Een geplande ontwikkeling die gedeeltelijk wordt beheerd door een Vereniging van Eigenaren (VvE) dwingt een huiseigenaar om enige controle over haar huis in te ruilen voor de voordelen van minder verantwoordelijkheden voor het onderhoud van het onroerend goed en de mogelijkheid om te genieten van een aantal gedeelde voorzieningen en veiligheid.
Een woongemeenschap, zoals een condominium, heeft waarschijnlijk een VvE om ervoor te zorgen dat eigendommen goed worden onderhouden en dat de sfeer in de gemeenschap vreedzaam en samenhangend is. Als u een condominium koopt binnen een geplande ontwikkeling, zal de VvE-overeenkomst u als ingezetene een aantal verantwoordelijkheden opleggen en u behoeden voor bepaalde verplichtingen.
Voordat u een condominium koopt, moet u deze verplichtingen en verantwoordelijkheden begrijpen.
Een condominium is een individuele eenheid binnen een gemeenschappelijk wooncomplex. Het complex lijkt misschien een appartementencomplex, maar elke unit in het complex is eigendom van individuen. De gemeenschappelijke ruimtes, waaronder een clubhuis, zwembad of tennisbanen, zijn gezamenlijk eigendom van alle bewoners van het complex. De exploitatie van deze gebieden wordt geregeld door een VvE-overeenkomst.
De bewoners van een woning kiezen andere bewoners voor een VvE-raad, die regels uitspreekt over een aantal zaken, zoals onderhoud van gemeenschappelijke gronden, hoofdverzekeringen en gemeentelijke nutsvoorzieningen. De HOA-statuten bepalen de verantwoordelijkheden van de vereniging en die van de huiseigenaar.
De meerderheid van de stemmen van de leden van de raad van bestuur bepaalt de maandelijkse onderhoudskosten van een eigenaar. Deze vergoeding financiert het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, gedeelde structuren en de buitenkant van het huis. De raad keurt ook speciale beoordelingen goed, zoals die met betrekking tot grote gemeenschapskosten, inclusief recreatiegebieden.
Uit een beoordeling uit 2017 van een American Community Survey door Trulia bleek dat HOA-leden een gemiddelde vergoeding van $ 331 per maand betaalden. Terwijl HOA-leden in Warren, Michigan de laagste maandelijkse vergoeding van $ 219 rapporteerden, waren HOA-vergoedingen in New York City gemiddeld $ 571.
Deze vergoedingen worden beïnvloed door de locatie van de gemeenschap, de ouderdom van de gebouwen in de gemeenschap en het aantal eenheden dat onder de overeenkomst valt. Een andere belangrijke factor is het aantal en de kosten van de voorzieningen die beschikbaar zijn voor de gemeenschap. Gemeenschappen die worden beveiligd door bewakers en fysieke barrières, zoals hekken en poorten, leggen hogere tarieven op dan die met een golfbaan en een clubhuis.
Ook de vergoedingen binnen een ontwikkeling kunnen variëren. Deze verschillen ontstaan door de vierkante meters van een huis, de oriëntatie en de locatie binnen het door de VvE beheerde eigendom.
Een VvE-bestuur neemt ook de middelen over om onverwachte uitgaven en kapitaalinvesteringen te financieren, zoals de vervanging van een HVAC-systeem in een gemeenschapsclubhuis. Andere onverwachte kosten zijn onder meer juridische kosten.
In dit geval kan een VvE vergoedingen voor reparaties en onderhoud beoordelen als dat nodig is, in plaats van ze op te nemen als een regelitem in een maandelijks bedrag. Een nieuw dak of de vervanging van een lift kan op deze manier worden afgehandeld.
Een VvE kan ook een reservefonds oprichten voor ongebruikelijke uitgaven. De vergoeding van de huiseigenaar voor dit fonds is afhankelijk van de leeftijd van het onroerend goed, de staat ervan en de voorzieningen die de gemeenschap biedt. Meestal worden deze uitgaven behandeld als posten in een meerjarenbegroting voor reparaties en kapitaalinvesteringen.
De meeste ontwikkelingen hebben geen betrekking op onroerendgoedbelasting in een VvE-overeenkomst. In plaats daarvan betaalt de eigenaar van het condominium de onroerendgoedbelasting als onderdeel van een maandelijkse hypotheekbetaling. Dus bij het kopen van een appartement moet u overwegen of uw persoonlijke budget de maandelijkse hypotheek inclusief de onroerendgoedbelasting en de VvE-kosten kan dragen.
Uniek zijn de convenanten en regels van een gemeenschap die zijn vastgelegd in een VvE. Lees dus de kleine lettertjes van een lopende overeenkomst. U kunt de HOA-regels raadplegen op de website van een gemeenschap, of u kunt ze opvragen bij een HOA-bestuurslid of uw makelaar.
Het is waarschijnlijk dat uw condominiumkosten exclusief de onroerendgoedbelasting van uw huis zijn. Maar lees voor de zekerheid de kleine lettertjes en controleer de lokale en nationale wet- en regelgeving.