Er zijn 4 vastgoedontwikkelings- en investeringsmaatschappijen in de Straits Times Index (STI):

• Capitaland (SGX:C31)
• Stadsontwikkeling (SGX:C09)
• Hongkong Land (SGX:H78)
• UOL (SGX:U14)

Dit zijn bekende blue chips en de meeste beleggers hebben er misschien ooit een paar in bezit gehad.

Het is niet verwonderlijk, aangezien veel beleggers in Singapore geloven dat vastgoed een van de beste investeringen is en gemakkelijker te begrijpen is dan aandelen in andere sectoren.

Laten we ze nu samenvoegen en een paar snelle vergelijkingen maken om erachter te komen welke de beste blue chip-aandelen zijn om te kopen.

Activumomvang

Capitaland heeft de meeste activa, bijna het viervoudige van UOL, wat op de laatste plaats staat.

Het is belangrijk op te merken dat Capitaland meldde dat haar vastgoedportefeuille op 30 september 2020 S$ 133,3 miljard waard was en dit is hoger dan S $ 82,3 miljard op de balans. Dit komt omdat Capitaland eigendommen heeft in het bezit van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, die werden geboekt op basis van hun gecumuleerde inkomsten in plaats van hun activawaarde.

City Development heeft ook aanzienlijke activa onder joint ventures en ik vermoed dat hun activawaarde hoger zou kunnen zijn dan wat hun balans suggereert.

Hongkong Land en UOL hebben relatief minder van dergelijke joint ventures. Ze hebben ook geen REIT's in hun bezit. Capitaland heeft tal van REIT's afgesplitst en City Dev heeft CDL Htrust en een belang in IREIT.

Geografische blootstelling

Capitaland heeft de meeste activa in China (41%) qua vastgoedwaarde. Singapore is de op één na grootste blootstelling met 33% van het totale beheerde vermogen (AUM – inclusief activa van joint ventures). Enkele gewaardeerde activa die 100% eigendom zijn van Capital en zouden Raffles City Chongqing en CapitaMall Westgate in Wuhan zijn.

Stadsontwikkeling rapporteert geen vastgoedwaarden per geografie en we moeten "vaste activa" als een proxy gebruiken. Het bedrijf heeft aanzienlijke activa buiten Azië, waaronder de VS (12%) en het VK (19%). De meeste activa bevinden zich in Singapore, ter waarde van 34% van de vaste activa. Republic Plaza en Fuji Xerox Tower zijn twee prominente gebouwen in Singapore.

Hongkong Land heeft, zoals de naam al doet vermoeden, 69% van zijn activa in Hong Kong en Macau. Dit is behoorlijk geconcentreerd. De meest iconische troef zou Exchange Square zijn, dat recht boven het Central MTR-station in Hong Kong ligt.

UOL is zelfs nog meer geconcentreerd met 86% van zijn "vaste activa" in Singapore! Singapore Land Tower en Marina Square zijn lokaal bekende eigendommen.

Om samen te vatten, hier is hun hoogste activawaarde per geografie:

We zien dat Stadsontwikkeling het meest gediversifieerd is van de vier. Dat gezegd hebbende, zouden UOL en Hongkong Land goede weddenschappen kunnen sluiten als je long wilt gaan op respectievelijk Singapore of Hong Kong.

Typen onroerend goed

Voor Capitaland zijn woningen (33%), winkels (29%) en logies (25%).

City Development classificeerde haar segmenten anders en splitste de vastgoedtypes niet op in winkels, kantoren en andere. Het haalde de helft van zijn inkomsten uit hotels. Een derde van de inkomsten was afkomstig uit vastgoedontwikkeling.

Hongkong Land had een gelijke bijdrage aan de inkomsten van zijn vastgoedbeleggingen en de verkoop van ontwikkelingsvastgoed.

UOL haalde het grootste deel van zijn inkomsten uit vastgoedontwikkeling (37%) - de verkoop van wooneenheden met een strata-titel aan kopers.

Ik ontdekte dat 3 bedrijven ongeveer een derde van hun inkomsten uit vastgoedontwikkeling genereerden, behalve dat Hongkong Land 50% bedroeg. De verkoop van vastgoedontwikkelingen is vaak volatiel omdat de bouw tijd kost en vastgoedcycli pieken en dalen kennen. Dit zou kunnen betekenen dat de inkomsten van Hongkong Land daardoor volatieler kunnen zijn.

City Development haalt de helft van haar omzet uit hotels die in 2020 te lijden zouden hebben gehad van Covid-19. Maar dit kan ook een mogelijke herstelactie zijn.

Controlerende aandeelhouders

Deze blue chips voor onroerend goed hebben een sterke achtergrond - Capitaland is voor 51% in handen van Temasek Holdings, het staatsfonds van Singapore. De overige drie worden gesteund door magnaten en de rijkste in Singapore.

Kwek Holdings heeft een belang van bijna 49% in City Development. Kwek Leng Beng is de patriach en is momenteel de 8e rijkste in Singapore. In oktober 2020 verliet de Kwek Leng Peck (neef van Kwek Leng Beng) het bestuur van City Dev als niet-uitvoerend bestuurder, daarbij verwijzend naar verschillen in opvattingen over hoe sommige bedrijven zouden moeten worden geleid. Ik denk niet dat dit van invloed zou zijn op City Dev, aangezien de macht bij Kwek Leng Beng ligt.

Wee Cho Yaw heeft een eigendom van 36,82% in UOL en hij is de 10e rijkste in Singapore.

Last but not least is Jardine Strategic (SGX:J37) de investeringsholding waarin de familie Keswick vroeger haar imperium beheerde. Jardine Strategic heeft een belang van iets meer dan 50% in Hongkong Land.

Het hebben van een substantiële eigenaar in een beursgenoteerde onderneming kan zowel een goede als een slechte zaak zijn. Slecht in die zin dat het management kan profiteren van andere aandeelhouders door zichzelf een hoog salaris te betalen of het bedrijf te privatiseren wanneer de aandelenkoersen laag zijn. Dat gezegd hebbende, zie ik dergelijk gedrag niet bij deze 4 bedrijven en ze hebben de neiging om aan de betere kant te zijn - het verhogen van de activawaarde en het geven van consistente dividenden aan aandeelhouders.

Financiële statistieken

Ten slotte heb ik de financiële statistieken in een tabel gezet waarvan ik denk dat ze nuttig zouden zijn om ze te vergroten.

Hongkong Land is het goedkoopste aandeel in de groep met een historisch lage P/B-ratio van 0,26. Dat is ruim 2x lager dan de andere 3 aandelen. Het is ook aanzienlijk goedkoper in vergelijking met de gemiddelde P/B-ratio van 0,43 in de afgelopen 5 jaar. Het dividendrendement is ook het hoogst met 5,2%. Ik vermoed dat de wereld getuige is geweest van de vernietiging door de demonstranten in de stad vanwege de zware blootstelling in Hong Kong. Dit weegt zwaar op Hongkong Land en hier zijn twee tegengestelde opvattingen over deze kwestie – voor en tegen – zorg ervoor dat u ze leest voordat u de goedkope aandelen koopt.

De op één na goedkoopste zou City Dev zijn en ik zou dat toeschrijven aan zijn grote blootstelling aan hotels. De koers van het aandeel staat grotendeels onder druk door reisstop vanwege Covid-19.

UOL handelt het dichtst bij zijn gemiddelde P/B en suggereert dat het redelijk geprijsd is.

De vastgoedaandelen zien er niet zo goedkoop uit als voorheen sinds de grote winst in november, nadat het nieuws over succesvolle vaccins was ontwikkeld. Capitaland, City Dev, Hongkong Land en UOL wonnen in november respectievelijk 22%, 23%, 9% en 18%.

Conclusie

Vastgoedaandelen zijn altijd favoriet onder beleggers en ik heb ze even snel vergeleken.

Ten eerste zijn ze niet zo goedkoop als vóór november en UOL wordt momenteel tegen een eerlijke prijs verhandeld. Alleen Hongkong Land and City Development had iets positiefs te bieden.

Maar ze zijn niet zonder problemen. Hongkong Land heeft het grootste deel van hun bezittingen in Hong Kong, waardoor de protesten de straten hebben geraasd en de vrede in de stad hebben verstoord. Ik weet niet zeker of de protesten terug zouden komen nadat Covid-19 is onderdrukt.

City Development had daarentegen te kampen met het gebrek aan bedrijvigheid in haar hotels. Ik ben er echter positiever van dat Covid-19 een tijdelijk iets is en dat het bedrijfsleven in de toekomst terug zou moeten zijn.

Als je me dwingt om een ​​van de 4 aandelen te kiezen, zou City Dev mijn keuze zijn.