Een van de belangrijkste lessen in 2019 is dat de eetlust van REIT-beleggers onverzadigbaar is. REIT's zijn zo in prijs gestegen dat mensen zich begrijpelijkerwijs zorgen maken dat er zich op de markten een zeepbel vormt.

Een kwalitatieve redenering is dat oudere beleggers, wier passie voor passief zo ​​groot is in het licht van een lange periode van lage rendementen, zich snel op deze activaklasse hebben gestort. Aangezien het tijd kost om dividenden te innen, is het veel moeilijker om een ​​REIT-belegger te overtuigen om een ​​deel van zijn bezit te verkopen dat passieve inkomsten voor hem genereert.

In de Early Retirement Masterclass gebruiken we een empirische benadering van kwantitatieve back-testing om algemene REIT-strategieën in de beleggingswereld te ondersteunen of te ontkrachten.

In dit artikel zal ik drie algemene strategieën voor particuliere beleggers bespreken die worden vergeleken met de basisstrategie van het kopen en houden van een mand met alle REIT's-tellers.

Deze drie strategieën zijn als volgt:

• Een mandje van de helft van het S-REIT's-universum aanhouden met hogere dividendrendementen.
• Een mandje van de helft van het S-REIT's-universum aanhouden met een lagere gearing of de verhouding schuld-eigen vermogen.
• Een mandje van de helft van het S-REIT's-universum met een lagere prijs/boekwaarde.

De resultaten zijn interessant als je de back-testingcijfers in de loop van de tijd bekijkt.

Hier zijn enkele mogelijke conclusies uit de resultaten:

• Algemene prestaties van REIT's keren langzaam terug naar normale marktrendementen, maar doen het nog steeds goed in vergelijking met de rest van de markt.

Het is zeer voorspelbaar dat de 10-jarige back-tests teruggaan tot 2009, wat aan het einde van de Grote Recessie was, dus REIT-beleggers hebben zeer goed gedaan goed. Terwijl de back-tests zich uitstrekken vanaf december 2018, merken we dat de 10-jaarsprestaties van REIT's neerwaarts neigen. Dit is prima, want REIT's keren na meer dan tien jaar outperformance gewoon terug naar marktrendementen.

• REIT's kopen met een lage boekwaarde is misschien geen goed idee.

Het idee om $ 1,00 onroerend goed te kopen met $ 0,99 is aantrekkelijk, maar particuliere beleggers overdrijven deze strategie al zodanig dat deze al een tijdje faalt. Misschien zijn sommige vastgoedportefeuilles om een ​​geldige reden goedkoop.

• Het is niet langer goed genoeg om alleen te focussen op REIT's met een hoog dividendrendement.

De meest interessante verandering is dat focus op het universum van REIT's die hogere dividenden uitkeren, zal resulteren in ondermaatse prestaties in vergelijking met het kopen van het hele REIT's-universum. Dit is wat er gebeurt wanneer veel beleggers in REIT's-tellers ploegen op zoek naar hogere opbrengsten. Dit is het eerste teken dat de cashflow uit onroerend goed op dit moment duurder wordt.

• Gearing blijft een handige manier om REIT's te selecteren die beter presteren

Terwijl hoge dividenden beginnen te mislukken, lijken REIT's met een lagere gearing consequent extra winst te genereren, met uitzondering van één blip in april. Het selecteren van REIT's met een lage gearing heeft ook het extra voordeel dat er minder kans is op een claimemissie.

Natuurlijk is het hebben van slechts vijf datapunten niet voldoende om met een sterk vertrouwen te concluderen dat deze strategieën daadwerkelijk falen.

In plaats daarvan moeten de cijfers worden gebruikt om het idee geloofwaardig te maken dat REIT's zo'n goed 2019 hebben beleefd, dat nieuwe beleggers niet zo'n geweldige tijd zullen beleven als beleggers in het verleden.

Voor de Early Retirement Masterclass mixen en matchen we een combinatie van factoren om superieure risico-rendement REIT-portefeuilles te vinden die niet alleen verklaard kunnen worden door back-testingresultaten alleen.

Onze filosofie is dat de grondgedachte voor schermselectie altijd stevig verankerd moet zijn in zakelijke ideeën. Naast de kwantitatieve benadering, moeten studenten een kwalitatieve redenering toevoegen om de aandelenschermen verder te verfijnen voordat de portfolio klaar is voor lancering.

Als je meer wilt weten, kun je je hier inschrijven voor een zitplaats.

Zo niet, dan hoop ik dat dit artikel u in ieder geval heeft gewaarschuwd om niet zomaar REIT's te selecteren. Het zou vergelijkbaar zijn met het willekeurig uitkiezen van een reddingsboot terwijl de Titanic aan het zinken was zonder deze echt op gaten te inspecteren.