Hypotheekrentes zijn gedaald tot niveaus die sinds 2016 niet meer zijn gezien, en huiseigenaren haasten zich om te herfinancieren. U kunt er zelfs van profiteren als u uw tarief niet met een volledig procentpunt verlaagt - een vuistregel die u veilig kunt negeren. De vraag is of je lang genoeg in je huis blijft om de sluitingskosten terug te verdienen met een besparing op je maandlasten. Voor een snel antwoord voert u de cijfers uit met behulp van de refi break-even calculator op Bankrate.com.

Leners die hun leningen in 2018 hebben afgesloten, lopen voorop, volgens Black Knight, een leverancier van hypotheekgegevens, analyses en software. Stel dat u afgelopen herfst een hypotheek van $ 300.000 hebt gekregen met een vaste rente van 30 jaar van 4,5%. Als u herleidt naar een tarief van 3,8% - het nationale gemiddelde tarief dat Freddie Mac medio juli rapporteerde - zou u uw maandelijkse aflossing van hoofdsom en rente met $ 145 verlagen tot $ 1.375, en u zou betalen voor uw totale sluitingskosten (geschat tegen 2% van het leningsaldo) met maandelijkse besparingen in 41 maanden.

Leners met hypotheken met aanpasbare rente (ARM's) herfinancieren in het hoogste aantal sinds 2007 naar vaste tarieven, vermoedelijk om een ​​lage rente vast te leggen waar ze nooit meer aan hoeven te denken. Medio juli was het gemiddelde tarief voor een 5/1 ARM (de rente staat de eerste vijf jaar vast en wordt daarna jaarlijks aangepast) 3,5% en voor een 7/1 ARM was het tarief 4%, volgens Bankrate.com.

Als je oorspronkelijk een FHA-lening hebt afgesloten maar sindsdien je financiële profiel hebt verbeterd of 20% eigen vermogen hebt opgebouwd, kun je overstappen op een lening die wordt gedekt door Fannie Mae of Freddie Mac en niet alleen je rentetarief verlagen, maar ook de kosten van hypotheekverzekering elimineren, die permanent van toepassing is op de meeste FHA-leningen.

Als u sneller eigen vermogen wilt opbouwen of uw hypotheek eerder wilt aflossen, bijvoorbeeld in afwachting van uw pensioen, kunt u oversluiten naar een andere, goedkopere 30-jarige hypotheek en het maandelijkse spaargeld gebruiken om uw hypotheek vervroegd af te lossen. Of, als u een hogere maandlast aankan, kunt u een nieuwe hypotheek nemen met een kortere looptijd van bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. Medio juli was de gemiddelde rente over 15 jaar 3,2%.

Verzamel uw informatie. U kunt een schatting van de marktwaarde van uw huis vinden op Zillow.com of Trulia.com. Of vraag een makelaar, die uw bedrijf op weg kan helpen, om een ​​marktwaardering van uw woning te geven op basis van recente vergelijkbare verkopen.

Controleer vervolgens uw tegoed. Hoe sterker uw kwalificaties (hoe meer eigen vermogen, hoe hoger uw credit score en hoe minder schulden u heeft), hoe lager de rente die u kunt krijgen. De tarieven zullen hoger zijn als u contant geld opneemt, een superconforme hypotheek afsluit (met een leningsaldo van $ 484.351 tot $ 726.525), of een multi-unit of vastgoedbelegging herfinanciert.

Controleer ruim voordat u gaat winkelen uw kredietrapporten van Equifax, Experian en TransUnion, de drie grote kredietrapportagebureaus (jaarlijks gratis op yearcreditreport.com) om ervoor te zorgen dat uw score niet door fouten wordt verlaagd. U kunt uw kredietscore mogelijk gratis controleren op de website van uw creditcardmaatschappij en iedereen kan zijn kredietscore bekijken op Discover.com. (Zie 6 manieren om uw kredietscore snel te verhogen.)

Winkel bij verschillende kredietverstrekkers, inclusief de insteller van uw bestaande lening; uw huidige leningbeheerder, bank of kredietvereniging; Quicken-leningen; of een hypotheekmakelaar die mogelijk groothandelstarieven aan u kan doorgeven (zoek een onafhankelijke makelaar op findamortgagebroker.com). Als u een jumbo-hypotheek nodig heeft en klant bent bij de vermogensadviesgroep van uw bank, kan deze u de beste deal bieden, zegt Adam Smith, hypotheekmakelaar in Denver. (Volgens Bankrate.com was de gemiddelde jumborente medio juli 4,1%.)

Wanneer u op zoek bent naar een hypotheek, zullen meerdere kredietcontroles uw kredietscore niet verminderen als ze plaatsvinden binnen 30 dagen voorafgaand aan het berekenen van uw score. En in de nieuwste versies van de FICO-score tellen die meerdere verzoeken binnen een periode van 45 dagen als slechts één verzoek.

Lenders brengen u doorgaans 1% tot 3% van het leningsaldo in rekening om te herfinancieren. De afsluitkosten omvatten de originatievergoeding van de geldschieter, kosten van derden (inclusief de kosten van een taxatie, titelonderzoek enzovoort) en opnamekosten.

U kunt de sluitingskosten uit eigen zak betalen. Maar bedenk voordat u dat doet, hoe u het geld kunt inzetten voor een beter rendement. Als u voldoende eigen vermogen heeft, kunt u de afsluitingskosten toevoegen aan uw leningsaldo en deze financieren. Met zo lage tarieven, kan de impact op uw maandelijkse hypotheekbetaling verwaarloosbaar zijn. Maar een hoger leningsaldo en een hogere lening/waarde-ratio kunnen u in een hogere risicocategorie met een hogere rente brengen.

Of u kunt een hogere rente betalen in ruil voor een kredietverstrekker die de sluitingskosten compenseert. U kunt de Tri-Refi-calculator op HSH.com gebruiken om het verschil in uitkomst in te schatten, maar uw leningfunctionaris moet u helpen de juiste beslissing te nemen om het voordeel van de refi te maximaliseren.

Zodra de herfinanciering aan de gang is, mag u geen nieuwe kredietlijnen openen of de saldi van uw bestaande krediet verhogen, omdat kredietverstrekkers uw schuld-inkomstenratio's vlak voor sluiting opnieuw zullen verifiëren. Als de ratio's de limiet van de geldschieter overschrijden, moet deze u opnieuw kwalificeren.

Bewijs het. Voordat een geldschieter uw lening kan goedkeuren, moet deze uw werk, inkomen, vermogen en meer documenteren en verifiëren. Maar kredietverstrekkers proberen het proces, van aanvraag tot afsluiting, te stroomlijnen met technologie. Bij Quicken kunnen klanten bijvoorbeeld hun rekeningafschriften rechtstreeks van hun bank of makelaardij importeren.

U heeft een taxatie nodig van de waarde van uw woning. Uw geldschieter kan een geautomatiseerde taxatie accepteren. Maar als het niet genoeg gegevens heeft of als u geld opneemt, zal de geldschieter waarschijnlijk een taxateur sturen om uw huis te bezoeken.

Uitbetalen

Huiseigenaren hebben bijna net zoveel eigen vermogen vergaard als vóór de huizencrisis, maar ze zijn voorzichtig geweest met het extraheren ervan. Hoewel Fannie Mae en Freddie Mac u tot 80% van de waarde van uw huis zullen laten lenen, en FHA u tot 95% zal laten lenen als u uw betalingen gedurende 12 maanden op tijd hebt gedaan (85% anders), zijn de meeste leners conservatiever zijn en gemiddeld slechts 65% tot 70% van de waarde van hun huis lenen, zegt Bill Banfield, een executive vice president bij Quicken Loans.

Freddie Mac zegt dat huiseigenaren die hun eigen vermogen gebruiken door middel van cash-out herfinanciering, het geld gebruiken om duurdere schulden af ​​te betalen, reparaties uit te voeren of hun huis te verbeteren, hun spaargeld aan te vullen, een auto of andere grote aankoop te kopen, of te sparen of betalen voor collegegeld.

Volgens de nieuwe belastingwet is de rente op dat deel van de lening niet aftrekbaar als u het geld opgeeft als u het geld niet gebruikt om uw huis aanzienlijk te verbeteren.