun familie om hulp bij de aanbetaling.
"Eerlijk gezegd is de Nationale Bank van pappa en mamma een zeer traditioneel middel dat huiseigenaren gebruiken om hun aankoop te doen," zei hij. Verwijzend naar een jaarlijkse NAR-enquête onder huizenkopers en verkopers, zei Molony:"Als we nieuwe huizenkopers vragen:'Wat heb je gebruikt voor je aanbetaling?' 76 procent zegt sparen. Vierentwintig procent -- een geschenk van een familielid of vriend, en normaal gesproken is dat een geschenk van hun ouders."
Kopers hebben ook contant geld nodig voor sluitingskosten, die geografisch en per transactie verschillen, zei Molony. Verwacht sluitingskosten van 5 procent van de waarde van het huis.
Over het algemeen moet een potentiële koper berekenen dat hij 25 procent van zijn bruto-inkomen besteedt aan de hoofdsom en rente van de hypotheek. "Dan kun je je op je gemak voelen," zei Molony.
De woordvoerder van de National Association of Realtors, Walter Molony, noemde deze tekens als een maatstaf voor wanneer de vastgoedcyclus omslaat naar een kopersmarkt:
Woningvoorraad en maandvoorraad, of time-on-market, zijn stabiel of nemen licht toe; verkopers kunnen meer gemotiveerd zijn om over voorwaarden te onderhandelen. Een aanbod van zes maanden is ruwweg in evenwicht tussen kopers en verkopers, maar een snel toenemende voorraad of time-on-markt buiten de seizoensnormen kan een teken zijn van een kopersmarkt.
De huizenprijzen stagneren of stijgen minder dan een procentpunt boven de inflatie. Sterk dalende prijzen verhogen de betaalbaarheid, maar kunnen een rode vlag zijn van slechte lokale huisvesting en economische omstandigheden. De normale prijsstijging op de lange termijn in een evenwichtige markt is 1 tot 2 procentpunten boven de inflatie, zoals gemeten door de consumentenprijsindex.
De relatie tussen hypotheekrente, huizenprijzen en inkomen stelt u in staat minder dan 25 procent van het bruto-inkomen te besteden aan hypotheekrente en rente.
Het scheppen van banen op de lokale markt geeft huizenkopers vertrouwen en houvast. Een slechte economie maakt het gemakkelijker om te kopen, maar door aanhoudende banen- en bevolkingsverliezen kan het veel langer duren dan normaal om met winst te verkopen. Bij een normale prijsstijging bouwen de meeste kopers in drie tot vijf jaar genoeg eigen vermogen op om een transactie te doen.