Het bezitten van een huis kan een enorme bron van trots en onafhankelijkheid zijn, maar als je een studieschuld hebt, kan het wat lastig zijn om met een aanbetaling en hypotheek te jongleren.

Volgens Ashley Dixon, een gecertificeerde financiële planner bij Gen Y Planning, hebben slechts een handvol van de ongeveer 90 klanthuishoudens van haar bedrijf zowel studieleningen als een hypotheek. "Veel mensen zitten zo vast [door hun studieleningen] dat ze het gevoel hebben dat ze niet de mogelijkheid hebben om een ​​hypotheek te nemen", zegt Dixon.

De klanten van Dixon weerspiegelen een landelijk patroon:volgens een onderzoek uit 2019 zegt 61% van de millennials dat de schulden van studentenleningen hen hebben gedwongen het afsluiten van een woninglening uit te stellen. Wat betreft degenen die de sprong maken?

Casestudy:een eerste huizenkoper met $ 25.000 aan studieleningen

Voor Liz Pecknold was het kopen van een huis gewoon logisch. In 2016 kochten zij, toen 25, en haar man hun nieuwe huis in Nederland, Colorado, ondanks een studieschuld van $ 25.000.

"We waren het zat om te huren en de hypotheek te betalen voor het appartement van iemand anders", legt ze uit. Bovendien was haar man een veteraan, waardoor ze extra hypotheekleningen kregen. De trots van het bezitten van een eigen huis is het waard geweest, zegt Pecknold, maar het was niet gemakkelijk.

"Er waren veel kosten die we niet helemaal hadden voorzien", zegt ze. Bovenop de hypotheek waren er afsluitingskosten, verzekeringen, onroerende voorheffing en een hoge propaan- en elektriciteitsrekening vanwege de hoge ligging en koude winters in Nederland. "De eerste paar jaar waren we nauwelijks break-even", geeft Pecknold toe.

Zorgvuldige budgettering hielp de Pecknolds om op de hoogte te blijven van hun terugbetalingsplan, maar ze hadden niet genoeg over om een ​​groot deel van een noodfonds op te bouwen. In het voorjaar van 2020 was Pecknold op zoek naar nieuw werk toen de pandemie van het coronavirus toesloeg, waardoor veel bedrijven gedwongen werden om personeel aan te nemen.

“Op dit moment, als ik eerlijk ben, voel ik me erg onzeker over mijn financiële toekomst. We hebben het gehad over de verkoop van het huis en het eenvoudiger leven,' zegt ze, hoewel de gedachte om haar huis op te geven niet gemakkelijk is. 'We hoopten vroeg of laat een kind te krijgen.' Nu is dat om financiële redenen opgeschort.

“Als ik het opnieuw zou moeten doen? Ik weet het niet", zegt Pecknold over het kopen van haar huis in 2016. "Ik denk dat ik wat meer tijd had besteed aan meer spaargeld en een beetje een veiligheidsdeken."

Toch is het mogelijk om de maandelijkse schuldbetalingen van zowel het eigenwoningbezit als de studieleningen in evenwicht te brengen, zegt Dixon. Het geheim zit hem in slim budgetteren, een sterk noodspaarplan en het in de juiste volgorde aflossen van schulden.

Hoe krijg je een hypotheek als je studieleningen hebt

Hoewel een groot percentage millennials met studieleningen ervoor kiest om het kopen van een huis uit te stellen, hoeft u niet per se te wachten tot u uw maandelijkse studieleningen hebt betaald. Hypotheekverstrekkers kijken namelijk niet alleen naar je leenbedrag. Ze houden rekening met uw kredietrapport, bruto maandinkomen en uw verhouding tussen schulden en inkomen.

"Als je credit score uitstekend is, zou je ondanks je studieschuld een redelijke rente op een hypotheek moeten kunnen krijgen", zegt Dixon.

Wat betreft schuld aan inkomen (DTI), dat is het percentage van uw maandelijkse inkomen vóór belastingen dat u uitgeeft aan schuldaflossingen. Dit omvat studieleningen, maar ook autoleningen, creditcardbetalingen die u doet, enz. Dus als u $ 4.000 per maand verdient, $ 400 per maand betaalt aan betalingen voor studieleningen en een verwachte hypotheekbetaling van $ 1.200 per maand heeft, uw DTI is 1600/4000, of 40%.

Hoewel hypotheekverstrekkers van mening verschillen over wat zij als een acceptabele DTI beschouwen, geeft het Consumer Financial Protection Bureau 43% aan als de hoogste DTI waartegen de meeste kredietnemers een gekwalificeerde hypotheek kunnen ontvangen. Een gekwalificeerde hypotheek is een hypothecaire lening met bepaalde beveiligingen die het meer stabiliteit geven.

U kunt uw DTI verlagen door consumentenschulden, zoals creditcardschulden, af te lossen, uw inkomen te verhogen of een hogere aanbetaling te doen om uw verwachte hypotheekbetaling te verlagen.

Hoe u zowel hypotheek- als studieleningen kunt betalen

Als je al een hypotheek hebt en moeite hebt om minimale betalingen te doen, raadt Dixon aan te doen wat Pecknold deed in haar vroege jaren van eigenwoningbezit:serieus worden met budgetteren. Schrijf elke maand al uw huishoudelijke uitgaven op. Zoek uit waar uw geld naartoe gaat, elimineer onnodige uitgaven en maak wat extra geld vrij voor die betalingen.

Je kunt ook overwegen om je hypotheek te herfinancieren om te profiteren van historisch lage hypotheekrentes, zegt Pecknold. Het is een stap die ze onlangs heeft gezet en het heeft $ 350 van haar maandelijkse hypotheekbetalingen gekost.

Wanneer prioriteit geven aan het aflossen van studieleningen 

Allereerst, zegt Anthony O'Neal, personal finance-goeroe en auteur van Destroy Your Student Loan Debt. Hij raadt aan om ten minste $ 1.000 aan noodbesparingen te sparen voordat hij agressief wordt op schulden. Als dat klaar is, kun je naar de triage-modus gaan.

In termen van minder kwaad:"een hypotheek is een betere schuld dan een studielening", zegt Dixon. Een huis zal na verloop van tijd in waarde stijgen, dus u zult er waarschijnlijk geld aan verdienen, zelfs met rente. Studiefinanciering? Niet zo veel. Daarom is het over het algemeen beter om eerst prioriteit te geven aan het aflossen van je studieleningen, merkt Dixon op.

De andere overweging is rente:studieleningen hebben doorgaans hogere rentetarieven dan hypotheken, dus ze zuigen sneller geld uit je zak. Hoewel er vergevingsprogramma's bestaan ​​voor federale studieleningen, zijn de kansen klein - volgens gegevens uit 2019 wordt 99% van de aanvragers afgewezen. "Ik zou niet wachten op die mogelijkheid", zegt O'Neal.

In plaats daarvan raadt hij aan om studieleningen van klein naar groot aan te pakken voordat ze agressief worden met hypotheekbetalingen. Het is een strategie die 'de schuldensneeuwbal' wordt genoemd. De theorie:als je die kleinere overwinningen onder je riem krijgt, blijf je gemotiveerd om je aan je budget te houden, legt O'Neal uit.

Afhankelijk van je kredietgeschiedenis kunnen afgestudeerden mogelijk ook hun studielening herfinancieren tegen een lagere rente, waardoor hun maandelijkse betalingen worden verlaagd.

Hoe zit het met sparen voor pensioen?

Net als het aflossen van studieleningen, moet sparen voor pensioen ook komen voordat je je hypotheek aflost, zegt O'Neal. Dat komt omdat pensioenrekeningen in de loop van je leven een enorm rendement opleveren - vaak meer dan onroerend goed, legt hij uit.

Dixon stelt deze volgorde van prioriteiten voor:begin eerst voldoende bij te dragen aan uw 401 (k) om de match van uw werkgever te ontvangen. Ten tweede, werk aan het afbetalen van studieleningen. Pas daarna zou u uw hypotheekbetalingen moeten overtreffen.

"Die 401 (k) match vertegenwoordigt extra inkomen", zegt ze. "Je wilt er zeker van zijn dat je ervan profiteert."

Wanneer moet u meer betalen voor uw hypotheek?

Als u momenteel een hypotheekverzekering betaalt, heeft u misschien een argument om elke maand wat meer geld in uw huis te steken. Dat komt omdat zodra u een bepaald percentage van het eigen vermogen in uw huis heeft, u de verzekering kunt laten vallen (die de geldschieter beschermt, niet u.)

"Als je al genoeg bijdraagt ​​aan je 401 (k) om 100% van de match van je werkgever te ontvangen [en je studieleningen hebt afbetaald], dan is het beter om die $ 100 per maand van je hypotheek te krijgen dan om, zeg maar, maximaal uw jaarlijkse bijdrage van 401 (k) ", zegt Dixon.

Hoe u kunt profiteren van verdraagzaamheid bij een pandemische studielening 

Als gevolg van de pandemie van het coronavirus en de daaruit voortvloeiende economische crisis zijn de betalingen voor federale studieleningen tot eind 2020 opgeschort. Het kan verleidelijk zijn om extra geld naar uw hypotheek of naar andere uitgaven te pompen, maar Dixon biedt voorzichtigheid.

“Houd dat geld aan de zijlijn. Je kunt later beslissen of je meer van dat principe wilt aflossen voordat de rente weer begint op te lopen, of dat je het in andere financiële doelen wilt steken.' De verdraagzaamheid is niet voor iedereen, zegt Dixon, het is een kans.

Misschien merk je dat je creditcardschulden krijgt wanneer er zich onverwachte uitgaven voordoen. Als dat zo is, kan dit uw kans zijn om uw noodbesparingen op te bouwen, raadt Dixon aan. Als je vastbesloten bent om van studieleningen af ​​te komen, dan is dit een kans om vooruit te komen.

Bij beide opties zegt ze:"Je toekomstige zelf zal je dankbaar zijn."

Disclaimer:de meningen van de geïnterviewden zijn niet noodzakelijk die van Earnest.