Ik was uitgenodigd als panellid op het recente REITs Symposium en een van de vragen die bij mij bleef hangen, ging over de toekomst van kantoorruimtes in Singapore.
Voorheen was ik meer bearish over kantoorruimtes, aangezien het fenomeen van thuiswerken (WFH) het idee van kantoorwerk op de proef stelt. Ik deelde deze bearishness tijdens de FB Live met SGX, waar ik ook zei dat ik optimistisch was over retail.
Het recente nieuws over Chinese bedrijven die het hoofdkantoor van Asia Pacific in Singapore hebben opgezet, doet me echter twijfelen aan de situatie op het gebied van kantoorruimte in Singapore. (Met dank aan Jonathan, collega-panellid bij REIT Symposium en directeur Onderzoek bij UOB Kay Hian)
De sector “kantoren” omvat een breed vastgoedgenre. In dit bericht zal ik me concentreren op Grade A-kantoren in Singapore .
Huurders van een Grade A-kantoor zijn meestal multinationale ondernemingen (MNC's), waarvan de meerderheid zich in de financiële sector bevindt. Deze afbakening is met name van belang omdat de kantoorsituatie voor het midden- en kleinbedrijf (MKB) in Singapore kan verschillen. En de vraag naar Grade A-kantoren in Singapore versus in het buitenland kan variëren.
Daarom zou de analyse van kantoren van klasse A relevanter zijn voor de volgende REIT's van kantoren:
Vanwege de vooringenomenheid van recentheid hebben we de neiging om meer gewicht toe te kennen aan recente gebeurtenissen en observaties en dit in de toekomst te extrapoleren – ik maak me hier ook schuldig aan .
Dit geldt vooral vandaag. Als we nu naar de staat van dienst kijken, lijken ze leeg of schaars bezet te zijn. In combinatie met observaties die:
Het is gemakkelijk om aan te nemen dat dit in de toekomst het 'nieuwe normaal' wordt.
Hoewel het waar kan zijn dat de vraag naar kantoorruimte zou afnemen, zal het concept kantoor niet achterhaald zijn. Er zal altijd behoefte zijn aan 'enige' kantoorruimte, ongeacht de mate waarin bedrijven op afstand werken.
Ten eerste heeft een legitiem bedrijf nog steeds een lokaal kantooradres nodig, vooral in het geval van multinationals.
Ten tweede blijven persoonlijke ontmoetingen essentieel, vooral voor gevoelige evenementen zoals interviews, functioneringsgesprekken of samenwerkingssessies zoals brainstormen of strategische evaluatie.
Ten derde zal er altijd een groep medewerkers zijn die een gunstig kantoor nodig heeft om productief te kunnen werken. Bijvoorbeeld ouders die weg moeten van hun kinderen, witte boorden die in huishoudens met een hoge dichtheid wonen, enz.
Daarom is het kantoor hier om te blijven. De enige verandering is dat de vraag waarschijnlijk zal afnemen en dat het kantoor opnieuw kan worden ingericht voor vergaderingen en hot desking.
Ik geloofde ook dat decentralisatie en multi-locatie van kantoren waarschijnlijk ook is. Aangezien de werkomgeving evolueert naar meer flexibiliteit, kan een bedrijf ervoor kiezen om kleinere kantoren op meerdere locaties te huren. Dit zou bedrijven in staat stellen geld te besparen, aangezien de huur in de randregio's lager zou zijn dan in de centrale kernregio. En laat zijn werknemers een kantoor in de buurt kiezen dat het reizen tot een minimum beperkt.
Ik schreef eerder over de strategie van Singapore gezien haar unieke omvang en geografie. We moeten multinationals aantrekken om zich hier te vestigen, zodat onze overheid belastingen kan innen. Je zou onze regeringsinspanningen om dit te bereiken opmerken, als je zorgvuldig observeerde - we bouwden een Singapore met goede veiligheid, betrouwbaar bestuur, goede infrastructuur, goed opgeleide arbeidskrachten, een seculiere moderne samenleving en neutraliteit in buitenlandse zaken.
Dit zijn zeer aantrekkelijke eigenschappen voor buitenlandse bedrijven om een locatie te kiezen voor hun hoofdkantoor in Azië-Pacific.
In de afgelopen jaren hebben we gehad:
Daarnaast zijn hier degenen die al langer in de buurt zijn:
In de bovenstaande voorbeelden heb ik me gericht op de technologiebedrijven omdat zij de economie in de nabije toekomst zouden aandrijven. Tech is ook een sector waar de VS en China momenteel vechten om de suprematie. En nog belangrijker, ze zullen naar verwachting zorgen voor de grootste groei in de vraag naar kantoorruimte in Singapore.
Hoewel we gewend zijn Amerikaanse multinationals in Singapore te zien, komen ook de Chinese techbedrijven binnen. We kunnen van beide profiteren omdat we neutraal lijken door geen partij te kiezen en dit is een voordelige positie, zolang we voorzichtig zijn.
Hier zijn enkele bekende Chinese bedrijven die binnenkort hun weg naar Singapore vinden:
Grade A-kantoren zijn altijd gehuurd door financiële instellingen. Dit is niet verwonderlijk, aangezien Singapore een financiële hub is en de financiële sector vóór de opkomst van technologie dominant was.
Vooral tijdens de lockdown hebben techbedrijven hun waarde voor de samenleving laten zien en de verwachting is dat ze het komende decennium zullen groeien. Mogelijk zien we binnenkort een toename van Tech-huurders voor Grade A-kantoren. Het kan een geval zijn waarin ze gewoon het kantoorvastgoed absorberen dat door anderen is ontruimd.
Het nieuwe kantooraanbod is sinds 2018 matig en de piek wordt pas in 2022 verwacht (zie onderstaande grafiek).
De leegstand is de afgelopen 3 jaar afgenomen, wat erop wijst dat de vraag naar kantoorruimte sneller is gegroeid dan het aanbod. Dat gezegd hebbende, deze trend is gebaseerd op historische gegevens, we weten niet zeker hoe deze zich in de toekomst zal ontwikkelen.
Colliers International verwacht de komende twee jaar een toename van de leegstand.
De piek in het aanbod in 2022 zou te wijten zijn aan de introductie van 1,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte, bijgedragen door Guoco Midtown en Central Boulevard Towers. Voor de rest was het aanbod de andere jaren matig en stabiel. Hoewel het aanbod bekend is, blijft de vraag een onbekende.
Ik bekeek de presentaties van de REIT's van het kantoor en de meeste van hen meldden lagere bezettingsgraden in 2Q2020, midden in de Covid-19-impact.
Dit zou kunnen betekenen dat een flink aantal huurders heeft besloten de huurcontracten die tijdens de pandemie afliepen, niet te verlengen. Als dat het sentiment van de rest van de huurders is, kunnen we hogere leegstand zien als huurcontracten in de toekomst aflopen.
Op het eerste gezicht ziet de situatie er gezond uit, aangezien de bezettingsgraad op een gezond niveau van meer dan 90% wordt gehouden. We moeten echter begrijpen dat de verhuurders momenteel worden beschermd door lopende huurcontracten. We weten niet wat het vernieuwingspercentage zou zijn als er meer huurcontracten aflopen.
Onlangs meldde Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U) een daling van de bezettingsgraad tot een dieptepunt in 7 jaar in 2Q2020:
Suntec City Office zag hun bezettingsgraad dalen tot 98,1%, de laagste in de afgelopen 2 jaar.
OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) zag zijn bezettingsgraad in 2Q2020 sterk dalen, met name voor One Raffles Place en OUE Downtown. Beide liggen onder de gemiddelde bezettingsgraad voor het Singapore Core CBD-kantoor (zie onderstaande grafiek). OUE Bayfront was echter veerkrachtig en handhaafde zijn bezettingsgraad van 100%.
WFH zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor de vraag naar kantoorruimtes.
Maar het zal de behoefte aan een fysieke kantoorruimte niet volledig wegnemen. Het is alleen meer uitgesproken in deze periode waarin bedrijven wordt geadviseerd niet onnodig op kantoor te werken. Zodra we naar fase 3 waren verhuisd, zouden kantoren geleidelijk vaker worden gebruikt.
Dat gezegd hebbende, is het onzeker of bedrijven de kantoorruimte zouden verkleinen om permanent flexibel werken mogelijk te maken, of ervoor kiezen om hun kantoorlocatie verder van het stadscentrum te verplaatsen om kosten te besparen. Dit kunnen langetermijntrends zijn die van invloed kunnen zijn op de huurtarieven van CBD-kantoren.
Een andere reden tot zorg is de recente daling van de bezettingsgraad. Ik weet niet zeker of deze trend zich zal voortzetten bij toekomstige vernieuwingen, of dat het ergste al achter de rug is.
Ten slotte zal het kantoor het goed doen zolang Singapore een aantrekkelijk regionaal hoofdkantoor blijft voor multinationals.
Wedden op kantoor-REIT's is vergelijkbaar met wedden op het vermogen van de regering van Singapore om neutraal te blijven in buitenlandse zaken en tegelijkertijd een goede infrastructuur, goed opgeleide arbeidskrachten en veiligheid te bieden. Als u zeker weet dat wij dit kunnen, overweeg dan om voor de lange termijn te wedden op REIT's van kantoren in Singapore.
Hoe georganiseerd ben jij?
Zijn traditionele accountantskantoren dood?
3 redenen waarom visitekaartjes dood zijn (&wat te doen)
Wat zijn de beste REIT-aandelen om te bezitten?
Waarom zijn we kwantitatieve investeerders?
Wat zijn REIT's?
Wat zijn de top 10 Amerikaanse REIT-aandelen om in te investeren voor 2022?