In de overvolle vergaderzaal van een grote institutionele belegger eind 2009 vroeg een belegger de eigenaar van een wereldwijd vastgoedontwikkelingsbedrijf waarom zoveel van zijn goede geld was gegooid naar duidelijk mislukkende ontwikkelingsprojecten. Het antwoord was:Omdat we dat konden .
Deze anekdote roept een aantal vragen op over checks and balances, afstemming van belangen, maar ook het begrip (of in dit geval verkeerde interpretatie) van marktmomentum. We analyseren prestaties uit het verleden, marktdynamiek en -risico's, doelmarkten/producten voor de toekomst, rendementsverwachtingen en rentetarieven, markten voor particuliere vastgoedschulden en technologische effecten. We geven beleggers enige richtlijnen over hoe ze naar potentiële investeringen in commercieel onroerend goed in 2020 kunnen kijken en hoe ze misvattingen op de markt kunnen voorkomen.
Na de wereldwijde financiële crisis in 2009 hebben de meeste institutionele beleggers hun blootstelling aan onroerend goed aanzienlijk verminderd. Commercieel vastgoed als onderscheidende activaklasse heeft sindsdien echter een opmerkelijke opleving gezien met ongekende allocatieniveaus in institutionele beleggingsportefeuilles, waarbij instellingen actief in onroerend goed investeren, van slechts 72% in 2014 tot 96% in 2019.
Deze trend wordt weerspiegeld in de gestage toename van vastgoedtoewijzingen onder grote marktdeelnemers en in de stijging van het relatieve aantal marktdeelnemers.
Actief beleggen in onroerend goed, alle instellingen
Deze trend werd voornamelijk gedreven door een versterkte focus op risicobeheer, strategische assetallocatie en als gevolg daarvan diversificatie-inspanningen in de nasleep van de financiële crisis. Aanzienlijke liquiditeitsinjecties als gevolg van het QE-beleid van de centrale banken en meerdere renteverlagingen die de toegenomen belangstelling voor leverage in onroerend goed aanwakkerden, hielpen de marktprestaties behoorlijk.
Afgaande op de relatieve prestatieanalyse van 2005 tot 2018, kwamen deze factoren (QE en renteverlagingen) vooral ten goede aan onroerend goed, aangezien het in drie van de negen jaar tussen 2010 en 2018 bovenaan staat in de prestatieranglijst en op de tweede of derde plaats komt op drie andere gelegenheden.
Prestaties van activaklassen 2005-2018
Dus dat is het land tot nu toe, waar brengt het ons vandaan?
De aandelenmarkten presteerden in 2019 uitstekend, waardoor het voor institutionele beleggers nogal moeilijk was om hun sterke vastgoedallocaties vast te houden. Bovendien doen zich in sommige uithoeken van de markt tekenen van marktmoeheid voor, minder gedreven door opwaartse druk op de inflatie en rentetarieven, maar eerder door geopolitieke risico's met mogelijk negatieve gevolgen voor de economische groei en dus de vraag naar de meest (gecorreleerde) subactiva lessen.
Onlangs heeft het coronavirus een einde gemaakt aan het geglobaliseerde leven zoals we dat kennen, met steeds groter wordende steden die stil worden, het hectische straatleven eindigt met quarantaine, drukke winkelcentra die leeglopen en de steeds groter wordende toeristenindustrie tot stilstand komt. De vastgoedsector, zoals luchtvaartmaatschappijen, fast-moving consumer goods (FMCG) en anderen zullen de resulterende vraagkloof voelen. Dit zal waarschijnlijk worden opgevangen door interventies van de overheid en de centrale bank. De volledige omvang zal echter alleen zichtbaar zijn met een voor de sector typische vertraging van 6-12 maanden, aangezien projecten vertraging oplopen, financiering opdroogt of de focus van investeerders verschuift. Het is dus nog niet voorbij.
De huidige crisis biedt kansen, zoals de herschikking van supply chains (nieuwe logistieke centra en productiefaciliteiten), gedistribueerde hoofdkantoren van bedrijven (nieuwe kantoorgebouwen die worden gebruikt als tweede hoofdkantoor of back-uplocaties als risicobeperkende maatregelen), of extra medische voorzieningen die moeten worden voorbereid op elke toekomstige crisis. Dus blijf op de hoogte en laten we de markt begin medio 2021 opnieuw evalueren.
Gedurende de huidige cyclus hebben zich enorme kansen geboden in ontwikkelde markten (bijvoorbeeld de VS, het VK ondanks de Brexit, Duitsland, Frankrijk, Japan en Australië), gedreven door de noodzaak om portefeuillediversificatie te creëren, maar vooral door de QE en rentebeleid van centrale banken in Europa en Amerika. Azië - met name China en tot op zekere hoogte India en Zuidoost-Azië - zag ook een aanzienlijke kapitaalinstroom.
In navolging van de sterke bbp-groeiverwachtingen, wordt verwacht dat de vastgoedmarkten in Frankrijk, Spanje, Duitsland, Australië, Zuid-Korea en Singapore in de nabije toekomst een investeringsfocus zullen blijven. Dit geldt ook voor Hong Kong, met enkele kanttekeningen bij recente gebeurtenissen.
Markten in de VS, het VK en andere kleinere Europese landen zullen naar verwachting op hetzelfde niveau presteren als hun BBP-patroon op de lange termijn en als zodanig zullen ze naar verwachting een vrij voorzichtige vraag van beleggers zien.
De Chinese vastgoedmarkt zal waarschijnlijk een vertraging van de investeringsactiviteit ervaren doordat de BBP-groei een plateau bereikt, tenzij de door de overheid geïnduceerde investeringsactiviteit het verwachte financieringstekort vervangt als gevolg van het voorzichtige sentiment van particulier kapitaal.
De verwachting is dat alle soorten vastgoedproducten aantrekkelijk blijven, maar de voorkeuren van individuele beleggers zullen blijven variëren, afhankelijk van de risicobereidheid, de huidige portefeuillestructuur, de voorkeur voor regionale/thuislanden, evenals de beschikbare vaardigheden op het gebied van beleggen en vermogensbeheer.
Over het algemeen wordt verwacht dat de trend van "te veel geld dat op dezelfde deal jaagt" zal blijven resulteren in een lagere productbeschikbaarheid, prijsstijgingen en de bijbehorende krimp van de cap rate.
De schaarste aan bouwgrond zal naar verwachting leiden tot meer herbestemming van brownfieldterreinen en renovatie van voorgebruikte activa, vooral in grootstedelijke gebieden. Megaprojecten van de afgelopen jaren, zoals de herontwikkeling van de Hudson Yard in NYC, ondersteunen deze veronderstelling.
Verwachtingen voor vastgoedrendementen voor 2020 blijven aantrekkelijk op:
Commerciële vastgoedmarkten voor schulden hebben tijdens de huidige cyclus aanzienlijke structurele veranderingen ondergaan, met als meest opvallende de opkomst van niet-traditionele kredietverstrekkers en een wervelwind van fondsenwerving voor schuldfondsen.
Steile daling:het totale opgehaalde kapitaal voor schuldfondsen is vorig jaar sterk gedaald na een recordbrekend 2017
In de nasleep van de financiële crisis van 2009 werden schuldfondsen aanvankelijk beschouwd als opvullers voor verminderde kredietverlening door commerciële banken, maar tegenwoordig bieden obligatiefondsen een interessante inkomstengenererende investeringsmogelijkheid voor institutionele beleggers. Gezien het onderliggende onderpand en de voortdurende voorzichtigheid met betrekking tot de toegepaste lening-tot-waarde (LTV)-ratio's, is het neerwaartse risico voor beleggers doorgaans aanzienlijk lager dan in het geval van aandelenbeleggingen via fondsvehikels of directe beleggingen. In sommige gevallen maakt het een interne risico-rendementspreiding voor beleggers in bepaalde activa mogelijk door financiering te verstrekken over de gehele kapitaalstructuur.
Gezien de combinatie van gespecialiseerde prijsstelling, schuldbeheer en vastgoedvaardigheden die vereist zijn, zoeken institutionele beleggers en family offices meestal naar schuldblootstelling via fondsvehikels en/of speciale mandaten voor gespecialiseerde vermogensbeheerders (bijv. sidecars van fondsen).
De rentetarieven voor commercieel vastgoed blijven concurrerend in de meeste ontwikkelde markten. De belangrijkste drijfveren zijn, net als in het recente verleden, de zeer lage centralebankrentes. Terwijl de 10-jaars fed-rente stevig schommelt tussen de 1,5-1,75%, blijft de basisrente van de eurozone stevig negatief (momenteel op -0,50%) met weinig verandering in het verschiet voor de laatste.
De overvloed aan schuldverschaffers (traditioneel en niet-traditioneel, zoals verzekeraars of schuldfondsen) zorgt voor extra druk op de marges van kredietverstrekkers, met het voorbehoud dat prijsdifferentiatie voor verhoogde economische en politieke risico's in bepaalde markten intact blijft. Dienovereenkomstig bedraagt het margelandschap van de kredietverstrekkers in Europa momenteel 100 bps (Frankrijk/Duitsland), 175 bps (Italië), 170 bps (VK). Dit resulteert in vrij aantrekkelijke en rendementsverhogende financieringspercentages.
Aangezien de waarderingen in sommige Europese submarkten al torenhoog zijn, zijn realistische waarderingen en due diligence-procedures essentieel om te voorkomen dat deals te lang worden uitgesteld naarmate de cyclus verandert.
Ondanks de toegenomen concurrentie van kredietverstrekkers blijft acceptatie voorzichtig, waarbij de LTV-ratio's (60-70%) en het schuldconvenant stabiel blijven.
De kredietverstrekkersmarges in de VS weerspiegelen de voorzichtigere groeiverwachtingen voor het BBP en liggen rond de 150-200bps. Met een basisrente van 1,5-1,75% resulteert dit in gemiddelde financieringspercentages rond de 3-3,75%, met een vergelijkbare LTV-verwachting als in Europa.
Gedreven door zowel de marktvraag als de enorme hoeveelheid liquiditeit die beschikbaar is voor allerlei soorten vastgoedinvesteringen, zijn de wereldwijde bouwmarkten gloeiend heet.
Volgens de meest recente bouwkostenenquête gepubliceerd door Turner &Townsend, een van de grootste wereldwijde vastgoedadviesbureaus, worden 35 markten beschouwd als warm/heet/oververhitting, met 23 extra opwarming en slechts vijf afkoeling. Prijsstijgingen in de bouw zijn voornamelijk waarneembaar in Noord-Amerika, waarbij de door de technische industrie aangestuurde constructie in de markt van San Francisco voorop loopt met een prijsstijging van 6% op jaarbasis tussen 2019 en 2020, gevolgd door Vancouver (+ 5%) en Indianapolis (+4%). Amsterdam (+9% j/j) en Frankfurt (+4% j/j) zagen de grootste kostenstijgingen in Europa.
In de toekomst worden San Francisco en Houston in Noord-Amerika, Amsterdam, Frankfurt en Parijs in Europa, Shanghai in China, Riyad en Muscat in het Midden-Oosten, Dar es Salaam in Tanzania, evenals Brisbane en Perth in Australië geacht het grootste potentieel voor hogere bouwkosten.
Tijdens de huidige cyclus is de markt voor belegbaar commercieel vastgoed aanzienlijk gegroeid. Dit werd voornamelijk gedreven door fysieke vereisten van de technische industrie in de vorm van magazijnen en datacenters. Een andere belangrijke drijfveer in zowel de vastgoed- als de infrastructuurmarkt was de markttoetreding van institutionele beleggers in voorheen gefragmenteerde sectoren met een omvang van afzonderlijke kavels die onvoldoende waren om zinvol kapitaal te absorberen. Voorbeelden zijn studentenhuisvesting, ziekenhuizen en bejaardentehuizen. Sommige hiervan maakten in sommige markten zelfs geen deel uit van het belegbare universum, maar zijn beschikbaar gesteld vanwege deregulering en de noodzaak om overheidsfuncties te professionaliseren.
Gezien de budgettaire uitdagingen waarmee nogal wat ontwikkelde en vooral opkomende markten worden geconfronteerd, wordt verwacht dat deze trend zal groeien. De constante en relatief stabiele inkomstenstroom uit sommige van deze activacategorieën vergroot de aantrekkelijkheid van de portefeuille, met name voor op inkomen gerichte beleggers zoals pensioenfondsen.
Houd echter rekening met de oude vuistregel:"Hoe gespecialiseerder een actief, hoe minder liquide het is", moet speciale aandacht worden besteed aan mogelijke alternatieve toepassingen, verhandelbaarheid en contractuele bescherming tegen neerwaartse effecten.
Recente ontwikkelingen in de vastgoedsector worden gekenmerkt door breed gebaseerde technologiegedreven innovaties die gewoonlijk PropTech worden genoemd. Met totale VC PropTech-investeringen van $ 16 miljard alleen al in 2019, zal digitalisering - en PropTech in het bijzonder - in de toekomst een grote impact hebben op de vastgoedsector.
Dienovereenkomstig verwacht 87% van de marktdeelnemers in Europa de komende 3-5 jaar hogere PropTech-uitgaven volgens PwC's 2020 Emerging Trends in Real Estate.
PropTech-investering/gebruik in de komende 3-5 jaar
Belangrijke trends die van invloed zijn op de commerciële vastgoedsector
In de afgelopen 10 jaar is de commerciële vastgoedsector wat betreft aantrekkelijkheid op de markt naar de hoofdstraat verhuisd en heeft deze voor het grootste deel voldaan aan de verwachtingen van beleggers op het gebied van diversificatie en rendementsverbetering met betrekking tot de algehele prestaties van de portefeuille.
Met de reeds torenhoge prijzen en aanzienlijke geopolitieke en macro-economische uitdagingen voor de boeg, zullen de komende 10 jaar echter aanzienlijke uitdagingen met zich meebrengen. Daarom zouden nogal wat marktdeelnemers moeten kijken naar hun interne capaciteiten die nodig zijn om portefeuilles en activa in nogal stormachtige wateren te beheren.
Gezien de langdurige periode van "institutioneel vertrouwen opbouwen" sinds 2009 kan er een gewelddadige marktuitval nodig zijn om te zien wie zijn lesje heeft geleerd, of om Warren Buffett te citeren:"Alleen als het tij gaat, ontdek je wie naakt heeft gezwommen."
• • •
Hoe te investeren in onroerend goed zonder hoofdpijn
2020 Voorspellingen voor de Corn Futures-markt
Vastgoedaandelen:de beste manieren om erin te investeren
Commercieel beleggen in onroerend goed:de weg naar het opbouwen van uw rijkdom
Beste REIT's om zonder gedoe in onroerend goed te investeren
4 van de 10 grootste Amerikaanse vastgoedmarkten zijn nu 'overgewaardeerd'
De 15 populairste vastgoedmarkten van 2020