Singapore is een van Azië's grootste REIT- en vastgoedtrustmarkten met ongeveer 43 S-REIT's genoteerd aan de Singapore Stock Exchange, met een marktkapitalisatie van meer dan S$110 miljard.
S-REIT's vormen een belangrijk segment op de Singaporese aandelenmarkt, met 5 REIT's die zijn opgenomen in de Straits Times Index, met een totaal gewicht van 7,6%.
Vandaag onderzoeken we wat REIT's-beleggers in 2022 kunnen verwachten.
Zoals te zien is in grafiek 1 hieronder, presteerden REIT-indices zoals de FTSE ST REIT Index en iEdge S-REIT Index in 2021 slechter dan de meeste regionale REIT-indices, inclusief de Asia Pacific Equity en natuurlijk de Amerikaanse indices.
De REIT-indices waren echter niet de laagste in hun klasse, aangezien ze beter hadden gepresteerd dan de Hong Kong- en Chinese indices.
Als we naar grafiek 2 hieronder kijken, zien we dat van de 40 REIT's ongeveer 11 negatieve rendementen boekten, terwijl nog eens 10 rendementen van minder dan 10% optekenden.
Met andere woorden, iets meer dan de helft van de REIT-populatie presteerde slechter dan de twee REIT-indices.
De huidige economische verwachting voor 2022 is lauw, met een wisselend economisch herstel over de hele wereld. Zoals te zien is in onderstaande grafiek 3, is de consensus dat de wereldwijde economische groei in 2022 vertraagt in vergelijking met dit jaar. Dit is voornamelijk te wijten aan risico's zoals COVID-lockdowns, inflatie, verstoring van de toeleveringsketen en verscherpte arbeidsmarktomstandigheden.
De inflatiedruk heeft de centrale banken er ook toe aangezet om monetaire verkrapping door te voeren in landen en economische blokken in de VS, het VK en de EU. Het VK heeft de rente in 2021 al een keer verhoogd en het is vrijwel zeker dat de VS de rente in 2022 zal verhogen. De EU is ook begonnen de monetaire stimuleringsmaatregelen terug te draaien.
Evenzo heeft het ministerie van Handel en Industrie in Singapore voorspeld dat 2021 een jaargroei van ongeveer 7% zal hebben, terwijl 2022 een groei van 3% tot 5% zal hebben.
De markt voor 2022 zal naar verwachting robuust blijven, waarbij de huurprijzen in alle subsegmenten, zoals kantoor, detailhandel, industrie, logistiek en horeca, op peil blijven of herstellen.
De algemene consensus is om relatief voorzichtig te zijn met REIT's vanwege de stijgende rentetarieven en de krapper wordende liquiditeitsomgeving. Afhankelijk van het tempo van de verkrapping, kunnen REIT's zich in 1H22 echter in een gunstige omgeving bevinden en zullen ze waarschijnlijk activa blijven verwerven en het rendement voor beleggers vergroten.
Sommige subsegmenten, zoals horeca, detailhandel en logistieke REIT's, zullen in 2022 mogelijk beter presteren.
REIT's voor horeca en detailhandel zullen steun krijgen van de heropening van Singapore, en logistieke REIT's kunnen blijven profiteren van seculiere trends. De tech-industrie zal in 2022 een pijler van kracht blijven voor de leasingsector, na een aanzienlijke leasing van ruimte in 2021.
Gespecialiseerde REIT-activa zoals datacenters en gezondheidszorg zullen naar verwachting ook goed presteren met studentenhuisvesting die klaar is voor een opleving, aangezien onderwijsinstellingen zich weer openstellen voor internationale studenten.
De gegevens in Grafiek 5 hieronder geven aan dat we in de nabije toekomst een correctie voor REIT's zouden kunnen zien.
De rendementsspread is lager dan het 10-jarig gemiddelde en dit kan verder comprimeren naarmate de rente stijgt, waardoor de aandelenkoersen voor REIT's dalen.
De FTSE ST REIT Index handelt ook iets boven zijn lange termijn P/B-ratio en het dividendrendement is op het laagste niveau ooit.
Aan de andere kant kan dit worden gezien als het nieuwe normaal vanwege de kwaliteit van REIT's in Singapore en de kracht van bepaalde subsegmenten, zoals logistieke en industriële REIT's, die profiteren van structurele rugwind op lange termijn.
Terwijl de REIT-index in 2021 slechter presteerde dan de STI, laat grafiek 6 zien dat de REIT-index over een langere periode beter heeft gepresteerd dan de STI. Het zal interessant zijn om te zien of de REIT-index zijn momentum terug kan krijgen en in 2022 beter kan presteren dan de STI.
De macro-economische vooruitzichten voor 2022 zijn ook minder gunstig dan in 2021. We zouden echter herstel kunnen zien in bepaalde subsegmenten zoals Hospitality en Retail, evenals aanhoudende groei van structurele rugwind voor het subsegment Logistiek.
Afhankelijk van het tempo van de monetaire en fiscale verkrapping, kunnen REIT's in staat zijn acquisities te doen als de gelegenheid zich voordoet.
De waarderingen lijken iets hoger te zijn in vergelijking met historische ratio's, maar dit kan te wijten zijn aan een structurele verschuiving in de kwaliteit van de REIT's die in Singapore zijn genoteerd, aangezien beleggers bereid zijn deze REIT's van hoge kwaliteit tegen hogere waarderingen te verhandelen. Een verhoogde waardering is ook altijd een indicator van een mogelijke correctie die in het verschiet ligt.
Over het geheel genomen, met meer dan 40 REIT's in een mix van in Singapore genoteerde subsegmenten en verwachtingen van investeerders over nieuw genoteerde REIT's zoals Daiwa House Logistics Trust (SGX:DHLU) en Digital Core REIT (SGX:DCRU) om haar moed te demonstreren, het lijkt erop dat er veel is om naar uit te kijken in 2022.
Als u ernaar streeft een duurzaam inkomen uit een REIT-portefeuille op te bouwen, neem dan deel aan Chris Ng tijdens zijn live webinar om te leren hoe u aan de slag kunt gaan en waar u op moet letten bij het opbouwen van een veerkrachtige REIT-portefeuille.
Wells Fargo blijft matig optimistisch over REIT's voor 2022
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
7 REIT ETF's voor elk type belegger
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
5 aandelen te verkopen voor 2022
5 hypotheek REIT's voor een markt met weinig rendement