De lijst met fiscale regels die gunstig zijn voor eigenaren van huurwoningen is lang. Ruime inhoudingen, afschrijvingen, vermogenswinstbelastingtarieven, 1031 ruilen en regels voor passief verlies van activiteiten komen allemaal voort uit een raamwerk van beleid dat investeringen in onroerend goed bevordert. Als u een huurwoning bezit of overweegt om er een te kopen, volg dan deze regels om de effecten op uw bedrijfsresultaten te begrijpen. De regel voor passief verlies van activiteit, in combinatie met de vereiste actieve deelname, is vooral waardevol voor nieuwe investeerders die hun eerste jaar in het spel mogelijk verlies lijden.

Participatie begrijpen

Wanneer u geld verdient met het huren van huurwoningen, wordt dit over het algemeen als passief inkomen beschouwd. Het komt meer voort uit het onroerend goed zelf dan uit een dienst die u levert. Als u geld verliest, is dat een passief inkomensverlies of gewoon passief verlies. Een winst wordt belast als gewoon inkomen. Hoe een schade wordt afgehandeld, hangt af van of u actief heeft deelgenomen aan de verhuuractiviteiten. Als u niet actief deelnam aan de verhuur, mag u alleen passieve verliezen aftrekken van passieve winsten, zoals uit andere huurwoningen. Als u geen passieve winsten heeft, kunt u het passieve verlies voor- of achteruit meenemen naar andere belastingjaren waarin u wel passieve winsten te verrekenen heeft. Als u wel actief heeft deelgenomen, kunt u vanaf 2014 tot $ 25.000 aan passief verlies aftrekken van niet-passief inkomen, zoals loon van uw baan.

Minimale co-ownership-vereiste

U moet ten minste 10 procent van het onroerend goed bezitten dat een passief verlies vertoont om aan de actieve participatietest te voldoen en passieve verliezen te kunnen aftrekken van niet-passief of actief inkomen. Er zijn geen uitzonderingen op deze regel. Als u niet ten minste 10 procent van het onroerend goed bezat, kunt u passieve verliezen niet aftrekken van iets anders dan passieve winst, hoewel u het verlies nog steeds voor- of achteruit mag meenemen naar andere belastingjaren.

Actieve deelname

Naast het bezit van ten minste 10 procent van het huurobject om aan de actieve participatietest te voldoen, moet u actief hebben deelgenomen aan het beheer van het onroerend goed, met name aan managementbeslissingen. De Internal Revenue Service geeft voorbeelden van actieve deelname als advertentie-eenheden, het innen van huurgelden en het maken of regelen van reparaties. Het verduidelijkt echter dat de term 'actieve participatie' een minder strenge norm is dan 'materiële participatie' die van toepassing is op vastgoedprofessionals. Om actief deel te nemen hoef je niet alle aspecten van het management aan te pakken. Als je nieuwe huurders goedkeurt, huurvoorwaarden bepaalt en uitgaven goedkeurt, heb je de test doorstaan.

Beperkingen voor high-income-earners

De volledige aftrek van $ 25.000 van passief verlies van niet-passief inkomen is alleen beschikbaar voor belastingbetalers met een aangepast aangepast bruto-inkomen van $ 100.000 of minder ($ 50.000 of minder indien gehuwd afzonderlijk wordt ingediend). Het verdwijnt geleidelijk boven $ 100.000 en eindigt volledig voor verdieners met een inkomen van $ 150.000 en hoger.