Roberto Chavez begon iets meer dan een jaar geleden met zijn onbewerkte, zijwaartse drukte, en met volharding heeft hij het al ingebouwd in 5-cijferige maandelijkse inkomsten.
Dit is een bedrijfsmodel dat voor het eerst aan mij werd voorgesteld door Mark Podolsky, van TheLandGeek.com, in aflevering 108 van The Side Hustle Show.
Hij noemde het 'het beste passieve inkomensmodel' omdat het 'de 3 T's' van traditioneel beleggen in onroerend goed vermijdt:huurders, toiletten en termieten.
Hoe het model werkt ben jij:
Dit is waar het passieve inkomen binnenkomt als u maandelijkse betalingen int voor een periode van 3-7 jaar, of welke voorwaarden u ook afspreekt.
Koop bijvoorbeeld vooraf een pakket van $ 10.000 voor $ 2.500 en verkoop het voor $ 199 per maand gedurende 5 jaar. In dat scenario zouden uw totale ontvangen betalingen bijna $ 12.000 zijn en zou u na ongeveer een jaar break-even van uw initiële investering zijn.
Waar de volharding van pas komt, is het bereik van de eerste verkoper. Het is een spel met getallen, zoals je Roberto zult horen uitleggen. Ik denk dat dat is wat degenen die er succes in hebben onderscheidt van degenen die dat niet hebben.
Luister naar hoe Roberto pakketten vindt om te kopen voor 25 cent op de dollar, hoe hij uitrekent hoeveel hij moet bieden, de due diligence die bij deze deals hoort en hoe hij ze met winst doorverkoopt.
Opmerking:Roberto is eigenlijk een leerling van Mark. Toen ik Mark vertelde dat we deze aflevering aan het opnemen waren, bood hij zijn Land Investing Launch Kit (normaal $ 97) gratis aan voor Side Hustle Show-luisteraars . Ik ben ook een partner voor zijn betaalde programma; gebruik code "sidehustle" voor $500 korting.
De percelen die Roberto koopt, staan meestal niet te koop. In plaats daarvan doet hij uiteindelijk ongevraagde aanbiedingen op de eigendommen nadat hij gebieden en eigenaren heeft gevonden die mogelijk geïnteresseerd zijn om te verkopen.
De eerste stap, zei Roberto, is kijken waar andere grondinvesteerders land verkopen en focus op deze gebieden.
Er zijn een paar websites die u hierbij kunnen helpen, waaronder:
Zodra u een gebied met beweging heeft gevonden (mensen die land kopen en verkopen), is de volgende stap om contact op te nemen met de provincie en wat due diligence te doen.
Enkele van de belangrijkste dingen die u moet weten, zijn:
Sommige provincies hebben veel informatie op hun websites om mee aan de slag te gaan, maar Roberto zei dat hij ze in de meeste gevallen belt of een brief stuurt met de vraag hoe ze hun achterstallige belastinglijst kunnen krijgen en hoeveel het gaat kosten.
Hij zei dat je ergens tussen de $ 70 en $ 300 kunt betalen, en je zult meestal een Excel-spreadsheet per e-mail ontvangen om mee te werken.
Het "laaghangende fruit" op de lijst zijn onbebouwde gronden waar de eigenaar belasting verschuldigd is, en hun postadres bevindt zich in een andere staat.
"De theorie is dat het waarschijnlijker is dat die mensen bereid zijn hun eigendom te verkopen dan iemand die geen achterstallige belastingen hoeft te betalen en in dezelfde provincie woont als waar het onroerend goed zich bevindt", legt Roberto uit.
Zodra Roberto een lijst met eigendommen heeft, prijst hij ze op zodat hij een bod naar de eigenaar kan sturen en een gesprek op gang kan brengen.
Hij doet dit door te kijken voor hoeveel woningen van vergelijkbare grootte worden verkocht en biedt een kwart van die prijs. Als bijvoorbeeld een landgoed van 5 hectare in die provincie wordt verkocht voor $ 10.000, stuurt hij een bod van $ 2.500 naar de eigenaar.
Roberto erkent dat dit een laag bod is. "Het is meer dan wat dan ook een gespreksaanzet", zei hij. Hij verstuurt meer dan 600 aanbiedingsbrieven per maand en krijgt een respons van 1-3% bij mensen die geïnteresseerd zijn in het bespreken van het aanbod, het doen van tegenaanbiedingen en het aangaan van een dialoog om tot een deal te komen.
Van die 1-3% van de mensen die teruggaan naar Roberto zei dat hij op zijn minst de helft van hen sluit. Dus voor een mailing van 600 letters zijn dat ongeveer 6-10 aankopen die doorgaan.
Wat de formulering van de aanbiedingsbrief betreft, zei Roberto dat hij slechts een eenzijdige brief stuurt met een basisoverzicht van:
"Hé, ik ben een grondinvesteerder... als u geïnteresseerd bent in het verkopen van uw land, willen we u een x bedrag aanbieden voor deze [eigendoms-ID] van x acres."
Roberto wees erop dat zijn aanbiedingen afhankelijk zijn van de nodige zorgvuldigheid.
Eerst ontdekt hij het exacte bedrag aan achterstallige belastingen en als het bedrag aanzienlijk is, trekt hij dit af van zijn aanbod. Soms zal de verkoper dit betwisten en kan hij onderhandelen over het bedrag dat hij bereid is af te trekken.
Hij controleert ook of de persoon met wie hij spreekt de bevoegdheid heeft om het onroerend goed te verkopen, wat kan worden gedaan door de eigendomsakten van de verkoper of via de provincie te bekijken.
Roberto kijkt vervolgens goed naar waar de woning zich bevindt. Als het in de buurt van een stadscentrum is, kan hij verwachten iets meer te betalen dan bijvoorbeeld een woning in de middle of nowhere, en hij controleert of er gemakkelijke toegang tot de woning is.
Andere dingen om te controleren zijn:
Al deze dingen veranderen hoeveel hij voor het onroerend goed zal betalen en het op de markt zal brengen wanneer het wordt omgedraaid.
Ik vroeg of hij ooit naar buiten gaat om de eigendommen die hij koopt te bekijken, en hij vertelde me dat 95% van zijn grondaankopen ongezien zijn geweest. Het is in zekere zin bijna hetzelfde als handelspapier.
Af en toe zal hij iemand in de buurt van het onroerend goed van Craigslist inhuren om foto's te maken om te helpen wanneer hij het verkoopt, maar dat is zo dichtbij als hij bij de meeste van zijn aankopen komt.
Als eigenaren van onroerend goed achterstallige belastingen verschuldigd zijn, kan een snel bod in contanten aantrekkelijk zijn. Roberto wijst hen erop dat ze het geld binnen 3 dagen kunnen hebben als ze een deal sluiten.
Het is ook een veel snellere en gemakkelijkere manier voor de landeigenaar om te verkopen dan door vastgoedwebsites te gaan en veel van het werk zelf te doen. "Het is een gemakkelijke, snelle manier voor mensen om van land af te komen dat ze niet meer willen bezitten," zei Roberto.
Dit is een bijzaak die wat kapitaal vooraf vereist om deze eigendomspercelen te kopen, en interessant genoeg maakt u gewoonlijk geen snelle geldwissel.
De meeste deals zijn op een eigenaar-carry-overeenkomst, wat betekent dat uw koper de komende 3-5 jaar maandelijkse betalingen zal doen. Dat is iets om in gedachten te houden bij het aantrekken of vastzetten van kapitaal in grondtransacties.
Als het gaat om het verkopen van onroerend goed, zei Roberto dat de verkoopsites voor grond zoals Lands of America, Land Watch en Land Modo geweldig zijn, omdat mensen hier al op zoek zijn naar onroerend goed, maar hij heeft veel meer succes gezien met Facebook en Craigslist.
Roberto plaatst een vermelding op Craigslist en wacht op mensen die geïnteresseerd zijn om hem een e-mail te sturen.
Op Facebook vindt hij alle koop-/verkoopgroepen voor de stad/provincie waar hij een woning verkoopt en advertenties toevoegt aan zoveel als hij kan vinden. Ik dacht dat het een creatieve manier was om geld te verdienen op Facebook!
In zijn verkoopexemplaar wijst hij erop dat voor een kleine lage aanbetaling van $ 250 of minder en voor een lage maandelijkse betaling van $ 199, de koper landeigenaar kan worden. Dat is meestal overtuigend genoeg om vragen te krijgen.
Dit is wat Roberto 'het moeilijkste deel van het bedrijf' noemt. Roberto heeft nog steeds een fulltime baan, hij verstuurt 600 aanbiedingen per maand en balanceert de aan- en verkoop van die deals.
Hij heeft onlangs een virtuele assistent aangenomen om de inkoopkant te helpen beheren, zodat hij meer tijd kan besteden aan het omdraaien van zijn inventaris.
Hij heeft ook een aantal processen in zijn bedrijf geautomatiseerd. Hij raadde bijvoorbeeld GeekPay aan als een hulpmiddel om de maandelijkse betalingen te innen op het land dat hij heeft verkocht, waardoor hij niet elke maand op cheques hoeft te jagen.
Roberto is ook begonnen met het gebruik van Pipedrive om dingen georganiseerd te houden. Pipedrive is een hulpmiddel voor het volgen van verkopen en helpt door herinneringen in te stellen om contact op te nemen met mensen van wie u nog niets hebt gehoord, workflows te stroomlijnen en nog veel meer.
Toen Roberto eind 2017 begon met deze drukte op het gebied van landinvesteren, deed hij een paar cash-flips. Die injecteerden wat snelle winsten in zijn bedrijf en gebruikten dat kapitaal om andere grondaankopen te financieren.
Hij is nu op het punt waar zijn maandelijkse inkomsten voldoende zijn om zijn andere aankopen te financieren. Hij neemt nog geen geld van tafel, maar investeert het in plaats daarvan opnieuw in systemen, zijn team en natuurlijk meer land.
Toen ik hem vroeg wat zijn slechtste deal was, zei Roberto dat het een deal was waarbij hij 'zijn geld alleen onder voorwaarden verdubbelde'. De sleutel is om te kopen met een korting die hoog genoeg is.
Als dit klinkt als veel werk vooraf, dan is het dat ook. Maar er zijn een paar manieren om iets passiever in land en onroerend goed te investeren.
Hier zijn een paar opties om te overwegen:
Bekijk zeker onze volledige lijst met alternatieve beleggingen voor meer informatie.
Roberto ziet deze drukte in de toekomst een fulltime baan worden. "Ik hou van het passieve inkomensaspect ervan," zei Roberto.
Hij besteedt momenteel 20-30 uur per week en werkt eraan om meer hulp aan zijn team toe te voegen.
Als je meer wilt weten over Roberto en zijn bedrijf, was hij zo vriendelijk om zijn persoonlijke e-mailadres te geven en zei dat hij graag met een van de luisteraars van Side Hustle Nation zou praten over landinvesteringen. Je kunt contact met hem opnemen via rchavezacosta [at] gmail [dot] com.
Zorg ervoor dat u uw gratis exemplaar van Mark "The Land Geek" Podolsky's Land Investing Launch Kit (normaal $ 97) bemachtigt. . Ik ben ook een partner voor zijn betaalde programma; gebruik code "sidehustle" voor $500 korting.
Opmerking: Een luisteraar van de Side Hustle Show / landflipper heeft een eigen training samengesteld die misschien de moeite van het bekijken waard is.
Als je deze aflevering leuk vond, raad ik je aan ook deze 3 te bekijken:
"Onderneem actie!"
Dit is wat u vandaag moet weten over de wereld van technologie en financiën
Laatste nieuws over Amerikaanse bronbelasting en rapportageregimes
10 restauranttrends die je moet kennen
SIP – Het systematische investeringsplan begrijpen
Gratis bronnen die aandelenkiezers kunnen gebruiken voor onderzoek en analyse
