Inkomen is tegenwoordig een schaars goed, en dat heeft ervoor gezorgd dat beleggers op zoek zijn naar rendement in een aantal minder bereisde delen van de markt. En dat geldt ook voor hypotheek REIT's (mREIT's).
Zelfs na maanden van stijgende rentes is de rente op een 10-jaars schatkist een schamele 1,6%. Dat is ruim onder het door de Federal Reserve beoogde inflatiepercentage van 2%, wat betekent dat beleggers vrijwel gegarandeerd geld zullen verliezen na correctie voor inflatie.
Het verhaal is niet veel beter met veel traditionele obligatievervangers. Als sector gezien, leveren nutsbedrijven slechts ongeveer 3,4% op tegen huidige prijzen, volgens gegevens verzameld door inkomensgerichte indexaanbieder Alerian, en traditionele aandelenvastgoedbeleggingstrusts (REIT's) leveren slechts 3,2% op.
Als u op zoek bent naar inkomsten die de inflatie verpletteren, kijk dan eens goed naar de REIT-sector voor hypotheken. In tegenstelling tot REIT's met aandelen, die over het algemeen verhuurders zijn met fysieke eigendommen, bezitten hypotheek-REIT's portefeuilles met hefboomwerking van hypotheken, door hypotheken gedekte effecten en andere hypotheekgerelateerde beleggingen.
In "normale" economische tijden hebben hypotheek-REIT's een vergunning om geld te drukken. Ze lenen geld tegen goedkope kortetermijnrentes en investeren de opbrengst in hoger renderende langetermijneffecten. Een steile rentecurve waarin de langere rente aanzienlijk hoger is dan de kortere rente is de ideale omgeving voor mREIT's, en dat is precies het scenario dat we vandaag hebben.
Hypotheek REIT's zijn niet zonder risico's. Verschillende mREIT's leden vorig jaar ernstige en permanente verliezen toen ze door nerveuze makelaars werden gedwongen om margestortingen te doen. Beleggers waren bang dat de COVID-lockdowns zouden leiden tot een golf van wanbetalingen in hypotheken, waardoor ze eerst zouden verkopen en later vragen zouden stellen. En velen hebben een geschiedenis van het aanpassen van het dividend, niet alleen hoger, maar ook lager, als de tijd dat vereist.
Maar hier is het ding. Elke hypotheek REIT-handel vandaag is een overlevende . Ze hebben de apocalyps meegemaakt. Wat de toekomst ook zal brengen, het is waarschijnlijk niet zo traumatisch als een pandemie die maar één keer in de eeuw voorkomt.
Laten we vandaag eens goed kijken naar vijf solide hypotheek-REIT's die erin slaagden te overleven en te bloeien tijdens de moeilijkste periode in de geschiedenis van de sector.
We beginnen met de grootste en meest gerespecteerde mREIT, Annaly Capital Management (NL, $ 8,80). Annaly is een blue-chip operator met een marktkapitalisatie van meer dan 12 miljard dollar die sinds 1997 beursgenoteerd is. Dit bedrijf heeft het uiteenspatten van de technologiebubbel in 2000, de implosie van de huizenmarkt in 2008 en de pandemie van 2020, om nog maar te zwijgen van de omgekeerde rentecurves en het non-stop gepruts van de Fed van de afgelopen twee decennia.
Annaly was nauwelijks immuun voor de turbulentie van vorig jaar. Maar in staat om te schaatsen door de turbulentie van vorig jaar, grotendeels te wijten aan de concentratie in door hypotheek gedekte effecten (MBS's) van bureaus, of die gegarandeerd door Fannie Mae en Freddie Mac. Beleggers waren ervan overtuigd dat, wat er ook gebeurde, hypotheken die werden gesteund door door de overheid gesponsorde entiteiten waarschijnlijk zouden worden betaald.
Meld u aan voor Kiplinger's GRATIS Beleggen Wekelijkse e-letter voor aanbevelingen voor aandelen, ETF's en beleggingsfondsen, en ander beleggingsadvies.
Tegen de huidige prijzen levert Annaly 10% op de neus op, wat ongeveer gemiddeld is voor dit aandeel. In zijn twee decennia handelsgeschiedenis heeft Annaly maar liefst 22% en slechts 3% opgebracht - deels vanwege prijsvariantie, maar ook omdat NLY niet verlegen is om dividendaanpassingen te maken in tijden van hoogconjunctuur en bust. Maar het lijkt altijd terug te komen naar het bereik van 9% tot 10%.
Maar als u nog niet bekend bent met REIT's voor hypotheken, is Annaly een goede plek om te beginnen.
In dezelfde lijn, AGNC Investment (AGNC, $ 17,44) is een solide inkomensoptie zonder drama.
Neem even de tijd en zeg hardop "AGNC". Het klinkt als "bureau", nietwaar?
Dat is geen toeval. AGNC Investment is gespecialiseerd in door hypotheek gedekte effecten van makelaars, waardoor het een van de veiligste spellen op dit gebied is.
Het grootste deel van de geschiedenis van AGNC is het aandeel verhandeld tegen een premie ten opzichte van de boekwaarde. Dit slaat ergens op. AGNC kan goedkoop lenen om zijn rendement te vergroten, en wij als investeerders betalen een premie om toegang te krijgen. Maar tijdens de kuilen van de pandemie dook AGNC diep in het kortingsgebied. Die korting is het afgelopen jaar verdwenen, maar het aandeel blijft ongeveer 2% onder de boekwaarde.
De opbrengst is ook een zeer competitieve 8,3%. Dat is iets lager dan sommige van zijn soortgenoten, maar onthoud:we betalen hier voor kwaliteit.
Voor iets meer exotisch, geef de aandelen van Starwood Property Trust (STWD, $ 25,38) een kijkje.
In tegenstelling tot Annaly en AGNC, die zich beide richten op eenvoudige hypotheekproducten voor eengezinswoningen, richt Starwood zich op commerciële hypotheekinvesteringen. Starwood is de grootste commerciële hypotheek REIT volgens marktkapitalisatie met een waarde ten noorden van $ 7 miljard.
Ongeveer 60% van de portefeuille van Starwood bestaat uit commerciële leningen, nog eens 9% in infrastructuurleningen en 7% in woningleningen. En in tegenstelling tot de meeste hypotheek-REIT's, heeft Starwood ook een eigen vastgoedportefeuille, die ongeveer 14% van de portefeuille uitmaakt. Dit maakt Starwood meer een hybride REIT/hypotheek REIT dan een echte mREIT, hoewel het bedrijf duidelijk het zwaarst neigt naar 'papier'.
Vorig jaar rond deze tijd had de vastgoedportefeuille van Starwood zijn punten van zorg. Als REIT voor commerciële hypotheken had het posities in hotels, kantoren en andere eigendommen die zwaar werden getroffen door de pandemie. Maar naarmate het leven met de dag dichter bij normaal komt, verdampen die zorgen. En eerlijk gezegd, ze waren altijd overdreven. Starwood heeft een conservatieve portefeuille en de verhouding tussen lening en waarde voor zijn commerciële portefeuille is een zeer bescheiden 60%. Dus zelfs als achterstallige vorderingen een groot probleem waren geworden, zou Starwood in staat zijn geweest om de portefeuille te liquideren en veilig te herstellen.
Tegenwoordig is Starwood een aantrekkelijk heropeningsspel na COVID met een dividendrendement van meer dan 7%. Niet te sjofel.
Overweeg voor een kleinere, opkomende hypotheek-REIT de aandelen van Ellington Residential Mortgage REIT (VERDIEN, $ 12,04). Ellington begon met handelen in 2013 en heeft een marktkapitalisatie van amper $ 150 miljoen.
Ellington beheert een portefeuille die voornamelijk bestaat uit MBS's van agentschappen, maar het bedrijf belegt ook in particuliere, niet door de agentschappen gedekte hypotheekeffecten en andere hypotheekactiva. Vanaf het laatste winstrapport van het bedrijf werd de portefeuille bijna uitsluitend gewogen naar effecten van agentschappen. De REIT had $ 1,1 miljard aan residentiële MBS's voor bureaus en had slechts $ 17 miljoen aan niet-agentschappen. Ellington kocht op opportunistische wijze MBS's van andere dan de agentschappen toen de prijzen vorig jaar instortten en maakt sindsdien langzaam winst.
Ondanks dat het een kleine operator is, heeft Ellington de COVID-crisis beter doorstaan dan veel van zijn grotere en meer gevestigde collega's. De aandelenkoers verloor 65% van zijn waarde tijdens de uitverkoop van maart 2020, maar aan het begin van het derde kwartaal had Ellington al zijn winst terugverdiend.
Tegenwoordig leveren de aandelen een verrukkelijke 9,2% op en worden ze verhandeld tegen een respectabele 10% korting op de boekwaarde. Aangezien de sector zelf zeer dicht bij de boekwaarde handelt, impliceert dat een gezonde korting voor EARN-aandelen.
Sommige hypotheek-REIT's hadden het vorig jaar slechter dan andere. Een paar liepen echt schade op omdat ze werden gedwongen om activa te verkopen op een illiquide markt om aan margestortingen te voldoen. Maar sommige van deze minder fortuinlijke hypotheek-REIT's vertegenwoordigen nu koopjes met een hoog risico maar met hoge opbrengst.
Overweeg bijvoorbeeld MFA Financieel (MFA, $ 4,26). MFA werd volledig uitgewist tijdens de COVID-crisis en daalde van meer dan $ 8 per aandeel vóór de pandemie tot slechts 32 cent op het dieptepunt. Vandaag worden de aandelen verhandeld ten noorden van $ 4.
MFA zal zijn verliezen nooit volledig goedmaken. Door haar activa tijdens de margestortingen te liquideren tegen brandverkoopprijzen, liep de REIT blijvende schade op. Maar de kopers van vandaag hoeven zich geen zorgen te maken over het verleden; we kunnen alleen naar de toekomst kijken.
Tegen de huidige prijzen zou MFA een koopje kunnen zijn. De aandelen worden verhandeld voor slechts 77% van de boekwaarde. Dit betekent dat het management het bedrijf zou kunnen liquideren en met een winst van 23% weg zou kunnen gaan (ervan uitgaande dat ze de tijd namen en niet gedwongen werden om tegen ongunstige prijzen te verkopen). Ze leveren ook een aantrekkelijke 7% op.
Er is geen garantie dat MFA op korte termijn terugkeert naar de boekwaarde. Maar we krijgen een zeer competitieve opbrengst betaald terwijl we wachten tot dat waarderingsgat is gedicht.
Aandelenmarktvoorwaarden voor dummies
20 deskundige marktvooruitzichten voor 2019
7 "Strong Buy" defensieve aandelen voor 2019
7 REIT's om nu te kopen voor dividendgroei
11 laagvolatiele ETF's voor een achtbaanmarkt
11 voordelige aandelen voor deze te dure markt
Oktober is een griezelige maand voor aandelen