Als het om uw beleggingen gaat, is een decennium lang. Tien jaar geleden waren we net aan het herstellen van de ineenstorting van 2008 en de ergste recessie sinds de Grote Depressie. Beleggers zorgden voor catastrofale verliezen. Voor sommigen voelde het alsof de wereld verging.
Tien jaar daarvoor bevonden we ons midden in een dotcom-manie en de grootste zeepbel op de aandelenmarkt in de geschiedenis. Nog maar een decennium daarvoor had nog nooit iemand van internet gehoord, en mobiele telefoons waren zo groot als een sintelblok. We kunnen alleen maar raden hoe de wereld er over 10 jaar uitziet.
Vastgoed is van oudsher een stabiele waardeopslag. Maar nu het tempo van de veranderingen de afgelopen jaren is toegenomen, is zelfs de stabiliteit van sommige vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) in twijfel getrokken. Amazon.com (AMZN) neemt een sloopkogel naar de fysieke detailhandel, Airbnb verandert elk extra bed in een levensvatbare hotelconcurrent en telewerken maakt het traditionele kantoor veel minder kritisch dan het vroeger was.
Voor buy-and-hold-beleggers zal de sleutel tot het verdienen van geld in REIT's in de komende decennia zijn om zich te concentreren op onroerend goed dat zo "toekomstbestendig" mogelijk is. Zo snel als de wereld verandert, zullen we waarschijnlijk altijd woonruimte, medische voorzieningen, magazijnen en andere bedrijfskritieke eigendommen nodig hebben.
Vandaag gaan we kijken naar vijf REIT's om te kopen en tientallen jaren vast te houden. Na de recente stijging van REIT-prijzen, hoeft u niet per se op te raken en ze vandaag nog te kopen. Maar zoek een plek om elk van deze namen op te schrijven, zodat je ze tijdens een duik onthoudt. Want als u op zoek bent naar een verzameling onroerendgoedaandelen om het inkomen dat u nodig heeft na uw pensionering weg te gooien, dan is elk van deze geschikt.
"Op dit moment huurt ongeveer 1 op de 10 Amerikanen ruimte in een self-storage-faciliteit", zegt Brad Thomas, redacteur van Forbes Real Estate Investor . “Ongeveer 30 miljoen mensen parkeren hun bezittingen in een van de 50.000 self-storage-faciliteiten in het hele land.” Thomas voegt eraan toe dat millennials bijna een derde van de vraag naar opslagruimte vertegenwoordigen en "de neiging hebben om faciliteiten veel vaker te bezoeken dan oudere generaties."
Ondanks al het gepraat over millennials die ervaringen boven dingen verkiezen, lijkt het erop dat ze in hun korte leven veel dingen hebben verzameld. Public Storage is er om het voor hen op te slaan.
Naarmate de huisvestingskosten blijven stijgen, worden kleinere stadswoningen steeds gebruikelijker, net als huren. Voeg daarbij een langetermijntrend van inkrimping door de babyboomers, en je hebt de stukken op hun plaats voor een stabiele langetermijntrend.
Public Storage, dat onlangs nieuwe all-time highs heeft bereikt, is niet bijzonder goedkoop tegen de huidige prijzen. Maar in een tijd waarin de obligatierendementen recorddiepten bereiken, heeft PSA en zijn dividendrendement van meer dan 3% nog steeds een plaats onder REIT's om te kopen en vast te houden voor de lange termijn. Sterker nog:in het afgelopen decennium heeft Public Storage zijn dividend met cumulatief 264% verhoogd, of gemiddeld ongeveer 30% per jaar.
Vastgoed hoeft niet flitsend of mooi te zijn om aantrekkelijk te zijn. Sterker nog, saai is vaak beter. Sommige van de beste deals zijn afkomstig van industriële eigendommen ver weg van de chique delen van de stad. En hoewel trendy winkelcentra kunnen stijgen en dalen, is één ding zeker:aanhoudende groei in internethandel zal leiden tot een sterke vraag naar logistieke en distributiecentra.
"Industrieel vastgoed is voor de meeste investeerders vaak buiten de radar omdat het niet sexy is", zegt Ari Rastegar, oprichter en CEO van de in Austin gevestigde vastgoedontwikkelaar Rastegar Property. “We hebben met deze strategie succes geboekt, met name in Round Rock, Texas, bij een industrieel herontwikkelingsproject. Logistieke faciliteiten en magazijnen vereisen zeer weinig kapitaaluitgaven en kunnen, als ze tegen de juiste prijzen worden gekocht, enorm winstgevend zijn.”
Overweeg aandelen van Prologis . om een deel van deze lucratieve markt te krijgen (PLD, $ 84,79). Prologis is 's werelds grootste logistieke REIT. Op 30 juni 2019 bezat of beheerde de REIT 786 miljoen vierkante meter in 19 landen.
Als je denkt dat Amazon.com de wereld overneemt, dan is Prologis – die Amazon tot zijn grootste huurders rekent – een manier om indirect in te spelen op die trend. De REIT schuwt het idee niet dat de e-commerce-boom haar eigen groeispurt helpt te stimuleren, waarbij doorgaans een facet van internetretail wordt benadrukt in haar beleggerspresentaties om opwinding op te wekken.
Prologis is niet de best renderende REIT die er is, aangezien het dividend een vrij bescheiden 2,5% is. Maar als u op zoek bent naar een inkomensaandeel dat u mogelijk tientallen jaren kunt houden, zijn er niet veel beter gepositioneerd dan Prologis.
De volgende stap is de gediversifieerde REIT voor de gezondheidszorg Ventas (VTR, $ 75,23). Ventas is een van de grootste REIT's ter wereld qua marktkapitalisatie en is de op een na grootste REIT in de gezondheidszorg, na Welltower (WELL) van $ 37 miljard.
Ventas heeft zijn portefeuille in de loop der jaren actief beheerd, waarbij de bekwame verpleegkunde werd verlaten en de aanwezigheid in seniorenwoningen en medische kantoorgebouwen werd vergroot. Ongeveer 56% van de portefeuille van Ventas is belegd in huisvesting voor senioren, en nog eens 19% in medische kantoor-/polikliniekgebouwen. De resterende 25% van de portefeuille is belegd in leningen, gezondheidssystemen, onderzoekscentra en andere gezondheidsgerelateerde eigendommen.
Het is gemakkelijk genoeg om de concentratie van Ventas op seniorenwoningen te begrijpen, aangezien de vergrijzing van de babyboomers enorme kansen zal creëren voor operators in die ruimte. Maar in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, zijn de meeste boomers nog vrij jong. Het grootste cohort van de boomers wordt nu net 60. Ongeveer de helft van de senioren van de REIT is ouder dan 85. Dit betekent dat Ventas nog tientallen jaren verwijderd is van de piek in deze markt.
Ondertussen kunnen beleggers flink worden betaald om te wachten. Tegen de huidige prijzen levert Ventas een zeer behoorlijke 4,3% op, en de REIT heeft een lange geschiedenis van het verhogen van zijn dividend.
Over het thema van ouder wordende boomers, LTC Properties (LTC, $ 49,94) is ook een van de REIT's die tientallen jaren kan worden gekocht en aangehouden.
Als u wilt weten wat LTC doet, hoeft u niet verder te zoeken dan het tickersymbool. "LTC" is een afkorting voor "langdurige zorg". LTC is natuurlijk zelf geen langdurige zorgaanbieder. Dat is de taak van de huurders. LTC Properties beheert eenvoudig zijn portefeuille, die bestaat uit meer dan 200 zorgvastgoed in 28 staten. De portefeuille is ongeveer 50/50 verdeeld tussen bejaardentehuizen en geschoolde verpleeghuizen, met een handvol "andere" zorgvastgoeden.
Belangrijk is dat ongeveer 56% van de totale portefeuille van LTC wordt belegd in eigendommen die afhankelijk zijn van particuliere betalende klanten in plaats van Medicare of Medicaid. Helaas blijft er dan nog 44% over die afhankelijk is van de overheid.
Maar onthoud:LTC is niet degene die de faciliteiten beheert; het is gewoon de verhuurder. Dus zelfs als gierige overheidsvergoedingen de winstgevendheid van de sector blijven drukken, zou LTC in staat moeten zijn om haar huurcheques voor onbepaalde tijd te innen.
LTC levert momenteel een gezonde 4,6% op. En een interessante gril:het is een maandelijks dividendaandeel in plaats van driemaandelijks. Dat is fijn om uw dividendinkomsten af te stemmen op uw maandelijkse uitgaven. Of, als u uw uitkeringen herinvesteert, kunt u ze net zo veel sneller samenstellen.
Amazon.com is echt die spreekwoordelijke stier in een porseleinkast. Samen met zijn concurrenten op het gebied van e-commerce heeft het bedrijf de traditionele fysieke detailhandel volledig uitgeroeid.
Maar onthoud, niet alle winkelpanden zijn gelijk gemaakt. We hebben misschien minder behoefte om door kleding of elektronica te bladeren in een winkelcentrum of een grootwinkelbedrijf. Maar totdat Amazon een manier vindt om tandartsen en kappers aan je deur te bezorgen, hebben we nog steeds servicegerichte detailhandel nodig.
En dit is precies de specialiteit van STORE Capital (STOR, $ 37,68).
Store Capital heeft een gediversifieerde portefeuille van 2.389 eigendommen verspreid over alle 50 staten met een gewogen gemiddelde resterende huurtermijn van 14 jaar. Ongeveer 15% van de portefeuille is belegd in restaurantpanden, maar peuterspeelzalen, sportscholen, autowinkels en medische en tandheelkundige centra vormen allemaal aanzienlijke allocaties. Servicegerichte panden zijn goed voor bijna tweederde van de basishuur, en het resterende derde deel is ongeveer gelijk verdeeld over winkel- en productiepanden.
Store Capital is mogelijk niet 100% Amazon-proof. Maar het is ongeveer zo dichtbij als je kunt krijgen terwijl je nog steeds in de fysieke winkelruimte bent. Sterker nog:het heeft het vertrouwen van de legendarische belegger Warren Buffett.
Charles Sizemore was op het moment van schrijven een lange VTR.
Kun je een gediplomeerd makelaar zijn met een misdrijf?
Heeft u een advocaat nodig om land en onroerend goed te verkopen?
Onroerend goed kopen in Haïti
7 gouden regels voor beleggen en geavanceerde vermogensplanning
7 REIT's om nu te kopen voor dividendgroei
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
Je kunt nog steeds een huis kopen en verkopen tijdens de uitbraak van het coronavirus