U hebt waarschijnlijk gehoord van het optreden van de Chinese regering, wat ertoe heeft geleid dat de aandelenkoersen van tal van counters naar beneden zijn gedoken.
Er is echter één balie die opvalt:Sasseur REIT (SGX:CRPU).
Deze REIT lijkt te zijn ontsnapt aan de toorn van de CCP, terwijl andere Chinese bedrijven nog steeds worden gehamerd. De aandelenkoers was S $ 0,91 op 21 augustus 2021, een stijging van 16,67% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dus wat maakt Sasseur REIT zo uniek en veerkrachtig? Is het een REIT die het waard is om in te investeren?
Laten we eens kijken naar de basis!
Sasseur REIT, de eerste in Azië genoteerde vastgoedbeleggingstrust voor outlet-winkelcentra, met een portefeuille van outlet-winkelcentra in China , was op 28 maart 2018 genoteerd aan de Singapore Exchange. Momenteel bestaat de portefeuille uit vier eigendommen:
Sasseur (Chongqing Liangjiang) verkooppunten richt zich op consumenten uit de midden- en hogere klasse met meer besteedbaar inkomen. Het is een van de winkelcentra in Chongqing die de meeste internationale merken aanbiedt.
Sasseur (Chongqing Bishan) verkooppunten is een one-stop-shoppingbestemming in Bishan en West Chongqing die winkelwinkels combineert met entertainment, eten, onderwijs en vrije tijd. De verkooppunten volgen het "Super Outlet"-bedrijfsmodel , wat gebruikelijk is in de activa van zijn sponsors. Dit bedrijfsconcept streeft ernaar om outlet-winkelcentra te transformeren van puur retailbestemmingen naar winkel- en lifestylebestemmingen en zo meer bezoekers aan te trekken. Voor deze specifieke outlet kun je een "Super Children's Center", . vinden met een grote verscheidenheid aan baby- en kinderkledingwinkels, een centrum voor educatie en verrijking voor jonge kinderen, een speeltuin en een fotostudio voor kinderen, en een kindertheater. Het heeft ook een "Super Sporthal", waar je een sporttrainingscentrum en outletwinkels van verschillende sportmerken kunt vinden.
Sasseur (Hefei) Verkooppunten richt zich op consumenten uit de middenklasse en beschikt over een aantal recreatiemogelijkheden en luxe merkwinkels. Het herbergt ook een van de grootste bioscopen van Oost-China en de eerste vijfsterrenbioscoop van Hefei onder de UME-bioscoopketen.
Sasseur (Kunming) Verkooppunten is het grootste outlet-winkelcentrum van de provincie Yunnan (in termen van BVO). Het is bedoeld voor kopers uit de middenklasse die steeds meer geïnteresseerd zijn in premiumlabels. Het biedt ook een breed scala aan winkelalternatieven, waaronder outletwinkels, gezondheidsdiensten, entertainment en culturele voorzieningen, waardoor klanten een complete levensstijl en vrije tijdservaring krijgen die meer uitgaven en loyaliteit aanmoedigt.
Als we kijken naar de financiële prestaties van Sasseur REIT in de afgelopen drie jaar, kunnen we zien dat het het relatief goed heeft gedaan van 2018 tot 2020 . De huurders van Sasseur werden getroffen door de pandemie , zoals het geval was met verschillende andere REIT's, resulterend in minder verkoop in 2020 dan in 2019.
Als gevolg hiervan zijn de huurinkomsten gedaald in vergelijking met het voorgaande jaar . Ik was echter verrast om te zien dat het uitkeerbaar inkomen van Sasseur in 2020 hoger was dan in 2019. Bij nader onderzoek was dit verschil te wijten aan distributie-aanpassingen* en aanpassingen aan de reële waarde en belastingen, waardoor 2020 een beter jaar voor het bedrijf leek te worden.
Als we alleen kijken naar het totale rendement vóór aanpassingen aan de reële waarde en belastingen en exclusief de distributie-aanpassingen, kwam 2020 uit op S $ 80,2 miljoen, terwijl het in 2019 uitkwam op S $ 84,3 miljoen, wat aangeeft dat 2020 een lichte daling liet zien .
*Verdelingsaanpassingen omvatten niet-fiscaal aftrekbare kosten voor de beheervergoedingen van de beheerder die in eenheden zijn betaald, afschrijving van vooraf aan schulden gerelateerde transactiekosten, verandering in reële waarde van vastgoedbeleggingen, uitgestelde belastinglasten, verandering in reële waarde van financiële derivaten en niet-gerealiseerde omwisseling verschillen.
Na de resultaten van het laatste kwartaal te hebben bekeken, voelen beleggers zich gerustgesteld, wetende dat de huurinkomsten in de eerste helft van 2021 met 17,4% zijn gestegen in vergelijking met de eerste helft van 2020 of van S $ 53,2 miljoen tot S $ 62,5 miljoen, volgens de laatste resultaten van het bedrijf over het tweede kwartaal van 2021.
Evenzo is het uitkeerbare inkomen met 32% gestegen of van S$34,2 miljoen in de eerste helft van 2020 tot S$45,4 miljoen in de eerste helft van 2021, wat aangeeft dat de REIT op weg is naar herstel.
Voordat ik verder ga, wil ik het huurinkomstenmodel van Sasseur REIT met u delen, dat aanzienlijk verschilt van andere retail-REIT's. Het maakt gebruik van een 'Sales-Driven' Asset Management Model, dat huurinkomsten koppelt aan het daadwerkelijke verkoopsucces van zijn huurders .
Als gevolg hiervan worden de inkomsten van Sasseur REIT in tweeën gesplitst. De eerste is de vaste component , die onderhevig is aan een jaarlijkse stijging van 3%, en een variabele component dat is gekoppeld aan een percentage van de respectievelijke totale verkoop van de huurder.
Met deze strategie kan het management zijn belangen afstemmen op die van zijn huurders, wat een gezond paradigma is dat een veerkrachtige huurdersbasis zal opleveren.
Sasseur REIT heeft een uitgebalanceerde portefeuille met 11 verschillende handelssectoren . Mode, sport en buitenlandse merken zijn de drie belangrijkste handelssectoren, die goed zijn voor meer dan 59,3% van de NLA van de portfolio en 75,1% van de omzet van de portfolio.
Volgens mij concentreert Sasseur zich momenteel op slechts enkele sectoren. Maar goed, het is een outlet-winkelcentrum, dus wat kan ik zeggen?
Volgens het management zullen in de nabije toekomst meer eet- en drinkalternatieven en lifestyle-activiteiten worden geïntroduceerd, dat is zeker iets om naar uit te kijken.
Als het gaat om individuele huurders, was de top tien goed voor ongeveer 15,5% van de totale bruto-inkomsten aan het einde van FY2020. Deze diversificatie van huurders vermindert de afhankelijkheid van één enkele huurder en vergroot de veerkracht van de portefeuille van Sasseur.
De bezettingsgraad van de portefeuille van Sasseur is door de jaren heen relatief stabiel gebleven, zelfs toen de pandemie vorig jaar toesloeg.
Vergeleken met andere retail REIT's is de leasetermijn van Sasseur relatief kort. Grote huurders hebben huurtermijnen van 5 tot 10 jaar, terwijl andere huurders huurtermijnen hebben van 1 tot 3 jaar.
Volgens het management van Sasseur is dit met opzet gedaan. Het koos ervoor om een kortere leasetermijn aan te bieden om slecht presterende bedrijven geleidelijk af te bouwen en te vervangen door merken die beter aansluiten bij de consumententrends. Het verlengde ook de huurovereenkomsten van succesvolle merken tegen hogere tarieven .
Dit lijkt een fantastisch idee omdat Sasseur REIT zijn winkelcentrum op de hoogte kan houden van de markttendensen, en zo aantrekkelijker is voor de consument. Het is echter ook een tweesnijdend zwaard omdat een kortere huurperiode een hoger risico op leegstand met zich meebrengt.
Desalniettemin is er geen goede of verkeerde manier om dingen te doen, en het lijkt erop dat Sasseur REIT een hoge bezettingsgraad heeft behouden, wat een positieve indicatie is dat hun strategie werkt.
Met een relatief vlak uitkeerbaar inkomen, is de DPU van Sasseur ook relatief vlak gebleven in de afgelopen drie jaar sinds de oprichting.
Bovendien is de uitbetalingsratio van Sasseur REIT vrij hoog , met de meeste kwartalen meer dan 100%.
Wanneer de uitbetaling van een bedrijf meer dan 100% is, geeft het meer geld weg dan het verdient, wat op de lange termijn niet houdbaar is. Voor mij is dit een enorme rode vlag.
Vervolgens zien we dat de NAV de afgelopen drie jaar niet significant is veranderd, wat te wijten kan zijn aan het gebrek aan grote aankopen van de REIT.
REIT's met een sterke balans presteren zelfs in moeilijke tijden goed.
Per 30 juni 2020 bedraagt de gearing ratio van Sasseur REIT 27,8% , wat ruim onder de wettelijke limiet van 50% ligt. Bovendien hebben ze een 4,5x rentedekkingsratio , wat de REIT indien nodig wat ademruimte geeft.
De looptijd van de schuld van Sasseur is grotendeels geconcentreerd in 2023, zoals weergegeven in de onderstaande grafiek:
Met een balanstotaal van S$1.857 miljoen is deze schuld bijna een derde van het totale vermogen van het bedrijf – wat me nerveus maakt.
We moeten deze totale schuld in de gaten houden als we ooit besluiten in Sasseur te investeren en kijken of het management deze voor 2023 kan spreiden of verminderen. Anders is het mogelijk dat Sasseur binnenkort met een kredietcrisis te maken krijgt.
Goede REIT's zijn meestal REIT's met een sterke financiële steun.
De sponsor van Sasseur REIT's is Sasseur Cayman Holding Limited, dat 57,82% eigendom heeft in het bedrijf. Dit percentage is aanzienlijk groter dan bij andere REIT's, maar het is positief omdat het ervoor zorgt dat zowel de Sasseur REIT als de belangen van de sponsor op één lijn liggen.
Een REIT met een goede sponsor kan zijn reputatie vestigen en kan daardoor een goedkopere rente krijgen op leningen van financiële instellingen. Op basis van de gegevens van Sasseur lijkt zijn sponsor echter zwak, aangezien de huidige gewogen gemiddelde financieringskosten 4,4% bedragen . Bij andere opties met een lage rente kan dit als hoog worden beschouwd.
Een goede sponsor zorgt ook voor een pijplijn van activa die Sasseur REIT kan verwerven en het is geweldig dat de sponsor van Sasseur REIT, een van de belangrijkste exploitanten van outlet-winkelcentra in China, in totaal 12 projecten in de pijplijn heeft die Sasseur REIT mogelijk kan verwerven.
*De REIT en zijn sponsor hebben normaal gesproken een recht van eerste weigering. Als de sponsor zijn eigendom wil verkopen, krijgt de REIT de kans om het te verwerven voordat het op de markt wordt geopend.
Chinese klanten gaven in 2019 $ 111 miljard uit aan luxe artikelen, goed voor meer dan een derde van de wereldwijde uitgaven in deze categorie. Naarmate de Chinese economie verbetert, verwacht het management van Sassuer dat deze waarde in 2021 zal stijgen.
Volgens China Insights Consultancy zal tussen 2021 en 2030 de retailmarkt in China naar verwachting groeien met een samengesteld jaarlijks groeipercentage van 17,9% .
Dit kan gedeeltelijk te wijten zijn aan de Chinese middenklasse, die groeit in omvang en koopkracht. Kopers worden slimmer en bewuster van goede merken, design en trends, zelfs in tweede- en derderangssteden.
Er bestaat een grote behoefte aan verkooppunten om ook lifestyle-ervaringen te bieden. Dit betekent dat, hoewel sommige luxe dingen online kunnen worden gekocht, veel kopers er toch voor zullen kiezen om een fysieke winkel te bezoeken als deze een ambitieuze levensstijl en winkelervaring biedt.
VIP-lidmaatschap is ook van cruciaal belang om de verkoopdoelen van het bedrijf te halen. Het is fantastisch om het aantal VIP-leden elk jaar te zien groeien . Het totale aantal VIP-leden steeg zelfs met 12,5% tot 2,37 miljoen in de eerste helft van 2021.
Zoals ik eerder heb opgemerkt, is de dividenduitkeringsratio van Sasseur REIT vrij hoog, met de meeste kwartalen boven de 100%. Wanneer een bedrijf meer uitbetaalt dan het verdient, is het niet houdbaar op lange termijn.
Hoewel het geweldig is dat beleggers een hoger dividend ontvangen, moeten we er ook voor zorgen dat de REIT dit op de lange termijn kan volhouden. Ik raad beleggers aan dit goed in de gaten te houden als ze ooit besluiten te investeren in Sasseur REIT.
Zoals vermeld in het artikel over Capitaland China Trust, is de groeiende trend van online winkelen een gebied waar beleggers goed op moeten letten. Online aankopen in China zijn in de loop van het jaar gestaag toegenomen , dankzij de groei van goedkope bezorgplatforms zoals Taobao en Pinduoduo. Volgens eMarketer zullen e-commercetransacties in 2021 52,1% van alle detailhandelsverkopen in China uitmaken, tegen 44,8% vorig jaar.
Bovendien zou de fysieke verkoop in 2021 waarschijnlijk met 9,8% krimpen, na een verlies van 18,6% vorig jaar op basis van het rapport van eMarketer. Als deze trend zich voortzet, zal Sasseur REIT ongetwijfeld worden beïnvloed, dus beleggers moeten dit goed in de gaten houden.
Desalniettemin is het management van Sassuer zich bewust van de groeiende verschuiving naar online winkelen en als reactie daarop heeft het online verkoopinitiatieven zoals de WeChat Mini-app geïmplementeerd. . Met de WeChat Mini-app kunnen de verkooppunten livestreamsessies houden in samenwerking met merkpartners . Elk van de twee uur durende livestream die in het tweede kwartaal van 2021 werd gehouden, trok meer dan 90.000 kijkers.
China heeft ook een veel lagere winkelruimte per hoofd van de bevolking dan vergelijkbare ontwikkelde landen , volgens UBS. Ik voorspel dat winkelcentra het komende decennium in het land zullen gedijen, gezien de achtergestelde winkelmarkt en de stijgende inkomensniveaus van zijn burgers.
Samenwerkingen met internetgiganten en een verschuiving naar 'ervaring of gemak', volgens UBS, zullen ook belangrijke succesfactoren zijn voor deze winkelcentra. Het is geweldig om te weten dat Sasseur REIT al aan deze factoren werkt.
Dit is misschien de eerste keer dat u over Sasseur REIT hoort, dus u voelt zich onveilig om erin te investeren. Beleggers kunnen echter gerust zijn met het feit dat Sasseur REIT een hoge positie heeft op de Singapore Governance and Transparency Index (SGTI) .
Voor 2021 stond Sasseur REIT op de 17 e plaats, vanaf 25 de vorig jaar plaats. Het is ook opmerkelijk hoger in rang dan populaire REIT's zoals SPH REIT, Keppel DC REIT en Frasers Centrepoint REIT.
Dus, is Sasseur REIT op dit moment een goede investering?
Laten we eens kijken hoeveel het waard is.
Aangezien de huidige PB-ratio van Sasseur REIT ongeveer 0,97 is en de gemiddelde PB-ratio over de afgelopen vijf jaar is ongeveer 0,92, ik geloof dat Sasseur REIT momenteel redelijk gewaardeerd is .
We kunnen concluderen dat Sasseur REIT enigszins duur is in vergelijking met zijn concurrenten, zoals Capitaland China Trust en MapleTree NAC Trust, die PB-ratio's hebben van respectievelijk 0,78 en 0,79.
Houd er echter rekening mee dat dit geen vergelijking tussen appels is, omdat Sasseur REIT, in tegenstelling tot andere REIT's, outlet-winkelcentra exploiteert.
Aan de andere kant, als je kijkt naar het dividendrendement door de jaren heen, met een jaarlijks dividendrendement van 7,09% nu, zou ik zeggen dat Sasseur REIT enigszins overgewaardeerd is in vergelijking met het gemiddelde rendement.
In vergelijking met zijn concurrenten Capitaland China Trust en Mapletree NAC Trust, die een dividendrendement hebben van 5,9% en 6,11%, respectievelijk, het dividend van Sasseur REIT lijkt aantrekkelijk.
Kortom, Sasseur REIT is opmerkelijk vanwege zijn unieke Art-Commerce Business-model en een huurstructuur die de belangen van de REIT op één lijn brengt met zijn huurders. Het lijkt erop dat Sasseur REIT voor veel beleggers een geschikte investering kan zijn vanwege de consistente financiële prestaties in de afgelopen drie jaar.
Vanwege de grote dividenduitkering zou ik in de tussentijd echter wachten met investeren in deze REIT omdat ik niet zeker weet hoe duurzaam het is.
Bovendien moeten beleggers er rekening mee houden dat de huidige uitbraak de verkoop voor 2021 heeft verlaagd na een jaar van herstel, zoals weergegeven in de onderstaande grafiek.
Ik heb momenteel geen positie in Sassuer REIT.
Het geld dat mensen niet uitgeven
De landen die van contant geld houden
Het geld dat we opbergen tijdens een ramp
Plannen of niet plannen... Dat is de vraag
6 oplichting die op ouderen jagen
27 aandelen die kunnen profiteren van de opening van fase 3 in Singapore
De kracht die kleine bedrijven hanteren