Als u een vastgoedinvesteerder bent, is de 1031-beurs - die zijn naam dankt aan sectie 1031 van de Amerikaanse Internal Revenue Code - uw beste vriend!
Waarom? Want al ongeveer 100 jaar biedt de 1031-beurs vastgoedbeleggers de kans om de winst uit de verkoop van onroerend goed te herinvesteren zonder vermogenswinstbelasting te hoeven betalen. Zolang je de ene vastgoedbelegging door de andere vervangt en alle regels volgt die zijn opgesteld door Uncle Sam (we komen daar zo op terug), kun je die belastingaanslag op de lange baan blijven schuiven.
Maar hoe werkt deze eeuwenoude maas in de wet precies? Laten we er meteen in duiken!
Kortom, een 1031-uitwisseling stelt u in staat om geen vermogenswinstbelasting te betalen wanneer u een vastgoedbelegging verkoopt als u uw winst binnen een bepaalde periode herinvesteert in een ander vergelijkbaar onroerend goed.
Stel dat u vijf jaar geleden een onroerend goed heeft gekocht. Gedurende die tijd ging de waarde van het onroerend goed enorm omhoog en je hebt het dit jaar verkocht met een winst van $ 300.000 (na eventuele betaalde commissies of sluitingskosten). Niet te armoedig!
Als uw langetermijnbelastingtarief voor vermogenswinst 20% is, betekent dit dat u $ 60.000 verschuldigd bent over de verkoop van dat onroerend goed. Boe! Dankzij de 1031-uitwisseling kunt u de winst herinvesteren in een andere vastgoedbelegging (die hetzelfde of meer kost dan het onroerend goed dat u zojuist hebt verkocht) en hoeft u die belastingen helemaal niet te betalen.
Even een kanttekening:1031 uitwisselingen doen niet gelden voor hoofdwoningen. U kunt echter ruilen van een voormalige hoofdverblijfplaats of vakantiewoning onder zeer specifieke voorwaarden.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u een huis aan het meer heeft dat u hebt besloten om te veranderen in een huurwoning. U heeft er het afgelopen jaar een huurder gehad, maar wilt deze nu verkopen en een andere huurwoning kopen. Zou dat in aanmerking komen voor een 1031-uitwisseling? Zolang u de IRS kunt laten zien dat u het onroerend goed voor zakelijke doeleinden gebruikt, zou u geen problemen moeten hebben!
Luister eens! Er zijn bepaalde regels die u naar de letter en deadlines moet volgen om op tijd te voldoen om een ruil van eigendommen te kwalificeren als een 1031-ruil. Als u niet oppast, kan dit leiden tot een vervelende belastingdagverrassing. . . en geloof ons, dat wil je niet!
Als je het allemaal op een rijtje hebt, zijn hier de vijf basisstappen voor het voltooien van een 1031-uitwisseling.
Omdat al het geld dat u ontvangt bij de verkoop van onroerend goed belastbaar is, moet u technisch kan dat geld niet ontvangen als u uw eigendom verkoopt. Als u op enig moment de controle over het geld overneemt voordat de uitwisseling is voltooid, kan dit de hele transactie diskwalificeren en bent u belasting verschuldigd over alle van uw meerwaarden.
Daarom heb je een gediplomeerde tussenpersoon nodig om te helpen bij het ruilen (je mag het niet zelf doen). Deze persoon zal optreden als tussenpersoon voor de 1031-uitwisseling en zij zullen de opbrengst van de verkoop van uw eigendom vasthouden terwijl u op zoek bent naar een nieuwe.
Als u een gekwalificeerde tussenpersoon heeft, kunt u uw vastgoedbelegging verkopen. Maar eerlijke waarschuwing:u heeft maar een korte tijd om een vervangende woning te identificeren en uiteindelijk te sluiten. Zodra u uw vastgoedbelegging verkoopt, begint de klok te tikken. . . dus ga aan de slag!
Vervolgens moet u een kleine lijst maken van mogelijke eigendommen die u van plan bent te kopen ter vervanging van degene die u zojuist hebt verkocht. Wacht echter niet te lang. U heeft slechts 45 dagen vanaf de dag dat u uw eigendom verkoopt om potentiële vervangende eigendommen te identificeren. 1 En er zijn geen verlengingen van deze deadline!
Nadat u de potentiële eigendommen heeft geïdentificeerd, moet de identificatie schriftelijk worden gedaan en door u worden ondertekend. Vervolgens moet u die identificatie overhandigen aan iemand die betrokken is bij de ruil, dat kan de verkoper van het vervangende onroerend goed zijn of uw gekwalificeerde tussenpersoon. 2
Hier is het leuke gedeelte! Zodra u een woning heeft gevonden die u bevalt, gebruikt u het geld van de verkoop van uw andere vastgoedbelegging om uw nieuwe woning te kopen. Aanraking, schat! Maar onthoud:u heeft slechts 180 dagen (dat is ongeveer zes maanden) vanaf de dag dat u uw eigendom verkoopt om uw vervangende eigendom te sluiten. 3
Als je klaar bent met het vieren van je nieuwe eigendom, is het tijd om wat papierwerk in te vullen (we weten ... zo leuk!). U moet formulier 8824 invullen, dat wordt gebruikt om gelijkaardige uitwisselingen van bedrijfs- of investeringspanden te melden.
Aangezien 1031 uitwisselingen heel snel heel ingewikkeld kunnen worden, kan het werken met een gekwalificeerde belastingadviseur die u kan helpen om alle details goed te krijgen, veel stress uit het proces halen.
Wanneer u een 1031-uitwisseling doet, moet de ruil zijn tussen wat de IRS 'like-kind'-eigenschappen noemt . Dat betekent in feite gewoon dat beide eigendommen - het pand dat wordt verkocht en het pand dat wordt gekocht - voor zakelijke of investeringsdoeleinden moeten worden gebruikt.
Wat voor soort eigendom (of eigenschappen) voldoen aan de IRS-vereisten voor een 1031-uitwisseling? Hier zijn een paar belangrijke richtlijnen die u moet volgen wanneer u een vervangende woning kiest:
U kunt bijvoorbeeld onbewerkte grond inruilen voor een huurwoning, of een kantoorpand voor een appartementencomplex. Zolang ze worden gebruikt voor zakelijke of investeringsdoeleinden, heb je groen licht.
Misschien verhuist u naar Florida en wilt u uw eigendom in New York verkopen, zodat u er een kunt kopen in de Sunshine State. Dat is geen probleem, u kunt gelijkaardige eigendommen overal in de V.S. van A uitwisselen!
Wilt u één woning verkopen en de winst gebruiken om drie verschillende woningen te kopen? Zolang ze allemaal worden gebruikt voor zakelijke of investeringsdoeleinden, is er geen probleem.
Als u alle wilt uitstellen van uw vermogenswinstbelasting, moet het vervangende onroerend goed dat u koopt een aankoopprijs hebben die gelijk is aan of hoger is dan het onroerend goed dat u hebt verkocht. Als de vervangende woning minder waard is dan degene die u hebt verkocht, moet u belasting betalen over het verschil.
Hulp nodig bij het vinden van vervangende woningen? Een eersteklas makelaar in uw regio kan u helpen deze eigendommen te vinden en te sluiten binnen de deadlines die u moet halen.
Zoals we eerder hebben besproken, als u de vermogenswinstbelasting die u verschuldigd bent wilt uitstellen, mag u de opbrengst van de verkoop niet rechtstreeks ontvangen. Dat is waar een gekwalificeerde tussenpersoon van pas komt.
Deze gekwalificeerde tussenpersoon verkoopt de woning namens u en ontvangt de opbrengst van de verkoop voor u. Ze houden dat geld op een geblokkeerde rekening bij hun financiële instelling totdat u klaar bent om het vervangende onroerend goed te kopen.
Zodra de aankoop is voltooid, zullen ze de akte aan u overdragen. . . en dat is het! Als er nog opbrengst over is van de uitwisseling, zal de gekwalificeerde tussenpersoon die fondsen aan u terugbetalen.
Dus, wie kan gediplomeerd tussenpersoon zijn? Hier zijn enkele voorbeelden van professionals die waarschijnlijk de mogelijkheid hebben om als gekwalificeerde tussenpersoon op te treden tijdens een 1031-uitwisseling:
Helaas kunt u niet uw eigen tussenpersoon zijn en kunt u niet iemand kiezen die familie van u is (sorry, oom Bob) of die de afgelopen twee jaar als uw agent heeft opgetreden.
Weet u niet waar u een gekwalificeerde tussenpersoon moet zoeken? U kunt beginnen door te praten met een onroerend goed of door belastingdienst goedgekeurde lokale aanbieder over de mogelijkheid om namens u op te treden als gekwalificeerde tussenpersoon.
Er zijn ook tal van bedrijven en organisaties die u in contact kunnen brengen met een gekwalificeerde tussenpersoon en andere 1031 uitwisselingsdiensten. De Federation of Exchange Accommodators (FEA) heeft een gekwalificeerd intermediair certificeringsprogramma met een lijst van haar leden die u kunt bereiken. 4
Op dit moment is er geen limiet aan het bedrag aan meerwaarden uit de verkoop van vastgoedbeleggingen die kunnen worden beschermd tegen belastingen met behulp van 1031 beurzen. Dat is al 100 jaar zo. . . maar er is een kans dat dit snel verandert.
Hoewel president Biden 1031 uitwisselingen niet volledig wil elimineren, wil hij wel een aantal limieten stellen aan hoe ze worden gebruikt.
Dit is wat u moet weten:de begroting van de Biden-administratie die in mei werd vrijgegeven, bevat een voorstel om het bedrag aan meerwaarden uit de verkoop van vastgoedbeleggingen die elk jaar kunnen worden uitgesteld, te beperken. Volgens het voorstel mogen individuen $ 500.000 aan vermogenswinsten per jaar uitstellen, terwijl gehuwde paren $ 1 miljoen per jaar kunnen uitstellen. 5
De regering stelt dat deze uitwisselingen vooral ten goede komen aan de rijken en dat deze limieten de belastinginkomsten zullen verhogen om programma's te financieren die bedoeld zijn om de middenklasse te helpen. Maar tegenstanders beweren dat 1031 beurzen de onroerendgoedmarkt ten goede komen en de nationale economie door investeringen in gemeenschappen aan te moedigen en tegelijkertijd eigenaren van onroerend goed met een breed scala aan inkomens te helpen rijkdom op te bouwen. 6
Voordat u in paniek raakt en al uw eigendommen sneller gaat verkopen dan een veilingmeester die vanmorgen één-te-veel energiedrankjes had gedronken, onthoud dat niets in steen gebeiteld is. Dit is nog steeds slechts een voorstel. De begroting moet nog steeds door een verdeeld congres gaan en er zal veel heen en weer worden gepraat terwijl de politici in Washington over dit voorstel debatteren.
Er zijn veel regels en richtlijnen die u moet volgen om een ruil van eigendommen te kwalificeren als een 1031-uitwisseling. En één misstap kan het hele proces ontrafelen, waardoor u een enorme belastingaanslag krijgt. Daarom moet u altijd . als u overweegt een 1031-ruil te doen werk samen met professionals die u kunt vertrouwen om u door het proces te leiden.
Het goede nieuws is ons Endorsed Local Providers (ELP)-programma kan u in contact brengen met gekwalificeerde belastingprofessionals en de beste makelaars in uw regio. Met hun hulp kunt u gerust zijn, wetende dat uw uitwisseling in handen is van professionals die u kunt vertrouwen!