De regering van Singapore heeft een hele reeks maatregelen aangekondigd om de particuliere woningmarkt en de wederverkoopmarkten van HDB af te koelen. Bovendien zal de regering het aanbod van openbare en particuliere woningen vergroten om aan de vraag te voldoen.
Met ingang van 16 december 2021 zijn de wijzigingen als volgt:
De impact zal over de hele linie worden gevoeld door burgers, PR's, buitenlanders en entiteiten voor tweede en volgende woningen met verhogingen variërend van 5% tot 10%.
Aangezien ABSD wordt berekend op basis van de aankoopprijs of marktwaarde van het onroerend goed, bedragen de extra kosten voor een onroerend goed met een waarde van $ 1 miljoen $ 50.000 tot $ 100.000.
De LTV-limiet voor leningen van HDB wordt verlaagd van 90% naar 85%, terwijl de limiet van 75% voor bankleningen niet verandert.
De belangrijkste reden waarom er extra koelingsmaatregelen worden genomen, ligt voor de hand:om betaalbare woningen te garanderen voor degenen die ze nodig hebben, en om een stabiele en duurzame vastgoedmarkt te bevorderen.
Gebaseerd op de flash-raming van de Urban Redevelopment Authority (URA) voor 3Q21 in Grafiek 1 en Grafiek 2 (hieronder):
Op basis van onderstaande grafiek 3 kan worden vastgesteld dat de prijzen voor particuliere woningen buiten de centrale regio het meest stegen.
Dit is het segment met meer huizenkopers in vergelijking met de rest van de centrale regio en de centrale centrale regio, waar doorgaans meer investeerders te zien zijn.
Uit deze prijsindexcijfers blijkt dat kopers en beleggers die hoopten op een forse daling van de huizenprijzen door de maatregelen, teleurgesteld waren.
Dit zou een indicatie kunnen zijn van hoe de prijzen deze keer zouden reageren.
Een van de redenen zou kunnen zijn dat de ontwikkelaars in Singapore allemaal een sterke balans hebben en in staat zijn om lanceringen uit te stellen en te wachten tot ze hersteld zijn.
Er werd vastgesteld dat de impact van de koelingsmaatregelen van 2018 sterker werd gevoeld in het high-end vastgoedsegment, dat meer investeerders en tweede en/of volgende huizenkopers had in vergelijking met massamarktprojecten.
De twee vastgoedmakelaars die op de Singapore Exchange staan vermeld, zijn PropNex Ltd (SGX:OYY) en APAC Realty (SGX:CLN), die de merknaam ERA exploiteren. Deze twee agentschappen hebben activiteiten die voornamelijk zijn gericht op Singapore, waarbij een aanzienlijk deel van de inkomsten afkomstig is van de woningmarkt. Hun aandelenkoersen daalden met ongeveer 14% bij de opening van de markt op 16 de December 2021.
Zoals weergegeven in Grafieken 4 en 5 hieronder, daalden de transactievolumes aanzienlijk in 4Q2018 na de vorige koelmaatregelen aangekondigd in juli 2018.
Er zijn veel vastgoedontwikkelaars in Singapore met goed gediversifieerde portefeuilles, zowel geografisch als per segment, ondersteund door sterke terugkerende inkomsten uit hun vastgoedbeleggingen. Veel van deze ontwikkelaars hebben ook een sterke balans en zijn in staat verkopen en nieuwe lanceringen uit te stellen totdat de omgeving gunstiger wordt.
Twee vastgoedontwikkelaars met de grootste blootstelling aan woningen in Singapore zijn City Development (SGX:C09) en Oxley (SGX:5UX), die bij de bel met meer dan 3% daalden. Uit de reactie van de beurs blijkt dat de projectontwikkelaars duidelijk in een betere positie verkeren dan de makelaars.
Zoals te zien is in onderstaande grafiek 6, bevindt de onverkochte voorraad zich op een dieptepunt dat sinds 2017 niet meer is gezien. Dit betekent dat de ontwikkelaars hun voorraad willen aanvullen door te bieden op beschikbare gronden en en-blocs. Dit kan de ontwikkelaars met lagere voorraden ten goede komen, omdat ze nieuwe sites tegen betere prijzen kunnen verwerven.
Kijkend naar het aantal verkochte nieuwe verkopen, werden in 2019 ongeveer 9.912 particuliere woningen verkocht. Ondanks de pandemie werden in 2020 9.838 particuliere woningen verhandeld.
Het is duidelijk dat de regering van Singapore heeft gezien dat 2021 naar verwachting deze aantallen zal overschrijden met 9.901 woningen die al zijn verhandeld in de eerste 9 maanden van het jaar, en heeft besloten verdere koelingsmaatregelen te nemen. Evenzo volgden de doorverkoopcijfers een vergelijkbare trend en zullen naar verwachting een hoogtepunt bereiken voor 2021.
Grafiek 7 (hieronder) toont verder de krapte van de vastgoedmarkt aan met slechts 11.449 nieuwe particuliere woningen die naar verwachting worden voltooid. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijke vertragingen als gevolg van de pandemie die arbeidsbeperkingen veroorzaakt.
Hoewel het duidelijk is uit Grafiek 6 (hierboven) dat de ontwikkelaars hun inventaris moeten aanvullen, terwijl de omgeving waarschijnlijk lauw zal zijn, kunnen huiseigenaren die geld willen verdienen aan een collectieve verkoop, geconfronteerd worden met lagere prijzen, vertragingen en mogelijk zelfs de verkopen vallen weg omdat ontwikkelaars voorzichtiger zullen zijn in hun overnames.
Vastgoedbeleggers zullen moeten werken met de verhoogde ABSD en ook met mogelijk hogere rentetarieven, zoals gewaarschuwd door de MAS.
Huizenkopers die voor het eerst een huis kopen, zullen waarschijnlijk de grootste winnaar zijn, aangezien de maatregelen de snelheid waarmee de vastgoedprijs stijgt in ieder geval zullen verminderen.
Singapore heeft opnieuw laten zien dat het in staat is om snel actie te ondernemen om de betaalbaarheid van huisvesting te bevorderen. De maatregelen voor particuliere woningen zijn gekalibreerd om de brede vraag te dempen, met name van degenen die onroerend goed kopen voor investeringen in plaats van voor eigen gebruik. Maatregelen om de financieringsvoorwaarden voor zowel openbare als particuliere woningen aan te scherpen, zullen tot grotere financiële voorzichtigheid leiden.
Zoals verwacht is er een schokreactie op de aandelenmarkt. Aandelen zoals de vastgoedagentschappen die een bredere en onmiddellijke impact hebben, leden grotere dubbele cijfers in procenten, terwijl de vastgoedontwikkelaars, die goed gediversifieerd zijn in verschillende segmenten en geografische regio's, daalden met lage eencijferige percentages.
Trends uit het verleden hebben ook aangetoond dat transactievolumes en vastgoedprijzen zich vervolgens herstelden en dit zou voor alle betrokken belanghebbenden een indicatie kunnen zijn dat het een kwestie van tijd is voor de volgende krachtige fase en natuurlijk de volgende afkoelingsmaatregel.
Als u een aspirant-vastgoedbelegger bent wiens plannen zijn gedwarsboomd, deelt Jeff hoe u betere winsten kunt behalen met behulp van de B4R-strategie. Sluit je hier live bij hem aan.
Wat zijn de voor- en nadelen van een gemeenschappelijk huurcontract?
Wat zijn de beste REIT-aandelen om te bezitten?
Dit zijn de beste omgekeerde hypotheekverstrekkers voor 2021
Dit is gemakkelijk de grootste Robocall-zwendel in 2021
Dit zijn de 5 grootste financiële angsten van gepensioneerden in 2021
Wie zijn de G-7?
Wie zijn de tussenpersonen die betrokken zijn bij een IPO?