Een van de belangrijkste dingen die u als verhuurder moet begrijpen, is hoe lang het ontruimingsproces duurt voor probleemhuurders. Normaal gesproken kan een uitzetting enkele weken tot enkele maanden duren. Naast eerlijke huisvestingswetten zijn er rechtsgebieden met huurdervriendelijke wetten, evenals achterstanden bij de rechtbanken die het proces kunnen verlengen. Een zorgvuldige screening van huurders kan verhuurders helpen dit probleem te voorkomen, maar het is nog steeds belangrijk om vertrouwd te raken met de specifieke regelgeving in uw regio en alle juridische procedures nauwgezet te volgen om vertragingen te voorkomen.

Een financieel adviseur kan u helpen een vastgoedportefeuille op te bouwen door investeringen te analyseren en te beheren.

Het uitzettingsproces begrijpen

Het uitzettingsproces omvat verschillende belangrijke stappen, elk met een eigen tijdsbestek dat varieert afhankelijk van het rechtsgebied. Uitzettingen beginnen met het feit dat de verhuurder de huurder op de hoogte stelt om te ontruimen of een probleem op te lossen, meestal onbetaalde huur. Als de huurder zich hier niet aan houdt, kan de verhuurder een ontruimingsprocedure aanspannen. Er volgt een hoorzitting en als de rechtbank in het voordeel van de verhuurder oordeelt, wordt een bezitsbevel uitgevaardigd waarmee de verhuurder het onroerend goed kan terugvorderen. Dit wordt afgedwongen door sheriffs of agenten die huurders en hun bezittingen fysiek zullen verwijderen. Hier wordt het proces nader bekeken en hoe lang elke stap kan duren.

Opzegtermijn

De opzegtermijn is een cruciaal onderdeel van het uitzettingsproces en bepaalt hoe lang huurders de tijd hebben voordat ze het pand moeten verlaten of een overtreding moeten oplossen, zoals het niet betalen van de huur. Deze periode varieert aanzienlijk, afhankelijk van de lokale wetgeving. In New York City zijn verhuurders bijvoorbeeld verplicht om huurders die minder dan een jaar in het pand wonen een opzegtermijn van 30 dagen te geven. Omgekeerd kunnen huisbazen in Texas binnen drie dagen een opzegbrief geven om te ontruimen. 

Een rechtszaak tegen uitzetting indienen

Wanneer een verhuurder een huurder uit zijn woning moet verwijderen vanwege niet-betaling van de huur, huurovertredingen of andere overtredingen, moet hij een rechtszaak tot uitzetting indienen. Deze juridische actie, bekend als een onwettige arrestatie, is noodzakelijk om het bezit van het onroerend goed rechtmatig terug te krijgen. 

De tijdlijn voor het indienen van een rechtszaak tegen uitzetting verschilt per staat. In staten als Georgië kan het proces bijvoorbeeld binnen een paar dagen na een opzegtermijn worden gestart, waardoor het relatief snel gaat. Omgekeerd kan het proces in staten als New York enkele maanden duren, wat een langere tijdlijn weerspiegelt. 

Naar de rechtbank gaan

Een van de meest kritische fasen in het uitzettingsproces is de hoorzitting, waarbij een rechter zal beslissen of een uitzetting gerechtvaardigd is. De tijdlijn voor deze rechtszittingen kan enigszins variëren, afhankelijk van de staat waarin de uitzetting plaatsvindt. Ze variëren doorgaans van één tot drie weken en bevatten tijdlijnen voor het informeren van huurders en het accepteren van hun reactie. 

Navigeren door de bezwaarprocedure

Nadat een rechtbank een uitzettingsvonnis heeft uitgevaardigd, heeft elke partij het recht om in beroep te gaan tegen de beslissing. Hoe lang een beroep duurt, hangt net als bij andere stappen in het uitzettingsproces af van het rechtsgebied. In Californië en Texas is de tijdlijn bijvoorbeeld 30 dagen.

Rechter vaardigt bevel tot bezit uit

Een bezitsbevel is een juridisch document uitgegeven door een rechter dat een verhuurder machtigt om het bezit van een huurwoning terug te nemen van een huurder, meestal met de hulp van een sheriff of een agent. Dit dagvaarding is doorgaans de laatste stap in het uitzettingsproces, na een rechterlijke uitspraak in het voordeel van de verhuurder. Deze stap kan in duur variëren en kan vaak enkele dagen tot meerdere weken in beslag nemen, afhankelijk van de lokale wetgeving en de beschikbaarheid van wetshandhavingsinstanties.

Staats- en lokale wetten voorzien in verschillende tijdlijnen voor het uitzettingsproces, maar in de VS duurt dit doorgaans één tot drie maanden. Voor zaken zonder beroep vindt de langste tijd plaats tijdens de planning van de hoorzitting, die doorgaans 10 tot 20 dagen na de indiening van de uitzettingszaak plaatsvindt. Als een huurder echter na de hoorzitting in beroep gaat tegen een uitzettingsbesluit, kan dit maanden aan het proces verlengen. 

Hoeveel kost het om een huurder uit te zetten?

Het uitzetten van een huurder kan een kostbare onderneming zijn, waarbij de kosten variëren afhankelijk van de locatie, juridische kosten en de complexiteit van de zaak. De gerechtskosten variëren doorgaans van $15 tot $350, en de honoraria van advocaten kunnen oplopen tot duizenden dollars, afhankelijk van hun ervaring en locatie. De gemiddelde vastgoedadvocaat in New York zou bijvoorbeeld ongeveer $ 550 per uur kunnen vragen. 

Bovendien kunnen verhuurders kosten maken voor verloren huur, schade aan eigendommen en het inhuren van een sheriff of agent om de uitzetting af te dwingen. Gelukkig kunnen aftrekposten voor de huurbelasting deze kosten helpen verlagen.

Waar het op neerkomt

Het uitzettingsproces kan complex en tijdrovend zijn, waarbij de tijdlijnen afhankelijk zijn van lokale wetten en specifieke omstandigheden. Elke stap, vanaf de eerste kennisgeving tot het terugvorderen van het onroerend goed, brengt wettelijke vereisten en mogelijke vertragingen met zich mee. De duur kan worden beïnvloed door huurdervriendelijke wetten, achterstanden bij de rechtbank en de manier waarop de huurder reageert.

Tips voor investeringen in onroerend goed

• Een financieel adviseur kan u helpen bij het opstellen van een financieel plan voor uw vastgoedinvesteringen. De gratis tool van SmartAsset koppelt u aan maximaal drie doorgelichte financiële adviseurs die uw regio bedienen, en u kunt een gratis kennismakingsgesprek voeren met uw adviseurs om te beslissen welke volgens u geschikt voor u is. Als u klaar bent om een adviseur te vinden die u kan helpen uw financiële doelen te bereiken, ga dan nu aan de slag.
• Als u wilt weten hoeveel uw portefeuille op een bepaalde datum in de toekomst waard zal zijn, kan de beleggingsrendement- en groeicalculator van SmartAsset u helpen een schatting te krijgen.

Fotocredits:©iStock.com/lechatnoir, ©iStock.com/kate_sept2004, ©iStock.com/kali9