Vanwege de explosie van crowdfunding en online investeringsaanbod, verkennen steeds meer mensen de mogelijkheden om passief te investeren in syndicaties van meergezinswoningen.

Vastgoedsyndicatie is wanneer een groep geaccrediteerde investeerders hun eigen vermogen bundelen - of "syndiceren" - om onroerend goed te verwerven dat veel groter is dan ze zich zelf zouden kunnen veroorloven (of beheren). Syndicatie is een uitstekende manier om risico's in evenwicht te brengen door beleggingen te spreiden over geografische regio's en vastgoedtypes.

Een sponsor, of 'Syndicator', is het bedrijf dat investeerders samenbrengt. De Sponsor voert diepgaand marktonderzoek uit, verstrekt acceptatie- en due diligence-rapporten, regelt de financiering en beheert de afsluiting. Sponsors hebben toegang tot meergezinswoningen van institutionele kwaliteit die doorgaans buiten bereik zijn voor de kleinere belegger.

Nadat het onroerend goed is verworven, zet de sponsor zijn investeringstoezicht voort als vermogensbeheerder. De sponsor of een extern bedrijf houdt zich doorgaans bezig met het dagelijkse vastgoedbeheer. De onvermijdelijke lekkende leidingen of gecompliceerde uitzetting van huurders worden afgehandeld door professioneel management - meestal zonder dat de belegger er ooit iets van weet.

Veel huidige vastgoedeigenaren en verhuurders dromen van de vrijheid die een vastgoedsyndicatie biedt. Doorgewinterde beleggers weten dat gesyndiceerde beleggingen aantrekkelijke opties zijn om vermogenswinstbelasting uit te stellen, een consistente cashflow te ontvangen en het eigen vermogen op de lange termijn te laten groeien.

Maar de plotselinge stijging in populariteit heeft een hoop misvattingen met zich meegebracht, die vaak voorkomen bij elke nieuwe beleggingsstrategie. Mijn bedrijf, een sponsor van appartementsinvesteringen, heeft een grote en diverse investeerdersbasis verspreid over het hele land. Velen investeerden bij ons als hun eerste sponsorpartner. Dit zijn de meest voorkomende mythes die investeerders naar voren brengen wanneer ze syndicatie voor het eerst verkennen.

1. "Ik kan niet investeren omdat mijn vermogen minder is dan $ 1 miljoen."

Onwaar. Veel vastgoedsyndicaties worden uitgevoerd via SEC 506(c)-aanbiedingen, die bepalen dat elke persoon of entiteit in de investering een geverifieerde geaccrediteerde belegger moet zijn. Het hebben van een vermogen van meer dan $ 1 miljoen is slechts een van de vele manieren om de "geaccrediteerde" test te doorstaan. Een persoon met een jaarinkomen van meer dan $ 200.000 ($ 300.000 indien gecombineerd met hun echtgenoot) in elk van de twee meest recente jaren kan in aanmerking komen om deel te nemen aan de 506(c)-investeringsaanbieding. Trusts met een totaal vermogen van meer dan $ 5 miljoen kunnen ook in aanmerking komen om te beleggen.

2. "Ik kan niet communiceren met de sponsor."

Onwaar. Hoewel dit waar kan zijn met een REIT-investering, werken sponsors nauw samen met elke belegger. Deze relatie biedt waardevol direct contact tussen investeerder en sponsor, van het beantwoorden van vragen over portfoliodiversiteit tot het navigeren op een 1031-beurs. Gerenommeerde sponsors leveren transparante rapportage aan hun investeerders vanaf de pre-investering tot de aanhoudingsperiode en de uiteindelijke verkoop.

Bij ons kantoor heeft communicatie met investeerders de hoogste prioriteit. Naast maandelijkse prestatierapporten en driemaandelijkse webcasts met live chats, organiseren we regelmatig sociale evenementen voor investeerders in het hele land. Het komt erop neer:de opdrachtgevers van ons bedrijf investeren hun geld naast de investeerders in elke deal. We willen dat ze weten dat onze waarden en langetermijndoelen op één lijn liggen.

3. “Sponsors met een lager minimum investeringsbedrag kopen minderwaardig vastgoed.”

Onwaar. In de afgelopen jaren hadden sponsors de neiging om hogere minimale investeringsbedragen vast te stellen om investeerdersgroepen klein te houden.

Tegenwoordig worden documentatie en boekhouding gedaan met virtuele dealroom-technologie die elektronische handtekeningen, clouddocumentopslag en ACH-distributies mogelijk maakt. De overstap van papier naar het portaal heeft de administratieve tijd (en talloze bomen) drastisch verminderd. Naarmate beleggersgroepen groeien, zijn de minimale investeringsvereisten gedaald tot een niveau van $ 10.000 tot $ 25.000.

De gemiddelde grootte van de beleggersgroep per aanbieding van ons bedrijf is in de afgelopen twee jaar van minder dan 20 naar meer dan 100 gestegen. We gebruiken een webgebaseerd platform om CRM-tools, dashboards voor investeringsprestaties, distributiegegevens en documentverspreiding te centraliseren. Met deze nieuw beschikbare technologie kunnen ervaren sponsors zeer grote vastgoedprojecten verwerven met lage investeringsminima om deals te openen voor een bredere deelname.

4. "Ik heb niets te zeggen over de besluitvorming."

Niet noodzakelijk. Sponsors die eigendom structureren via een Tenancy-In-Common (TIC)-model, zullen de IRS-richtlijnen volgen die feitelijk vereisen dat TIC-eigenaren deelnemen aan belangrijke besluitvorming, zoals verkopen, herfinancieringen en jaarlijkse budgetten. Beleggers zullen niet worden lastig gevallen voor input over routine-onderhoud, maar hun stem bepaalt uiteindelijk het onroerend goed.

Investeringen in fondsen, Delaware Statutory Trusts (DST's) en REIT's bieden daarentegen indirecte of geen controle door middel van stemrechten. Deze investeringsstructuren verlenen zeggenschap aan een manager of trustee, of doorgaans een onbeduidende stem in het geval van een REIT-aandeelhouder.

Moet u syndicatie van onroerend goed overwegen?

Gesyndiceerd onroerend goed krijgt niet voor niets een trouwe aanhang - het heeft het speelveld gelijk gemaakt door eigendom van vastgoed van beleggingskwaliteit beschikbaar te stellen aan individuele beleggers. Passieve investeringen in verschillende soorten vastgoed en locaties kunnen in verrassend weinig stappen worden gedaan met behulp van geavanceerde technologie. Sponsors werken om de voordelen van eigendom van onroerend goed te leveren, zoals maandelijkse inkomsten en vermogensgroei door waardering, terwijl beleggers de nadelen van praktisch onderhoud en beheer vermijden.

Iedereen die overweegt om van de aandelenmarkt - of van zelfbeheerd vastgoed - naar een vastgoedsyndicatie te verhuizen, kan aarzelen op basis van beperkte kennis over dit onbekende investeringsproces. Maar met een beetje educatie kan een belegger sponsors en aanbiedingen beoordelen die deuren openen naar toegang tot nieuwe wegen om rijkdom op te bouwen.