Er zijn veel factoren waarmee u rekening moet houden bij het zoeken naar een hypothecaire lening voor de aankoop van uw huis - en een van de belangrijkste is hoe u omgaat met de rentevoet van uw lening. Uw opties vallen in twee categorieën:hypotheken met vaste rente en hypotheken met aanpasbare rente, die verschillen naargelang de rente voor de looptijd van de lening wordt vastgesteld of in de loop van de tijd verandert.

Elk type lening heeft voor- en nadelen, en uw beslissing welke het beste voor u werkt, hangt af van verschillende factoren. Voordat we ingaan op de details, is hier hoe elk type lening wordt gedefinieerd:

• Een hypotheek met vaste rente heeft een vaste rentevoet voor de gehele looptijd van de lening (meestal 15 of 30 jaar). Het is een soort lening op afbetaling, vergelijkbaar met een studielening of persoonlijke lening, met vaste maandelijkse betalingen.
• Een hypotheek met variabele rente (ARM) heeft een rentepercentage dat tijdens de looptijd van de lening kan veranderen. Het begint met een tijdelijke introductierente die doorgaans lager is dan die voor hypotheken met vaste rente. Maar wanneer deze introductieperiode afloopt, verschuift de rente naar een "variabele" rente die kan veranderen met de marktomstandigheden.

Hoe werken hypotheken met variabele rente?

De nuances van hoe en wanneer ARM-tarieven worden aangepast, variëren van lening tot lening, maar wanneer ze veranderen, brengen ze bijna altijd een verhoging van de maandelijkse betalingen met zich mee. Het is van cruciaal belang om uw leningovereenkomst zorgvuldig te lezen voordat u deze ondertekent, om er zeker van te zijn dat u alle details begrijpt. Dit zijn variabelen waarmee u rekening moet houden bij het vergelijken van hypotheken met variabele rente:

• De lengte van de introductieperiode :Introductieperiodes van vijf jaar op leningen van 30 jaar zijn gebruikelijk, maar introductieperiodes van één, drie en zeven jaar zijn allemaal mogelijk.
• De index waaraan de variabele rente is gekoppeld :Indexen die gewoonlijk worden gebruikt om ARM-tarieven vast te stellen, zijn onder meer het rendement op eenjarige staatsobligaties met constante looptijd (CMT), de Cost of Funds Indices (COFI) en de London Interbank Offered Rate (LIBOR), die in 2021 zal worden afgeschaft, maar wordt nog steeds veel gebruikt om ARM-tarieven in te stellen.
• De marge toegevoegd aan de index om het tarief te bepalen dat u betaalt :De marge is een vast percentage zoals vermeld in de leenovereenkomst. De marges variëren voor verschillende indexen (2% tot 3% met de LIBOR is bijvoorbeeld vrij gebruikelijk). Hoe lager de marge, hoe beter de leningsvoorwaarden voor u zijn, want zelfs een klein verschil van procentpunten kan de kosten drastisch veranderen gedurende de looptijd van een 30-jarige hypotheek.
• Frequentie tariefaanpassing :Zodra de introductieperiode is afgelopen, wordt de koers op een ARM met regelmatige tussenpozen gereset. Een keer per jaar is gebruikelijk, maar perioden van twee en drie jaar kunnen ook worden gebruikt, en sommige ARM's worden elke zes maanden gereset. Op de resetdatum wordt een nieuwe koers berekend door de marge op te tellen bij de waarde van de index op die dag; het nieuwe tarief geldt tot de volgende resetdatum.
• Tarieflimieten :Om extreme stijgingen van de ARM-tarieven te voorkomen, beperken ARM's doorgaans het bedrag dat hun rentetarieven kunnen verhogen. Een periodieke limiet beperkt het bedrag dat het tarief kan verhogen van de ene aanpassingsperiode naar de volgende, terwijl een levensduurlimiet beperkt het totale bedrag dat het tarief ooit kan verhogen ten opzichte van het introductietarief. Sommige ARM-leningsovereenkomsten specificeren ook betalingslimieten —limieten voor het bedrag dat uw maandelijkse betaling kan verhogen per aanpassingsperiode.

Wanneer u hypotheekaanbiedingen vergelijkt, ziet u vaak een afkorting die de rentevoet, de introductieperiode en de tariefaanpassingsfrequentie samenvat:een 3,8% 5/1 ARM heeft bijvoorbeeld een introductieperiode van vijf jaar, waarna deze elk jaar opnieuw wordt ingesteld, terwijl een 3/2 ARM van 3,75% een introductieperiode van drie jaar heeft, waarna het tarief om de twee jaar opnieuw wordt ingesteld. Voor meer details over de ins en outs van ARM's biedt de Federal Reserve een zeer grondig handboek.

De voor- en nadelen van hypotheken met variabele rente

Voordat u een hypotheek met variabele rente afsluit, moet u ervoor zorgen dat u zowel de voordelen als de nadelen begrijpt.

Lage introductierentetarieven

Een grote aantrekkingskracht van een hypotheek met variabele rente is de lage introductierente. ARM-introtarieven zijn doorgaans lager dan de tarieven voor concurrerende leningen met vaste rente. De lage tarieven kunnen beter beheersbare maandelijkse betalingen bieden die jonge leners aan het begin van hun loopbaan kunnen aanspreken die verwachten dat hun inkomsten zullen volgen met of hoger zijn dan de tariefstijgingen zodra de introductieperiode van de ARM afloopt.

Lage ARM-introductietarieven zijn ook aantrekkelijk voor leners die niet van plan zijn hun eigendommen voor meer dan een paar jaar te behouden. Een huis verkopen voordat het introductietarief van een ARM afloopt, is een veelgebruikte tactiek, en veel ARM-leningsovereenkomsten ontmoedigen dit door zware boetes voor vooruitbetaling op te nemen. Natuurlijk kan deze strategie ook averechts werken als de lokale vastgoedmarkt stagneert of inzakt, waardoor het moeilijk wordt om het onroerend goed te verkopen.

Tarieven zijn onvoorspelbaar

Het grootste nadeel van hypotheken met variabele rente is hun onvoorspelbare karakter. Verhogingen van de maandelijkse betalingen per aanpassingsperiode kunnen grote druk uitoefenen op het huishoudbudget. In klimaten waar de rentetarieven gestaag stijgen, kan een ARM met een betalingslimiet u zelfs in een situatie brengen die bekend staat als negatieve afschrijving , waarin u uw betalingen volledig doet, maar eigenlijk elke maand meer geld verschuldigd bent. Natuurlijk kunnen indexen ook afnemen, wat enige verlichting brengt in termen van betalingsbedrag, maar niet in termen van voorspelbaarheid op lange termijn.

Kan beter beschikbaar zijn voor mensen met weinig krediet

Met deze risico's in gedachten, zou een van de grootste aantrekkingskrachten van ARM's kunnen zijn dat leners met een beperkte of slechte kredietgeschiedenis een grotere kans hebben om er een te krijgen dan een lening met vaste rente. ARM's zijn het meest voorkomende type subprime-hypotheken, maar hun aanvankelijke betaalbaarheid en beschikbaarheid maakt ze ook populair bij kredietnemers met een redelijk tot goed krediet.

Hoe werken hypotheken met vaste rente?

Een hypotheek met vaste rente is het meest populaire type hypothecaire lening en de rentevoet blijft hetzelfde gedurende de hele looptijd van de lening. Deze leningen hebben meestal een looptijd van 30 jaar, maar je kunt ze ook vinden met een looptijd van 10, 15 of 20 jaar. Hoe korter de looptijd, hoe lager de rente, maar hoe hoger de maandelijkse betaling omdat de lening in een compacter tijdsbestek wordt terugbetaald.

Voor- en nadelen van hypotheken met vaste rente

Hier zijn enkele van de voor- en nadelen waarmee u rekening moet houden bij het overwegen van hypotheken met een vaste rente.

Voorspelbare tarieven

Een groot voordeel van een hypotheek met vaste rente is de voorspelbaarheid. Wanneer uw rentepercentage is vastgesteld, weet u vanaf dag één hoeveel uw hypotheekbetaling elke maand zal zijn. Dit is minder risicovol dan een ARM, waarvan de koers na de introductieperiode kan oplopen.

Eenvoudiger budgetteren

De zekerheid van een gelijkblijvende rente vereenvoudigt de huishoudbudgettering, laat u anticiperen op hoeveel hypotheekrente u jaarlijks kunt aftrekken bij uw aangifte inkomstenbelasting en maakt het mogelijk om een ​​langetermijnplanning te maken voor het aflossen van de hypotheek. U kunt bijvoorbeeld het bedrag berekenen dat u gedurende de looptijd van de lening uitgeeft en vervolgens bepalen hoeveel u kunt besparen als u de lening vervroegd aflost.

Misschien moeilijk om voor in aanmerking te komen

Hypotheken met een vaste rentevoet kunnen moeilijker in aanmerking komen dan voor ARM's. Als uw krediet in uitstekende staat is, is het misschien geen probleem om in aanmerking te komen voor een lening met vaste rente. Maar als uw krediet moet worden verbeterd, vindt u het misschien gemakkelijker om in aanmerking te komen voor een ARM, wat soepeler kan zijn met kredietgeschiedenis.

Opgesloten als de rente daalt

Zoals alle rentetarieven stijgen en dalen hypotheekrentes met de marktomstandigheden. De Amerikaanse rentetarieven zijn de afgelopen tien jaar opmerkelijk laag geweest en de hypotheekrente heeft dit voorbeeld grotendeels gevolgd. Als je bij het afsluiten van je lening een lage rente kunt pakken, is dat op de lange termijn voordelig.

Als u echter een lening met een vaste rentevoet van 30 jaar vastzet tijdens een periode met hoge rentetarieven, kan dit zeer kostbaar zijn. Als de rente aanzienlijk daalt, is het misschien mogelijk om een ​​lening met een hoge rente te herfinancieren door een andere hypotheek tegen een lager tarief af te sluiten, maar de kosten en diensten die bij dat proces betrokken zijn, kunnen duizenden dollars kosten. Het kan de moeite waard zijn om tienduizenden dollars te besparen gedurende de looptijd van de lening, maar het is nog steeds een grote kostenpost.

Kiezen tussen een hypotheek met aanpasbare en vaste rente

Hier zijn een paar vragen die u uzelf kunt stellen wanneer u beslist of een hypotheek met variabele rente of een hypotheek met vaste rente het meest zinvol is voor uw huisaankoop.

• Hoe lang ben je van plan in je huis te blijven wonen? Zoals eerder vermeld, werken ARM's vaak het beste voor degenen die niet van plan zijn om langer dan een paar jaar thuis te blijven, omdat u een deel of de hele tijd zult besteden aan het betalen van het lage introductietarief en het waarschijnlijke hogere tarief vermijdt dat gaat later in. Als u van plan bent om voor de lange termijn in huis te blijven, is een APR met een vaste rente misschien het beste omdat het voorspelbaar blijft.
• Hoe zien de huidige rentetarieven eruit? Wanneer de hypotheekrente aan de hoge kant is, kan het duur zijn om vast te zitten aan een lening met vaste rente (hoewel u later misschien kunt herfinancieren). In dat geval kan het risico van een ARM de moeite waard zijn, aangezien de introductierente lager zal zijn dan vastrentende leningen. Aan de andere kant, als de hypotheekrente momenteel laag is, kan het een goed moment zijn om een ​​lening met vaste rente vast te leggen, aangezien toekomstige marktveranderingen geen invloed op u hebben.
• Zal je betalingen kunnen betalen als de rente stijgt? Het mooie van hypotheken met vaste rente is de voorspelbaarheid van uw maandelijkse betalingen. Als u een krap budget heeft, kan deze zekerheid u helpen op schema te blijven. Terwijl ARM's beginnen met een lager tarief, kunnen ze later stijgen, wat uw maandelijkse betaling zou verhogen. Bedenk hoe flexibel uw budget is (of niet) en of u zich een hogere hypotheeklast kunt veroorloven als de rente stijgt.

Ken uw score voordat u zich aanmeldt

Hoewel de hypotheekrente grotendeels wordt bepaald door de marktomstandigheden, speelt ook uw credit score een grote rol. Als u een goede kredietwaardigheid heeft, vergroot u uw kansen om in aanmerking te komen voor een hypotheek en de beste rente te krijgen. Als u de laatste tijd niet naar uw kredietrapport hebt gekeken, controleer dan gratis uw kredietwaardigheid op Experian om te zien waar u aan toe bent. Mogelijk ziet u enige ruimte voor verbetering waaraan u kunt werken voordat u een hypotheek aanvraagt, of dit nu een vaste rente of ARM is.