Je hebt kop na kop gezien dat het bezitten van onroerend goed een sleutelelement is bij het opbouwen van rijkdom. Welnu, wat als u veel verhuist, niet geïnteresseerd bent in het omgaan met huurders of niet genoeg geld heeft voor een aanbetaling? U kunt uw portefeuille nog steeds diversifiëren en vermogen opbouwen door te beleggen in een van deze beste REIT's.

Sommige beleggers richten zich op prijsstijgingen, waardoor ze beleggen in groeiaandelen zoals Tesla (TSLA). Sommige beleggers richten zich op dividendaandelen zoals Johnson &Johnson (JNJ), en anderen op hoogrentende aandelen zoals AT&T (T). Maar als je die allemaal hebt gekregen, is het tijd om te diversifiëren, zodat je niet al je eieren in een of twee manden hebt.

Nog een andere activaklasse kan een goede investering zijn, real estate investment trusts (REIT's). REIT's worden openbaar verhandeld zoals gewone aandelen, maar zijn georganiseerd als trusts, en belangrijker nog, het bezitten van een REIT heeft fiscale gevolgen.

Daarom is kwaliteit van belang bij het selecteren van REIT's om te kopen. In dit artikel zal ik, na de basis te hebben behandeld, de beste REIT's behandelen die je vandaag kunt kopen.

Basisprincipes van een REIT?

Voordat we het hebben over de beste REIT's om vandaag te kopen, moeten we het eerst hebben over de basisprincipes van een REIT?

Volgens Investopedia is een REIT een bedrijf dat inkomstengenererend onroerend goed bezit, exploiteert of financiert. De aandelen van een beursgenoteerde REIT worden verhandeld op beurzen. Daarom kunnen beleggers investeren in de commerciële vastgoedmarkt, iets wat de meeste particuliere beleggers niet alleen kunnen doen.

Om als REIT te kwalificeren, moet het onroerend goed bezitten dat inkomsten genereert om aan aandeelhouders uit te keren. Een REIT moet met name

• Beleg minimaal 75% van het totale vermogen in onroerend goed, contanten of Amerikaanse staatsobligaties
• Ten minste 75% van het bruto-inkomen halen uit huur, rente op hypotheken waarmee onroerend goed wordt gefinancierd, of verkoop van onroerend goed
• Elk jaar minimaal 90% van het belastbare inkomen betalen in de vorm van aandeelhoudersdividenden
• Een entiteit zijn die belastbaar is als een bedrijf
• Laat beheerd worden door een raad van bestuur of trustees
• Ten minste 100 aandeelhouders hebben na het eerste jaar van bestaan ​​
• Niet meer dan 50% van de aandelen in handen hebben van vijf of minder personen

Beleggers in REIT's zijn technisch gezien houders van deelbewijzen en geen aandeelhouders. REIT's hebben in het verleden een goed totaalrendement voor beleggers gegenereerd, maar hebben tegelijkertijd tijdens recente recessies relatief hoge dividendverlagingen en -opschortingen gekend.

Belastingtarief voor REIT's

Beleggers dienen zich ervan bewust te zijn dat er fiscale gevolgen zijn voor het bezit van REIT's. De dividendbelastingtarieven voor REIT's zijn hetzelfde als het reguliere tarief voor de inkomstenbelasting.

Deze belasting is omdat REIT's pass-through-entiteiten zijn en geen federale inkomstenbelasting betalen. Daarom betalen deze bedrijven 90% van hun inkomen aan aandeelhouders. Het is essentieel om te weten dat REIT's technisch gezien uitkeringen en geen dividenden aan hun houders van deelbewijzen betalen. Uitkeringen zijn onderverdeeld in een regulier inkomen, kapitaalteruggave en vermogenswinsten.

Om deze reden zijn uitkeringen betaald door REIT's niet gekwalificeerd en krijgen ze dus geen bevoorrechte fiscale behandeling zoals gekwalificeerde dividenden. Het verschil in belastingtarieven tussen gekwalificeerde en niet-gekwalificeerde dividenden kan aanzienlijk zijn. Stel dat uw gezinsinkomen voor het gezamenlijk indienen van een aangifte inkomstenbelasting $ 100.000 is, het normale inkomstenbelastingtarief 22% is en het gekwalificeerde dividendbelastingtarief 15% is. Dit verschil neemt toe naarmate uw belastingschijf groter wordt.

Criteria voor de beste REIT's

Het moet duidelijk zijn dat de REIT's worden verhandeld als aandelen, maar verschillen vanwege hun structuur en fiscale implicaties. Als gevolg hiervan worden REIT's zelfs anders gewaardeerd dan gewone aandelen.

Een aandeel kan bijvoorbeeld worden gewaardeerd op basis van de winst per aandeel en de historische koers-winstverhouding (P/E). Aan de andere kant worden REIT's gewaardeerd met behulp van een alternatieve maatstaf, fondsen uit operaties (FFO) per aandeel en een historische P/FFO-ratio.

FFO meet de kasstroom uit normale bedrijfsactiviteiten voor een REIT. FFO is dus een manier om de operationele prestaties van een REIT te meten. Veel van de criteria die worden gebruikt om te bepalen welke aandelen het beste kunnen worden gekocht, zijn kwalitatief vergelijkbaar met het selecteren van de beste REIT's om vandaag te kopen.

1. Een van de belangrijkste redenen om een ​​REIT te kopen, is het dividendrendement. Het levert een belangrijke bijdrage aan het totale rendement. Wij eisen een rendement van meer dan 4%.
   
2. De dividenduitkeringsratio moet relatief laag zijn om een ​​REIT op de lijst van beste te kopen REIT's te laten komen. Voor A REIT definiëren we de uitbetalingsratio als dividend-to-FFO. De dividenduitkeringsratio moet voldoende laag zijn om het risico van een dividendverlaging of -schorsing te verkleinen. Een te hoge uitbetalingsratio suggereert dat de REIT mogelijk te veel schulden gebruikt om groeiplannen te financieren. Een conservatieve uitbetalingsratio voor REIT's is 80%, wat betekent dat het dividend niet meer dan 80% van de FFO bedraagt.
   
3. Een derde criterium voor het maken van de beste REIT-lijst is een investment-grade balans met relatief lage schulden. We eisen een verhouding schuld/eigen vermogen van minder dan 100% en een rentedekking van meer dan 2x. Een te hoge schuld brengt het dividend in gevaar omdat er meer cashflow nodig is om de rentekosten te betalen.

Fondsenwerving werd een van de topplatforms voor investeringen in commercieel onroerend goed. Kortom, ik BEVEEL Fundrise AAN. Het is een solide investeringsplatform voor onroerend goed en ik geef het een score van 9/10. U kunt zich hier aanmelden om aan de slag te gaan.

Het huidige dividendrendement van Realty Income is 4,03%, met een jaarlijks dividendpercentage van $ 2,83. Bovendien wordt geschat dat het vertrouwen in 2021 FFO per aandeel van $ 3,56 zal genereren, wat een uitbetalingsratio van ~80% oplevert, wat net op mijn streefwaarde voor de uitbetalingsratio ligt. Daarom loont het om deze veiligheidsmaatstaf in de gaten te houden.

3 beste REIT's om te kopen

1. Realty Income Corporation

De eerste beste REIT op onze lijst is Realty Income Corporation (O). De trust bezit meer dan 6.500 panden met commerciële huurders. Daarnaast bezit Realty Income winkelpanden die geen deel uitmaken van een winkelcentrum, maar op zichzelf staande panden zijn.

De eigendommen zijn dus levensvatbaar voor veel verschillende huurders, waaronder overheidsdiensten, gezondheidsdiensten en entertainment. Realty Income werd opgericht in 1969.

Realty Income staat bekend om zijn succesvolle geschiedenis van dividendgroei en maandelijkse dividendbetalingen. De trust heeft sinds de oprichting in 1969 dividend uitgekeerd.

De REIT heeft 615 opeenvolgende maandelijkse dividenden uitgekeerd. Het dividend is 112 keer en gedurende 96 opeenvolgende kwartalen verhoogd. Het bedrijf is een dividendaristocraat met 27 jaar op rij dividendverhogingen.

Daarnaast heeft de trust een investment-grade balans. Realty Income heeft een A3-creditrating van Moody's en een A-creditrating van Standard &Poor's.

Beide ratings zijn hogere tot middelmatige cijfers en geven aan dat het bedrijf een solide capaciteit heeft om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. De totale schuld bedroeg aan het einde van het tweede kwartaal van 2021 $ 9,2 miljard, wat een schuld-tot-kapitalisatieratio van 36% oplevert, wat conservatief is. Bovendien is de rentedekking ongeveer 3,9X op basis van de FFO die aan onze derde criteria voldoet.

2. SL Green Realty Corp

De tweede REIT op onze beste REIT-lijst is SL Green Realty Corp (SLG). Het is onwaarschijnlijk dat de meeste lezers de REIT kennen, maar het is de grootste verhuurder van New York City.

Aan het einde van het tweede kwartaal van 2021 had de trust een eigendomsbelang in meer dan 77 gebouwen en 35,3 miljoen vierkante meter aan commercieel vastgoed. In Manhattan heeft SL Green een eigendomsbelang in 27,1 miljoen vierkante meter aan commercieel vastgoed. De REIT werd opgericht in 1980.

SL Green Realty staat voor ongekende uitdagingen tijdens de COVID-19-pandemie, aangezien veel van haar huurders vanuit huis of hybride werkmodellen moeten werken. Deze nieuwe realiteit heeft ertoe geleid dat NYC de hoogste leegstandspercentages van kantoren in de VS heeft.

De scholen in NYC zijn echter medio september hervat en de burgemeester heeft alle stadswerkers opgedragen terug te keren naar het kantoor. Toch heeft SL Green Realty het dividend niet verlaagd of opgeschort, aangezien de bezettingsgraad het afgelopen jaar stabiel is gebleven op 93% - 94% als gevolg van langetermijncontracten.

De REIT betaalt elke maand een dividend van $ 0,3033, wat een jaarlijks dividendpercentage van ~ $ 3,64 oplevert. Het bedrijf stapte in 2020 over van een driemaandelijkse naar een maandelijkse dividenduitkering. Het huidige dividendrendement bedraagt ​​circa 4,9%.

Het vertrouwen zal naar schatting FFO per aandeel van $ 6,56 genereren in 2021, wat een uitbetalingsratio van ~ 55% oplevert. Deze verhouding is een conservatieve waarde en zou de trust in staat moeten stellen het dividend te blijven betalen, zelfs in het licht van de pandemie.

SL Green Realty heeft een investment-grade balans. De REIT heeft een BBB-rating, de laagste gemiddelde investment grade.

3. Industrial Logistics Properties Trust

De derde REIT op onze beste REIT-lijst is Industrial Logistics Properties Trust (ILPT). Deze REIT is waarschijnlijk een ander bedrijf dat weinig bekend is.

De totale schuld bedroeg $ 4.699 miljoen aan het einde van het tweede kwartaal in 2021. De schuld-tot-kapitalisatieratio was ongeveer 50%, wat redelijk conservatief is. De rentedekking is ongeveer 4X op basis van FFO die aan onze criteria voldoet.

De trust bezat echter 291 industriële en logistieke eigendommen met 35,2 miljoen vierkante voet verhuurbare ruimte aan het einde van het tweede kwartaal van 2021. Daarnaast bezit ILPT 226 eigendommen en 16,7 miljoen vierkante voet in Oahu, Hawaii.

Deze woningen genereren ongeveer 50% van de jaaromzet. De rest van de inkomsten komt van 65 eigendommen met 18,5 miljoen vierkante meter op het Amerikaanse vasteland.

ILPT is een relatief jong bedrijf en is pas sinds 2018 beursgenoteerd. Daarom bestaat deze jonge REIT nog niet zo lang als de andere twee beste REIT's op deze lijst. ILPT heeft echter een bezettingsgraad van 99% en stabiele en groeiende huren in Hawaï. De twee grootste klanten van REIT's zijn Amazon en FedEx, die goed zijn voor meer dan 14% van de huurinkomsten.

ILPT betaalt een jaarlijks dividendpercentage van $ 1,32 per aandeel. Het dividendrendement op termijn bedraagt ​​4,72%. Het vertrouwen zal naar schatting FFO per aandeel van $ 1,89 genereren in 2021, wat een uitbetalingsratio van ongeveer 70% oplevert, wat acceptabel is en onder mijn streefwaarde ligt.

De balans van ILPT is conservatief. Het heeft slechts $ 889 miljoen aan totale schulden. De schuld-tot-kapitalisatieratio is ongeveer 47%. De rentedekking is goed, ongeveer 3,8X op basis van FFO die aan onze criteria voldoet.

Definitieve gedachten over de beste REIT's om te kopen

REIT's kunnen een troef zijn die veel beleggers aan hun portefeuilles kunnen toevoegen. Ze hebben doorgaans een hoger dividendrendement dan gewone aandelen en genereren een behoorlijk totaalrendement. REIT's hebben echter een andere fiscale behandeling dan gewone aandelen die beleggers zouden moeten begrijpen. We kunnen andere REIT's toevoegen aan deze lijst met beste REIT's, maar de drie hierboven besproken zijn een startpunt.

Disclaimer: De auteur is geen erkende of geregistreerde beleggingsadviseur of makelaar/dealer. Hij geeft u geen individueel beleggingsadvies. Raadpleeg een erkende beleggingsprofessional voordat u uw geld belegt.