REIT's beleggen biedt het beste van twee werelden:dividenden en groei. Als beleggers is het gebruikelijk om REIT's te kiezen op basis van de nieuwste REIT-sectorgegevens en financiële gegevens uit jaarverslagen.
Als u een voorsprong wilt hebben op uw mede-retailinvesteerders, raad ik u ten zeerste aan om uw eigen sitebezoeken aan de daadwerkelijke panden uit te voeren.
Deze gids geeft u een inleiding tot winkelbezoeken. In de volgende secties behandel ik:
Hoewel ik Retail Malls als voorbeeld gebruik, kun je gemakkelijk het denkproces extrapoleren voor toegankelijke eigendommen onder je gewenste REIT.
Veel beoefenaars prijzen zichzelf als vastgoedexperts, die cijfers in hun ivoren torens kraken en beweren de complexiteit van de industrie te begrijpen.
Maar kunt u onroerend goed echt begrijpen zonder het daadwerkelijke onroerend goed te bezoeken? Zou u een chirurg vertrouwen die maar een paar operaties per jaar uitvoert?
Veel te vaak geven financiële analisten hun analyses en prognoses vanuit het koele comfort van hun kantoor zonder een goed gevoel te hebben van de fysieke activa waarover ze schrijven. Ze vertrouwen op financiële gegevens die worden verstrekt door het management van de beursgenoteerde bedrijven, en de meeste gegevens zijn terugblikkend.
Met locatiebezoeken kunnen we de fysieke beperkingen en de sterke punten van een winkelcentrum beter contextualiseren en begrijpen. We kunnen zien hoe het winkelcentrum zich verhoudt tot de andere gebouwen in de buurt, waar het consumentenverkeer vandaan komt en waar ze naartoe gaan.
Als u de laatste 'grondgegevens' over de onroerendgoedactiva wilt, kunt u het beste een fysiek bezoek ter plaatse doen.
Zelfs voorafgaand aan de COVID-19-pandemie hebben de detailhandel en de horeca het zwaar te verduren gehad. Het begin van COVID-19 duwde het voetverkeer naar winkelcentra vlak bij de klif.
Met fase 2 van de stroomonderbreker heeft de regering van Singapore de bewegingsbeperkingen versoepeld, waardoor winkelbedrijven de fysieke verkooppunten kunnen heropenen. Als gevolg hiervan is het voetverkeer in winkelcentra in opkomst en hebben veel commentatoren het 'herstel' van de detailhandel aangeprezen.
Dit kan echter een weerspiegeling zijn van het kortetermijngeheugen van de commentatoren, een recentheidsbias . Ze vergelijken het verkeer van de voorgaande maanden voorafgaand aan de start van de Circuit Breaker. Ja, na Fase 2 is er een toename van de hoeveelheid verkeer in het winkelcentrum in vergelijking met Fase 1.
Op 23 juni, het weekend na het ingaan van fase 2, meldt een artikel in Straits Times een toename van 80% in het voetverkeer in de winkelcentra. Maar dit schijnbaar grote aantal is misleidend omdat het het klantenverkeer vergelijkt over de zeer lage basis tijdens de Circuit Breaker-periode toen de meeste retailers gesloten waren.
Als u het voetverkeer jaar-op-jaar vergelijkt, b.v. Juni 2020 versus juni 2019, de cijfers zouden verschrikkelijk zijn. Het is waar dat een maand later de gegevens over de detailhandelsverkopen voor de volledige maand juli 2020, gepubliceerd door het Department of Statistics, een daling van 27,8% lieten zien ten opzichte van juli 2019.
Men zou logischerwijs moeten concluderen dat het niet goed gaat in de winkels.
Restaurants en cafés zien er vol uit als je omkijkt en de klanten in de rij ziet staan om binnen te komen. Maar omdat we ons moeten houden aan de richtlijnen voor afstand houden, wordt de capaciteit van deze eetgelegenheden met tot wel 50% verminderd , wat de inkomsten opslokt.
Verder had Singapore in juli 2019 1,8 miljoen bezoekers. In juli 2020 hadden we 6.842 bezoekers. Nee, dat is niet in duizenden of honderden, we hadden slechts zesduizend achthonderdtweeënveertig bezoekers.
Hoe kunnen de winkelcentra mogelijk "terug naar normaal" zijn met dat grote aantal buitenlandse consumenten die niet in Singapore uitgeven? Laten we nog een paar maanden aan gegevens wachten voordat we kunnen concluderen of de detailhandel echt is hersteld tot pre-COVID-niveaus.
Dit leidt ons naar het belang van sitebezoeken – we kunnen een idee krijgen van de gezondheid van de detailhandel voordat alle gebruikelijke statistieken over de volgende maanden en kwartalen worden gepubliceerd. Gerenommeerde en competente vastgoedanalisten hebben de basis gelegd om de activa in hun beleggingsportefeuilles te bezoeken.
Bij het controleren van de polsslag van een winkelcentrum, begint men met het aantal bezoekers te overwegen , of voetval, in dat winkelcentrum. Bij onvoldoende bezoekers kunnen huurders hun huur niet op peil houden en zullen ze uiteindelijk failliet gaan. Dit zal op zijn beurt de huurinkomsten van de exploitanten van winkelcentra schaden. Voetverkeer is verreweg het belangrijkste om op te letten tijdens een sitebezoek.
Natuurlijk zijn er veel overwegingen waarmee u rekening moet houden bij het observeren van het winkelend publiek;
Je zou vanwege de lunchdrukte een groter aantal mensen in een winkelcentrum verwachten als je om 12.00 uur zou bezoeken in vergelijking met 16.00 uur. Evenzo, als u de winkelcentra in het weekend zou bezoeken, zou u meer verkeer en verschillende demografische gegevens van klanten met verschillende bestedingspatronen zien in vergelijking met een doordeweekse menigte.
Het is ook nuttig om het gedrag van deze klanten te observeren:zijn ze alleen in het winkelcentrum om te lunchen? Of betuttelen ze ook andere niet-F&B-winkels?
Wanneer u naar het winkelcentrumverkeer kijkt, probeer dan op te merken of de mensen daadwerkelijk geld uitgeven in het winkelcentrum. Houden ze boodschappentassen vast of zijn de eetgelegenheden vol? Als de mensen gewoon rondlopen en niet uitgeven, verdienen winkeliers niets.
Een goed voorbeeld hiervan is de nieuwe Funan; het winkelcentrum leek vorig jaar extreem vol te zitten, maar er waren nog steeds winkelsluitingen.
313 Somerset is een ander geweldig voorbeeld. 313 Somerset heeft veel voetverkeer, maar slechts een fractie van de klanten besteedt in het winkelcentrum. Dit komt omdat het MRT-station, dat zich onder het winkelcentrum bevindt, niet goed is verbonden met andere gebouwen in de buurt onder de grond. Daarom zullen veel mensen naar de oppervlakte komen en door het winkelcentrum gaan om naar hun ultieme bestemmingen te gaan, zoals Winsland House, H&M en kantoren in The Heeren en Emerald Hill.
Dus als je alleen naar voetverkeer kijkt als de belangrijkste maatstaf om de gezondheid van het winkelcentrum te meten, zou je te optimistisch kunnen zijn.
Je zou een heel ander publiek verwachten voor Paragon op Orchard Road in vergelijking met Northpoint in Yishun.
Met verschillende demografische gegevens hebben de winkelcentra verschillende huurdersmixen en aanbiedingen om de shoppers te targeten - Paragon is gepositioneerd op de luxe shoppersmarkt, terwijl een winkelcentrum in het hart van het land als Northpoint mid-tier merken zou hebben die aantrekkelijk zijn voor de massamarkt.
Winkelsluitingen zijn een belangrijke indicator voor de gezondheid van de detailhandel. Ik zal er in het volgende gedeelte meer over uitweiden.
Als huurders hun winkels hadden verlaten, geeft dit aan dat hun activiteiten niet winstgevend waren, of dat hun rendement de inspanningen niet waard was.
Dit vertaalt zich op zijn beurt in een verlies aan huurinkomsten tijdens de periode dat de eigenaar van het winkelcentrum op zoek is naar andere huurders.
Door te kijken naar het aantal recente winkelsluitingen en hoe lang de winkels leegstaan, kunnen we dus de gezondheid van het winkelcentrum meten. Hiervoor zijn natuurlijk regelmatige bezoeken nodig, wat ons bij het volgende punt brengt.
Het retaillandschap verandert voortdurend.
Om de gezondheid van een winkelcentrum te begrijpen, zou een scherpzinnige analist (en belegger) trends over verschillende perioden vergelijken:
Om een nauwkeurig beeld te krijgen van dergelijke trends, moet u proberen deze winkelcentra minstens één keer per maand te bezoeken.
Door consistent te zijn, weet u hoe recent winkelsluitingen er zijn, of er sprake is van een verdunning of verbetering van het voetverkeer, opknapbeurten van winkelcentra, enz.
Zoals eerder vermeld, bieden winkelsluitingen belangrijke aanwijzingen over de gezondheid van het winkelcentrum en de algemene consumentenmarkt. Het betekent over het algemeen dat huurders het zich niet kunnen veroorloven om winstgevend te opereren.
Hier zijn drie overwegingen om op te merken:
Winkelcentrumeigenaren hamsteren deze leegstaande winkels meestal op en decoreren ze als advertenties voor het winkelcentrum, in een poging om de aandacht van het winkelend publiek op andere winkels af te leiden.
Je moet jezelf trainen om uit te kijken naar deze leegstaande winkels in het winkelcentrum en foto's te maken van leegstaande units voor toekomstig gebruik.
Berichten over ontruimde winkels geven u meer informatie over wat er aan de hand is. Het kan zijn:
Hier zijn voorbeelden van wat informatie die u uit de mededelingen kunt halen:
Een laatste punt over winkelsluitingen is om kennis te nemen van de locatie waar ze plaatsvinden.
Als een winkel in een drukbezocht gebied, waar het verkeer en de zaken goed moeten zijn, wordt gesloten, kan dit een verontrustend teken zijn over de gezondheidstoestand van de consumentenmarkt en de gezondheid van het winkelcentrum.
Hier is een voorbeeld:
Deze foto is genomen in een van de drukste delen van Northpoint City, het is een drukbezocht gebied dat de MRT met het winkelcentrum verbindt.
We zouden in dit gebied een stevige handel verwachten, maar er zijn nogal wat winkels gesloten. Dit zou een indicatie kunnen zijn dat de huurinkomsten van het winkelcentrum zouden kunnen verzwakken.
Locatie, locatie, locatie. We zijn het er allemaal over eens dat de locatie van een winkelcentrum de winstgevendheid bepaalt.
Maar kijk niet over de aangrenzende vastgoedmix heen. Het kennen van de ligging van het land rond het winkelcentrum is belangrijk om de levensvatbaarheid van het winkelcentrum op lange termijn te begrijpen.
Omliggende gebouwen bepalen de directe markt van een winkelcentrum en hebben de grootste impact op de demografie die het winkelcentrum bezoekt.
Hier zijn enkele vragen die u uzelf kunt stellen tijdens uw onderzoek:
Nadat je de locatie en omgeving van het winkelcentrum hebt overwogen, moet je bepalen of de huurdersmix van het winkelcentrum geschikt is voor de demografie en het verzorgingsgebied.
Als er bijvoorbeeld veel woongebouwen in de buurt zijn, moet het winkelcentrum zich richten op het gezinspubliek.
Het is belangrijk voor winkelcentra om een evenwichtige en geschikte huurdersmix te hebben voor de gegeven kenmerken en demografie van het gebied, aangezien dit de winstgevendheid van het winkelcentrum zal beïnvloeden.
Laten we eens kijken hoe Causeway Point presteert wat betreft het optimaliseren van de locatie en huurdersmix.
Dit zijn enkele aandachtspunten over de omgeving:
Woods Square heeft in totaal 4 blokken, met 494 kantoorunits en 39 winkelunits klaar voor bewoning. Zodra de kantoorunits zijn verhuurd, zullen ze winkelend publiek voor Causeway Point toevoegen. De extra 39 winkelunits zullen echter ook strijden om huurders met Causeway Point.
Hoewel verwacht wordt dat Woods Square extra kantoorpersoneel naar het Woodlands MRT-gebied zal brengen, is er een gebrek aan pubs en bars om kantoorpersoneel te voorzien van netwerken na kantooruren.
Door sommige ruimtes in het gebied om te vormen tot drinkplaatsen kan de levendigheid van Causeway Point toenemen.
Als je kijkt naar de omgeving van het pand, kun je een beter beeld krijgen van de huidige en toekomstige vooruitzichten van het winkelcentrum.
Een andere overweging zou de samenhang van de huurders van een winkelcentrum zijn.
Winkelcentra met een strata-titel hebben een grote uitdaging met betrekking tot het verkrijgen van de juiste huurdersmix en het laten samenwerken van huurders aan marketingactiviteiten of logistiek en uitvoering in vergelijking met winkelcentra met één eigenaar.
Winkels in strata-titled malls zijn eigendom van individuele eigenaren en als zodanig is er minder coördinatie en samenwerking in termen van het instellen van een thema of het balanceren van de huurdersmix in het winkelcentrum.
Dit kan leiden tot een onlogische en lukrake mix van huurders en bedrijven. Het kan er zelfs toe leiden dat minder aantrekkelijke beroepen worden aangetrokken, zoals massagesalons, pubs en geldschieters, die het imago van het winkelcentrum naar beneden kunnen halen en de huur en waardering van het winkelcentrum kunnen verlagen. Orchard Towers is een van de vele voorbeelden.
Een interessant aspect van het ontwerp van een winkelcentrum is het principe dat de Gruen Transfer wordt genoemd. Het is een opzettelijk ontwerp om shoppers vertrouwd te maken met de sfeer en lay-out van het winkelcentrum, zodat ze gemakkelijk vertrouwd kunnen raken, waardoor shoppers meer tijd in het winkelcentrum willen doorbrengen in plaats van terug te keren naar de realiteit buiten. Dit stimuleert verdere consumptie en impulsaankopen.
Zie het als een kind dat naar Disneyland gaat:zodra ze het park binnenstappen, worden ze vervoerd naar "The Most Magical Place On Earth".
Goede winkelontwerpen zijn ontwerpen die consumenten psychologisch "opsluiten" in het mini-ecosysteem in het winkelcentrum, waardoor ze de buitenwereld vergeten. Het feit dat de meeste winkelcentra maar heel weinig ramen hebben, is een ander voorbeeld van het Gruen Transfer-principe dat aan het werk is.
Goede winkelcentra zijn ook ontworpen rond het concept van circulatiekernen. De winkelcentra zullen een indeling hebben om de beweging van mensen rond een groot deel van het winkelcentrum te vergemakkelijken.
De meeste winkelcentra hebben dus roltrappen die naar elk niveau leiden met een grote lege ruimte in het midden, terwijl er op de begane grond meestal een grote evenementenruimte is die de aandacht van winkelend publiek op de hogere verdiepingen kan trekken.
Met dit in gedachten, moet je nadenken over:
Bestemmingen zijn plaatsen en voorzieningen die mensen aantrekken voor specifieke doeleinden. Dit kunnen essentiële diensten zijn zoals overheidsdienstencentra, banken, postkantoren, klinieken enz.
'Bestemmingen' zijn niet afhankelijk van 'walk pass'-verkeer voor impulsaankopen.
Deze bestemmingen worden normaal gesproken op obscure hoeken van het winkelcentrum geplaatst. Shoppers moeten door grote delen van het winkelcentrum lopen en mogelijk onderweg aankopen doen om bij deze bestemmingen te komen.
Een goed voorbeeld hiervan zijn bioscopen. Als het je is opgevallen, bevinden ze zich altijd bovenaan de winkelcentra, die over het algemeen minder wenselijke locaties zijn voor winkelhuurders.
Andere voorbeelden van winkelbestemmingen zijn activiteiten of attracties zoals speelhallen, foodcourts, bibliotheken en onderwijscentra.
Asset Enhancement Initiatives (AEI) is een term die wordt gebruikt in onroerend goed waarbij verhuurders de fysieke staat van het onroerend goed verbeteren, zodat huurprijzen en financieel rendement worden verhoogd.
Dit kan op verschillende manieren:
Een succesvolle AEI zou het klantenverkeer voor retailers moeten vergroten en hogere huurprijzen voor de verhuurders moeten opleveren.
Causeway Point is ook een goed voorbeeld van een goed uitgevoerde AEI.
De eigenaar van het winkelcentrum heeft een speelruimte die voorheen op de tweede verdieping was gelegen, herbestemd tot verschillende F&B-winkels, waardoor de verhuurbare oppervlakte en de totale huurinkomsten toenam.
Dat gezegd hebbende, AEI's vereisen extra kapitaaluitgaven en hebben te maken met alternatieve kosten tijdens renovaties. Daarom moeten eigenaren van winkelcentra een goede haalbaarheidsstudie doen om de levensvatbaarheid van deze projecten te beoordelen.
CapitaLand heeft bijvoorbeeld Funan Mall volledig van de grond af aan herontwikkeld; dit kostte S $ 560 miljoen dollar en 3 jaar bouwen. De wederopbouw en herpositionering is echter mogelijk niet financieel lonend, aangezien de consumentenacceptatie van e-commerce en Covid-19 de winkelhuur heeft uitgehold.
Er moet zorgvuldig worden overwogen om te begrijpen en te evalueren of deze initiatieven de kosten echt waard zijn.
De toekomst van retail ziet er somber uit voor de nabije toekomst.
Twee sleutelfactoren dragen bij aan mijn overtuiging:
Deze bearish factoren zullen de winkelhuur op de lange termijn temperen.
Men zou zich dus kunnen afvragen wat er aan gedaan kan worden?
Het is misschien het beste om na te denken over het verkleinen van het winkelvloeroppervlak in Singapore door ze te herpositioneren voor gebruik in instellingen, onderwijs of gezondheidszorg. Enige opoffering en pijn zou nodig zijn om de gezondheid en het vertrouwen van de winkelvastgoedsector te behouden.