Onroerend goed is een uitstekende aanvulling op uw beleggingsportefeuille, maar het kopen van een huis is niet de enige manier om hiervan te profiteren.
Commerciële vastgoedprojecten kunnen bijzonder winstgevend zijn, en u hoeft niet over de diepe zakken van een vastgoedmagnaat te beschikken om aan de slag te gaan.
Vastgoedbeleggingstrusts en private equity-vastgoed zijn twee manieren om in commerciële projecten te investeren. Doorgaans staan REIT's voor iedereen open, terwijl beleggen in private equity alleen een optie is voor vermogende beleggers.
Voordat u zich in de wereld van het beleggen in onroerend goed begeeft, wil ik u helpen door beide soorten beleggingen uit te leggen, de logistiek, de voor- en nadelen, hoe u aan de slag kunt gaan en meer. Laten we eerst eens dieper ingaan op de kern van REIT's en daarna ingaan op de ijle wereld van private equity.
Online vastgoedbeleggingsplatform
Fundrise:jaarlijkse advieskosten van 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/maand. maandelijks betaald, of $ 99/jr. jaarlijks betaald. Er zijn extra fondsbeheerkosten van toepassing.*
Private equity-investeringen in onroerend goed
Minimale investering:$ 50.000. De kosten variëren per aanbieding.
Geaccrediteerd CRE-investeringsplatform
Minimale investering:$ 5.000.
Commercieel vastgoed is onroerend goed dat wordt gebruikt om winst te genereren via huurinkomsten of vermogenswinsten. Commercieel vastgoed omvat winkels, industriële ruimtes, hotels, kantoorruimtes, meergezinsappartementen (met vijf eenheden of meer) en andere.
Hoewel het lijkt alsof appartementencomplexen residentieel vastgoed zouden zijn, worden ze feitelijk als commercieel beschouwd omdat de appartementen worden verhuurd om cashflow te creëren. Residentieel vastgoed is daarentegen beperkt tot gebouwen met één tot vier wooneenheden, zoals eengezinswoningen, appartementen of rijtjeshuizen.
Gerelateerd:6 manieren om in appartementsgebouwen te investeren
Een Real Estate Investment Trust (REIT) is een bedrijf dat het geld van investeerders bundelt om inkomstengenererende eigendommen te verwerven en te beheren. Meestal zijn dit hoogwaardige commerciële eigendommen. De REIT doet het vuile werk:het vinden van huurders, het innen van de huur en het onderhouden van de gebouwen bijvoorbeeld. Beleggers kopen aandelen van deze eigendommen en genieten zonder problemen van de voordelen van eigendom.
Om een REIT te zijn, moet de belegging aan verschillende vereisten voldoen, zoals:
De meeste REIT's zijn aandelen-REIT's. Deze geven beleggers toegang tot diverse portefeuilles met inkomstengenererende activa die ze zelf waarschijnlijk niet zouden kunnen betalen.
Aandelen-REIT-activa omvatten winkels, kantoren, appartementen en meer. Deze beleggingen betalen het grootste deel van hun inkomsten uit via aandeelhoudersdividenden.
Dit type REIT is een strategische keuze voor langetermijnbeleggers die zowel dividendinkomsten als kapitaalgroei willen. Aandelen-REIT's bevatten veel activa die uw portefeuille diversifiëren, maar ze bevinden zich allemaal in dezelfde activaklasse en zijn dus niet volledig gediversifieerd.
Hypotheek-REIT's (mREIT's) bieden financiering voor inkomstengenererend onroerend goed door hypotheken en door hypotheek gedekte waardepapieren te kopen of te verstrekken. Deze REIT's bezitten en verhuren geen onroerend goed, maar bieden in plaats daarvan leningen aan. Zij verdienen inkomsten uit de rente die op deze beleggingen wordt betaald.
Iets wat beleggers moeten onthouden:hypotheek-REIT's gebruiken doorgaans meer hefboomwerking en derivaten dan aandelen-REIT's, waardoor ze risicovollere beleggingen zijn.
Een andere manier om REIT's te classificeren is door te kijken naar de manieren waarop u ze kunt kopen:openbaar verhandelde REIT's, openbare, niet-verhandelde REIT's en particuliere REIT's.
Openbaar verhandelde REIT's worden net als aandelen op de markt gekocht en verkocht. Ze lieten alle investeerders – en niet alleen de erkende en institutionele – aandelen in onroerend goed bezitten via de onderliggende vastgoedactiva. Deze REIT's zijn geregistreerd bij de Securities and Exchange Commission (SEC), wat betekent dat ze onderworpen zijn aan regelgeving die tot doel heeft beleggers te helpen beschermen door meer openbaarmaking en transparantie te bieden.
Openbare, niet-beursgenoteerde REIT's (PNLR's), ook wel openbare, niet-verhandelde REIT's genoemd, worden niet op aandelenbeurzen verhandeld, maar zijn nog steeds geregistreerd bij de SEC en moeten daarom regelmatig SEC-informatie openbaar maken. Beleggers kunnen deze REIT's kopen bij een makelaar of financieel adviseur.
Een belangrijk verschil tussen PNLR's en andere publieke REIT's is dat ze een beperkte liquiditeit hebben. Om te kunnen uitbetalen moeten beleggers doorgaans wachten op een liquiditeitsgebeurtenis, bijvoorbeeld wanneer de niet-verhandelde REIT zijn aandelen op een beurs noteert of zijn activa liquideert. In sommige gevallen kan dit 10 jaar of langer duren na uw investering.
Het is soms nog steeds mogelijk om deel te nemen aan aandeleninkoopprogramma's of transacties op de secundaire markt, maar sommige van deze programma's vereisen dat aandelen met korting worden ingewisseld.
Private REIT's, ook wel private placements genoemd, zijn vrijgesteld van SEC-registratie en hun aandelen worden niet op aandelenbeurzen verhandeld. Laat u niet misleiden:een particuliere REIT is niet hetzelfde als beleggen in private equity. Vergeet niet dat REIT's de hierboven genoemde regels moeten volgen, inclusief het uitkeren van 90% van hun inkomsten aan investeerders, terwijl private equity-beleggingen dat niet doen.
Doorgaans kunnen particuliere REIT's alleen worden verkocht aan institutionele of geaccrediteerde beleggers (op enkele uitzonderingen na).
Dit zijn meestal illiquide beleggingen die vaak hoge minimale beleggingsbedragen hebben en potentieel hogere risico's met zich meebrengen, maar ook de mogelijkheid bieden voor hogere opbrengsten.
Gerelateerd:REIT's versus private plaatsingen:een beleggingsgids
De dividenduitkeringen die REIT's bieden, maken ze tot een verstandige optie voor beleggers die op zoek zijn naar een consistente, passieve inkomstenstroom. Vaak hebben REIT's een hoger dividendrendement dan traditionele aandelen.
REIT's zijn een gemakkelijke manier om blootstelling aan vastgoedactiva te krijgen, waardoor ze een uitstekende manier zijn om uw portefeuille te diversifiëren.
Ze hebben een lage correlatie met de aandelenmarkt, waardoor ze zich kunnen indekken tegen inflatie en minder volatiel zijn.
Gerelateerd:Beste alternatieve beleggingen [Activa met lage marktcorrelatie]
De SEC reguleert openbare REIT's. De website van de SEC geeft korte feiten over openbare REIT's en beleggerswaarschuwingen. Deze investeringen moeten worden geregistreerd en moeten regelmatig rapporten indienen bij de SEC.
Beleggers kunnen de openbaarmakingen van een openbare REIT, zoals jaar- en kwartaalrapporten, bekijken in de EDGAR-database van de SEC.
REIT's (met name de niet-beursgenoteerde soort) zijn ontworpen als langetermijnbelegging, en hoe langer u een REIT aanhoudt, hoe meer de waarde van de onderliggende activa toeneemt.
Sommige REIT's voegen actief waarde toe aan eigendommen om uw vermogenswinst te vergroten.
Gerelateerd:Wat is het tarief van de vermogenswinstbelasting?
Sommige REIT's, vooral particuliere REIT's en openbare, niet-beursgenoteerde REIT's, brengen hoge beheer- en transactiekosten in rekening. Deze kosten zijn misschien niet voor de hand liggend, maar kunnen verborgen zijn in de kleine lettertjes. Ontdek of de REIT die u overweegt overname- of andere vergoedingen heeft die kunnen leiden tot lagere uitbetalingen aan de aandeelhouders.
Private REIT's hoeven niet hetzelfde niveau van transparantie te hebben als REIT's die openbaar worden verhandeld. Er kunnen bijvoorbeeld niet-openbaar gemaakte belangenconflicten bestaan.
Bovendien is er voor beleggingen die niet openbaar worden verhandeld geen marktprijs beschikbaar, waardoor het een uitdaging kan zijn om de waarde van een aandeel te bepalen.
Trends hebben de neiging REIT's te beïnvloeden. Als een REIT zich bijvoorbeeld richt op kantoorruimtes en iedereen gaat thuiswerken (klinkt dat bekend?), raakt deze uit de gratie en daalt de waarde.
REIT's worden ook beïnvloed door de locatie van de eigendommen. Bovendien kunnen REIT's die openbaar worden verhandeld, volatiel zijn, afhankelijk van hoe de markt presteert.
Alle REIT's moeten ten minste 90% van hun belastbare inkomen aan beleggers betalen als dividenduitkeringen, wat de groeimogelijkheden belemmert.
Nu u goed thuis bent in REIT's, is het tijd voor iets heel anders:beleggen in private equity in onroerend goed.
Net als REIT's probeert private equity-beleggen geld van verschillende investeerders te bundelen in vastgoedactiva. Dit type beleggen valt echter onder heel andere fiscale, wettelijke en dividendregels. Bijvoorbeeld:
De soorten vastgoedbeleggingen hoeven zich niet uitsluitend te richten op inkomstengenererende eigendommen, maar kunnen ook eigendommen omvatten die specifiek gericht zijn op hun waarderingswaarde, zoals in een vastgoedontwikkelingsmogelijkheid.
Afgezien van deze verschillen verschillen de investeringsmogelijkheden voor private equity in onroerend goed op de volgende manieren van REIT's (ten goede of ten kwade):
Private equity-investeringen zijn zeer fiscaal efficiënt. Beleggers profiteren van pass-through-afschrijvingen, en aangezien dit langetermijninvesteringen zijn, hoeven ze zich geen zorgen te maken over het betalen van hoge vermogenswinstbelasting op korte termijn. Publieke REIT's zijn minder fiscaal efficiënt.
Terwijl REIT's het overgrote deel van hun winst aan investeerders moeten uitbetalen via dividenden, beschikken private equity-bedrijven over meer flexibiliteit. Zij kunnen geheel zelf beslissen hoe ze beleggingsfondsen inzetten, zolang de investeerders er maar mee instemmen. Het hebben van meer beschikbare middelen kan meer mogelijkheden bieden om potentieel lucratieve activa te verwerven.
Door minder beperkingen van regelgevende instanties zoals de SEC kunnen aanbieders van private plaatsingen hun vastgoedportefeuilles beheren op manieren die efficiënter of voordeliger kunnen zijn dan geregistreerde beleggingen.
Omdat onderhandse vastgoedbeleggingen niet aan de grillen van de aandelenkoersen zijn gebonden, kan het management op langere termijn denken, wat kan resulteren in betere beslissingen en uiteindelijk betere prestaties.
Bovendien zouden beleggers ook minder druk kunnen voelen. Omdat onderhandse vastgoedbeleggingen minder liquide zijn, kunnen beleggers hun geld niet zomaar opnemen wanneer ze maar willen, zoals bij openbaar verhandelde REIT's.
Naast de grotere transparantie biedt private equity-vastgoed mogelijk ook meer keuze. Terwijl publieke REIT's zich vaak richten op sectoren van de vastgoedmarkt, zoals meergezinswoningen of zelfopslag, maakt private equity-vastgoed het mogelijk om individuele activa te selecteren in specifieke markten, vastgoedtypen, investeringsstrategieën en sponsors.
EquityMultiple is een investeringsplatform dat een breed scala aan private equity-vastgoedkeuzes biedt, van Florida tot Seattle en van meergezinswoningen tot meer niche-eigendomstypes zoals datacenters en autowasstraten. EquityMultiple biedt ook portefeuilles en particuliere fondsen, een ander alternatief voor REIT's dat minder correlatie kan opleveren, maar wel een zekere mate van ingebouwde diversificatie.
Private equity-vastgoedfondsen hebben vaak jaarlijkse vermogensbeheerkosten van ongeveer 2% van het geïnvesteerde kapitaal. Deze vergoedingen helpen bij het betalen van marketing, salarissen, dealbronnen, juridische dienstverlening, onderzoekskosten en meer.
Er kunnen ook eenmalige kosten in rekening worden gebracht wanneer een investeerder wordt toegelaten tot een nieuwe investering. Verkoopcommissies en kosten vooraf kunnen oplopen tot 10% van de investering. Controleer de kleine lettertjes op eventuele extra kosten, zoals vastgoedbeheer of acquisitiekosten.
Openbare REIT's zijn niet zo gevuld met kosten, maar hebben vaak een lagere kapitaalgroei.
Net als bij particuliere REIT's zijn de meeste particuliere vastgoedplaatsingen alleen beschikbaar voor erkende en institutionele beleggers. Bovendien vereisen veel onderhandse plaatsingen aanzienlijke buy-ins, dus zelfs als niet-geaccrediteerde beleggers zouden mogen deelnemen, zouden veel van hen uitverkocht zijn.
Een ander toegangsprobleem met deze investeringen is dat als je er eenmaal in zit, het moeilijk is om eruit te komen! Geld dat is geïnvesteerd in onderhands geplaatst onroerend goed is doorgaans jarenlang ontoegankelijk.
Vastgoedbeleggingen voor onderhandse plaatsing zijn niet geregistreerd bij de SEC, dus ze zijn niet verplicht om informatie te verstrekken zoals financiële kwartaal- en jaarlijkse rapporten.
Ondoorzichtige financiële gegevens en een gebrek aan toegang tot beleggingsinformatie kunnen het buitengewoon moeilijk maken om te weten wat u koopt. Bovendien is het zonder zichtbare, dynamische aandelenkoersen moeilijk om uw belegging nauwkeurig te waarderen.
Het kiezen van de beste optie voor uw beleggerskapitaal hangt af van uw beleggingsdoelen, tijdshorizon, liquiditeitsbehoeften, vermogen en belastingsituatie.
De keuze tussen deze twee kan ook worden beïnvloed door uw status als geaccrediteerde belegger of niet-geaccrediteerde belegger. REIT's zijn flexibeler voor beleggers omdat ze op openbare beurzen kunnen handelen.
Doorgaans vertrouwt private equity-vastgoed erop dat hun investeringsdeals alleen aan geaccrediteerde investeerders worden aangeboden . Geen van beide is noodzakelijkerwijs beter dan de ander. De vraag wordt:“Wat is het meest geschikt voor uw behoeften:REIT’s of private equity-vastgoed?”
Fundrise is een populair investeringsplatform voor onroerend goed en alternatieve activa waarmee u kunt diversifiëren via de talrijke fondsen. Elk fonds bezit een aantal eigendommen en is ontworpen om verschillende niveaus van risico en inkomsten te bieden.
Beleggers hebben twee belangrijke manieren om via Fundrise in onroerend goed te beleggen:
Het standaard Fundrise-account is een beheerde portefeuille waarmee u voor slechts $ 10 kunt beleggen. Wanneer u een rekening opent en financiert, selecteert u een beleggingsstrategie, waarna Fundrise uw geld toewijst aan het fonds (of de fondsen) waaruit die strategie bestaat. Naarmate de tijd verstrijkt, kan Fundrise nieuwe fondsen toevoegen aan de beschikbare selecties en uw geld aan die fondsen toewijzen als ze binnen uw strategie passen. U kunt in de loop van de tijd meer geld aan uw account toevoegen, opnieuw met een kleine minimale extra investering van slechts $ 10.
Ondertussen laat het dashboard van Fundrise u zien hoe u heeft geïnvesteerd en wat u heeft verdiend. Als u een beleggersdoel heeft ingesteld, laat de doelentracker van Fundrise u weten of u op de goede weg bent en, zo niet, wat u moet doen om ervoor te zorgen dat u dat doel of die doelstellingen bereikt. Fundrise zal ook updates geven over de bezettingsgraad van onroerend goed, markttrends en meer.
Beleggers die wat meer controle over hun beleggingen willen, kunnen Fundrise Pro overwegen:een maandelijkse abonnementsservice waarmee u uw eigen beleggingspad kunt kiezen en die u meer gegevens biedt om de beste keuzes voor u te maken.
In tegenstelling tot het beheerde Fundrise-account kunnen Fundrise Pro-gebruikers zoveel als ze willen toewijzen aan de fondsen die ze maar willen, en directe investeringen doen in specifieke fondsen. Ze kunnen ook kiezen tussen dynamische toewijzing (in de loop van de tijd meer of minder in bepaalde fondsen investeren om aan de specificaties van uw plan te voldoen) of vlakke toewijzing (eenvoudigweg hetzelfde bedrag beleggen op basis van uw toewijzingskeuzes). Fundrise biedt ook toegang tot zijn eigen datawarehouse, Basis, en tot samengestelde inzichten uit de Wall Street Journal.
Fundrise is in de eerste plaats een platform voor het beleggen in commercieel onroerend goed, maar heeft ook andere aanbiedingen. Het beschikt bijvoorbeeld over het Innovation Fund, waarin voornamelijk particuliere, snelgroeiende technologiebedrijven zijn ondergebracht, en over een particuliere kredietbeleggingsstrategie.
Het platform ondersteunt verschillende typen beleggingsrekeningen, waaronder individueel, gezamenlijk, entiteit, trust en IRA. U kunt uw initiële investering financieren via Automated Clearing House (ACH) vanaf een gekoppelde betaalrekening, hoewel Fundrise ook debetkaarten, creditcards, Apple Pay en Google Pay accepteert, evenals bankoverschrijvingen voor extra investeringen boven $ 25.000. Houd er rekening mee dat debet- en creditcardinvesteringen beperkt zijn tot $ 1.000 en alleen beschikbaar zijn voor accounts onder $ 1.000.
Met Fundrise kunt u ook automatisch terugkerende investeringen opzetten (opnieuw met een minimum van $ 10), evenals automatische herinvestering van dividenden, die beide uw geld toewijzen op basis van uw bestaande investeringsplan.
U hoeft geen erkende belegger te zijn om Fundrise te gebruiken; het staat open voor elke Amerikaanse burger van 18 jaar of ouder. Maar geaccrediteerde beleggers genieten wel van een aantal voordelen, waaronder de mogelijkheid om rechtstreeks te investeren in verschillende fondsen die gesloten zijn voor niet-geaccrediteerde beleggers, en af en toe een beter vermogen om te investeren in de eREIT’s van Fundrise. Als u een geaccrediteerde belegger bent, gaat u, zodra u uw account heeft geopend, naar Instellingen → Geavanceerde opties → Accreditatie om de juiste documentatie te uploaden.
Naast de advieskosten van Fundrise en de maandelijkse kosten van Fundrise Pro, hebben de fondsen waarin u belegt ook hun eigen ingebouwde beheerkosten. De meeste Fundrise-vastgoedfondsen rekenen een vaste beheervergoeding van 0,85%, terwijl het Fundrise Innovation Fund jaarlijks 1,85% in rekening brengt.
Bovendien deelt Fundrise een eigenschap met traditioneel beleggen in commercieel vastgoed:het kan zeer illiquide zijn. Fundrise zelf stelt dat “de aandelen die u bezit, bedoeld zijn om op de lange termijn te worden aangehouden.” U kunt een boete van 1% krijgen voor het verkopen van eREIT- en eFund-aandelen die u bijvoorbeeld minder dan vijf jaar aanhoudt, hoewel er voor het Flagship Fund en Income Fund geen liquidatieboetes gelden.
Dat gezegd hebbende, worden liquidatieverzoeken doorgaans alleen op kwartaalbasis beoordeeld, wat betekent dat u, zelfs als u eruit wilt, nog moet wachten. Bovendien kunt u niet kiezen wat u verkoopt. Het ‘first in first out’-systeem van Fundrise betekent dat wanneer u liquideert, de eerste verkochte aandelen de aandelen zijn die u het langst in uw bezit heeft.
Maar ondanks de liquiditeitsproblemen blijft commercieel vastgoed een van de beste alternatieve beleggingen die je kunt bezitten – en Fundrise helpt mensen daar gemakkelijk de vruchten van te plukken. Net als bij het bezitten van aandelen in openbaar onroerend goed zullen de prijsrendementen van particuliere CRE's vaak achterblijven bij die van grote indexen als de S&P 500. Maar de passieve inkomsten uit vastgoedbeleggingen zijn mooi geweest:sinds 2017 valt het gemiddelde jaarlijkse inkomensrendement van Fundrise van 5,29% in het niet bij dat van zowel publieke vastgoedbeleggingstrusts (REIT's, 4,1%) als de S&P 500 (2,0%). Dat omvat een totaalrendement van 1,5% (koers plus dividenden) in 2022, vergeleken met verliezen met dubbele cijfers voor openbare REIT's en de S&P 500.
Bezoek Fundrise voor meer informatie over deze alternatieve beleggingscategorie of meld u vandaag nog aan.
Beste vastgoedinvesteringsplatform
Fondsenwerving | Begin met investeren in onroerend goed met slechts $ 10
4.3
Minimale investering:$ 10. Kosten:Fundrise:0,15% jaarlijkse adviesvergoeding. Fundrise Pro:$ 10/maand. maandelijks betaald, of $ 99/jr. jaarlijks betaald.*
Voordelen:
Nadelen:
* Er zijn extra fondsbeheerkosten van toepassing. De meeste fondsen rekenen een jaarlijkse beheervergoeding van 0,85%; het Fundrise Innovation Fund rekent een jaarlijkse beheervergoeding van 1,85%. We verdienen een commissie voor deze goedkeuring van Fundrise wanneer u zich aanmeldt, zonder extra kosten voor u.
Gerelateerd: Beste vastgoedbeheersoftware voor verhuurders [gratis + betaald]
First National Realty Partners is een van de snelstgroeiende private equity-bedrijven in de VS.
Het bedrijf onderzoekt en verwerft zorgvuldig hoogwaardige eigendommen op welvarende, groeiende locaties. Ze zijn selectief en kiezen slechts één deal uit duizend die aan hun strenge criteria voldoet.
First National Realty Partners is gespecialiseerd in bekend, in de supermarkt verankerd commercieel vastgoed.
Onder hun huurders bevinden zich populaire namen als Tesla, Whole Foods, Starbucks, Walmart en Walgreens. Vastgoed met naamsbekendheid is doorgaans minder volatiel dan kleinere bedrijven.
Beleggers verdienen een passief inkomen uit driemaandelijkse contante uitkeringen vanaf dag één. Na een aantal jaren, meestal tussen de drie en zeven jaar, ontvangen ze ook kapitaalgroei.
Het bedrijf is transparant en geeft investeerders alle informatie die ze nodig hebben om te beslissen of een vastgoeddeal goed past bij hun risicotolerantie en portefeuille.
Lees meer in onze First National Realty Partners-recensie.
Beste voor risico gecorrigeerde CRE-rendementen
Eerste nationale vastgoedpartners | Kruidenier-verankerd CRE
4.4
Minimale investering:$ 50.000. De kosten variëren per aanbieding.
Voordelen:
Nadelen:
Gerelateerd: