Aandelen en obligaties hebben de marktbewoners grotendeels beloond sinds het dieptepunt van de markt van de Grote Recessie in 2009, maar grote en kleine beleggers kunnen zich afvragen hoeveel been de huidige rally nog heeft. Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) kunnen de activaklasse zijn die beleggers nodig hebben om de naald in deze ijle bullmarkt te steken.
Deze zomer schreef de prominente hedgefondskoning Ray Dalio dat de marktparadigma's aan het verschuiven zijn en dat de vooruitzichten voor het volgende decennium langzame groei en chronisch zachte rentetarieven zijn. Hij is van mening dat 's werelds centrale banken, waaronder de Amerikaanse Federal Reserve, "door meer van dit drukken en kopen van activa meer negatieve reële en nominale rendementen te produceren, waardoor beleggers in toenemende mate de voorkeur geven aan alternatieve vormen van geld (bijv. goud) of andere opslagplaatsen van rijkdom.”
Hoewel Dalio suggereert dat beleggers goud aan hun portefeuilles kunnen toevoegen, willen ze misschien ook REIT's gaan onderzoeken om te kopen. Dat komt omdat onroerend goed ook een klassieke afdekking tegen inflatie is geweest en meestal profiteert van lage rentetarieven.
Nog een voordeel:REIT's kunnen aanzienlijke inkomsten opleveren; goud niet. Volgens de wet moeten vastgoedbeleggingsfondsen 90% van het belastbare inkomen via dividenden aan aandeelhouders uitkeren. Maar de ultieme afdekking is het vinden van REIT's die hun uitbetalingen op betrouwbare (en, indien mogelijk, agressieve) wijze verhogen, omdat dat zal voorkomen dat het dividend in de loop van de tijd daadwerkelijk aan waarde verliest als gevolg van inflatie.
Hier zijn er zeven REIT's om te kopen voor beleggers die geïnteresseerd zijn in dividendgroei. Deze vastgoedbedrijven staan klaar om hun contante distributies in stand te houden en te verbeteren door de mogelijk trage toekomst met lage rentetarieven die sommige experts voorspellen.
De gegevens zijn van 6 oktober. Dividendopbrengsten worden berekend door de meest recente uitbetaling op jaarbasis te berekenen en te delen door de aandelenkoers.
CubeSmart (CUBE, $ 35,19) bezit en/of exploiteert een groeiende nationale keten van meer dan 1.150 self-storage-faciliteiten - een prozaïsch maar stabiel front van de REIT-wereld dat een dijk biedt tegen recessieve getijden. Het bedrijf bedient niet alleen gewone huishoudens, maar ook bedrijven en zelfs booteigenaren. Zo herbergt het een diverse klantenkring verspreid over 38 staten - met grote concentraties in Florida, Illinois, Texas, New York en Californië - en het District of Columbia.
CubeSmart, de op twee na grootste self-storage werfoperator in de natie qua jaaromzet, ging terug naar de beurs in 2004. CUBE verlaagde wel zijn dividend tijdens de Grote Recessie, maar begon in 2011 met een aanval van agressieve dividendgroei. kwam opnieuw tevoorschijn van 2,5 cent per aandeel na de recessie in 2010 tot 32 cent vandaag.
Wat belangrijk is, is dat fondsen uit operaties (FFO, een belangrijke REIT-winstgevendheidsmaatstaf) er zijn geweest om deze stijgingen te ondersteunen. De aangepaste FFO (AFFO) van het bedrijf is zes opeenvolgende jaren gegroeid. De AFFO in het tweede kwartaal van 42 cent per aandeel was jaar-op-jaar een cent hoger. En het management streeft naar een AFFO voor het hele jaar van $ 1,66 tot $ 1,68 per aandeel, een stijging ten opzichte van de $ 1,64 van vorig jaar.
In juli bevestigde Moody's de schuld van CubeSmart op een investeringswaardige Baa2 senior unsecured rating, en zei dat de REIT "een goede financiële flexibiliteit heeft en een bescheiden gebruik van hefboomwerking zoals gemeten door de nettoschuld ten opzichte van de EBITDA (winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie) .”
Moody's prees ook CubeSmart's "ervaren managementteam en sterke operationele expertise." Het heeft dat nodig in de concurrerende self-storage-business, die naar schatting 48.000 tot 52.000 faciliteiten in de VS omvat en lage toegangsdrempels heeft.
Toch kunnen CUBE-aandeelhouders troost putten uit de wetenschap dat de self-storage-activiteiten ook als 'recessiebestendig' worden beschouwd. Dat komt omdat economische neergang mensen ertoe neigt om te krimpen, waardoor ze hun extra spullen in de units van CubeSmart moeten inpakken. Lagere rentetarieven, mochten ze uitkomen, zullen de stijgende dividenden van de REIT ook aantrekkelijker maken.
Beleggers die zich bewust zijn van het alomtegenwoordige gebruik van smartphones en tablets in het openbaar, zouden geneigd kunnen zijn om Crown Castle International te kopen (CCI, $ 137,92) - de grootste eigenaar-exploitant van Amerikaanse telecommunicatieactiva. De communicatie-infrastructuur van de REIT is oogverblindend en bestaat uit meer dan 40.000 zendmasten, 65.000 kleine celknooppunten en ongeveer 75.000 routemijlen glasvezel naar elke grote Amerikaanse markt.
De infrastructuur ondersteunt de communicatietechnologieën van AT&T (T), Verizon (VZ), T-Mobile US (TMUS) en Sprint (S). Dus als je iemand zijn smartphone ziet gebruiken, is de kans groot dat Crown Castle dat mogelijk maakt.
Crown Castle, dat ruim 3% opbrengt, verhoogt al jaren zijn dividend. De meest recente dividendverhoging - een upgrade van 7% naar $ 1,125 per aandeel, kwam afgelopen oktober. De dividendgroei zou goed moeten worden ondersteund door AFFO, waarvan het management voorspelt dat het in de nabije toekomst met 7%-8% per jaar zal groeien. (De AFFO in het tweede kwartaal steeg met 13% jaar-op-jaar, en het bedrijf verwacht dat het cijfer voor het hele jaar de bovenkant van het verwachte bereik zal bereiken.)
Er is veel kapitaal nodig om communicatienetwerken uit te bouwen, en Crown Castle leent veel. Desalniettemin bevestigde Moody's Investors Service in juli zijn Baa3-rating (investment-grade) op CCI's senior ongedekte kredieten, daarbij verwijzend naar de "robuuste intern gegenereerde kasstromen van de REIT, ondersteund door zijn toren- en glasvezelactiviteiten". Moody's voegt hieraan toe:"CCI's langlopende niet-opzegbare huurovereenkomsten met contractuele huurroltrappen bieden een goed inzicht in toekomstige inkomsten en stabiliteit van kasstromen."
Moody's zegt wel dat als er een risico is voor Crown Castle, het de mogelijkheid is van onverwachte technologische verstoringen. Voorlopig staat de technologie echter aan de kant van CCI. AT&T, Verizon en anderen werken aan een landelijke uitrol van "5G"-diensten - de krachtigere telecomtechnologie die het internet verder in ieders leven zal verweven. Dat zorgt voor een grote vraag naar de torens, kleine cellen en glasvezel van de REIT.
Equity LifeStyle Properties (ELS, $ 136,42) bezit en exploiteert meer dan 400 gefabriceerde woongemeenschappen, RV-resorts en campings in 32 staten en British Columbia, verspreid over meer dan 145.000 locaties. Nu babyboomers met miljoenen met pensioen gaan, is er veel vraag naar goedkope gefabriceerde woningen en camperparken.
Dat zie je terug in de resultaten van het bedrijf. De nieuwste richtlijn voor het hele jaar 2019:"genormaliseerde" FFO van $ 4,12 tot $ 4,22 per aandeel. Dat is $ 3,87 in 2018 en $ 3,60 in 2017. Het bedrijf registreerde in het tweede kwartaal ook een FFO-groei van 8% op jaarbasis, tot 96 cent per aandeel.
Ja, ELS heeft een laag rendement van 1,8% dat eigenlijk minder is dan de S&P 500. Maar dat komt niet door een gebrek aan dividendgroei. Het is gewoon moeilijk voor de uitbetaling om gelijke tred te houden met de aandelenkoers, die de afgelopen drie jaar met meer dan 90% is gestegen.
Maar beleggers die nu in Equity LifeStyle stappen, zouden hogere opbrengsten op kosten moeten genieten, aangezien het zijn uitbetalingen het komende jaar blijft verhogen. De REIT is goed gepositioneerd om de groeiende markt voor senioren te vangen; ongeveer 10.000 Amerikanen gaan elke dag met pensioen, en sommigen van hen willen inkrimpen. Sterker nog, ze hebben nesteieren, pensioenen en sociale zekerheid, waardoor ze enigszins beschermd zijn tegen een mogelijke recessie.
Inkomsten uit onroerend goed (O, $78,41) bezit meer dan 5.900 eigendommen in 49 staten, Puerto Rico en het VK, verhuurd aan 265 verschillende huurders in 49 sectoren. Het is echter zwaar voor de detailhandel, waarbij die sector goed is voor ongeveer 83% van de huurinkomsten van de REIT.
Het is geen geheim wat de online detailhandel heeft gedaan met de fysieke detailhandel hier in de VS - een van de redenen waarom de voorraad de afgelopen jaren twijfelde. Maar zoals het management opmerkte in zijn laatste winstoproep:"95% van onze huur komt van huurders met een service-, niet-discretionaire en / of lage prijscomponent voor hun bedrijf." Nog een reden om in het model van Realty Income te geloven:het handelt in 'triple-net'-leaseovereenkomsten, wat betekent dat ze exclusief belastingen, verzekeringen en onderhoud zijn. Realty Income verzamelt alleen de huurcheques, waardoor de inkomsten en FFO veel regelmatiger en betrouwbaarder worden.
En ondanks de ellende van de detailhandel, vertoont Realty Income tekenen van groei. De REIT boekte in het tweede kwartaal een AFFO van 82 cent per aandeel, tegen 80 cent in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. En voor het volledige jaar mikt het management op een AFFO van $ 3,28 tot $ 3,33 per aandeel, een stijging van $ 3,19 in 2018.
Realty Income is ook de meest bekende van de maandelijkse dividendaandelen - en dat is wat er gebeurt als je jezelf het 'Maandelijks Dividend Bedrijf' noemt. Het heeft een indrukwekkende 590 opeenvolgende maandelijkse dividenden uitgekeerd, waaronder 88 opeenvolgende kwartaal neemt toe.
Moody's geeft voldoende reden om aan te nemen dat dividend veilig is en zal blijven groeien. “De A3 senior unsecured rating van Realty Income weerspiegelt het uitstekende managementteam en de lange staat van dienst van de REIT in het handhaven van een goed gekapitaliseerde balans met conservatieve leverage. De operationeel sterke retailportefeuille van de REIT is ook goed geïsoleerd van e-commerce en verschuivingen in consumentenbestedingen, een positief krediet."
STORE Capital (STOR, $ 38,05) is een gediversifieerde netto-lease REIT die investeert in 'operationeel vastgoed voor één huurder' - vandaar de naam 'STORE'. Het beschikt over 2.389 eigendommen die het verhuurt aan 456 klanten in alle 50 staten, met een bezettingsgraad van 99,7% op het moment van schrijven.
Dienstverlenende bedrijven, zoals restaurants, gezondheidsclubs en bioscopen, vormen met 64% het grootste deel van het vastgoed, terwijl de rest in de detailhandel (19%) en productie (17%). STOR richt zich ook op langlopende huurovereenkomsten, met een gemiddelde resterende looptijd van 14 jaar op de bestaande huurovereenkomsten.
STORE Capital's claim to fame? Het is de enige REIT die momenteel wordt gehouden door Warren Buffett's Berkshire Hathaway (BRK.B). Buffett kocht zijn belang in 2017 terug en is in feite de op één na grootste aandeelhouder van het bedrijf, na Vanguard.
De REIT slaagt voor Moody's, wat bemoedigend is. "Het Baa2-kredietprofiel (investment-grade) van STORE Capital weerspiegelt de snelle expansie en groeiende cashflow van het bedrijf, gegenereerd uit de zeer gediversifieerde, sterk bewoonde portefeuille van eenpersoonswoningen met langlopende triple net-huurovereenkomsten en jaarlijkse huurverhogingen," Moody's schreef in augustus, eraan toevoegend dat de REIT ook een "gezonde balans" had.
STORE Capital heeft zijn dividend elk jaar verbeterd sinds de beursgang in 2014. De laatste verhoging – een stijging van 6,1% tot 35 cent per aandeel – werd begin september aangekondigd. De winstgroei van de REIT zou toekomstige stijgingen moeten blijven stimuleren. In het tweede kwartaal kwam AFFO uit op 45 cent per aandeel (een cent meer dan in het tweede kwartaal van vorig jaar). Het bedrijf zei ook dat het een AFFO voor het hele jaar verwacht van $ 1,92 tot $ 1,96 per aandeel, wat een verbetering zou zijn ten opzichte van 2018, toen het $ 1,85 per aandeel verdiende.
* Geeft de jaarlijkse dividendgroei weer sinds de beursgang in november 2014.
VICI-eigendommen (VICI, $ 22,95) is een op gaming gerichte REIT die 22 eigendommen bezit - waaronder Caesars Palace - die 14.800 hotelkamers beslaan en meer dan 150 restaurants, bars en nachtclubs. Naast Caesars bezit het ook negen Harrah's-faciliteiten in het hele land, racecircuits en golfbanen.
VICI Properties, dat pas in februari 2018 naar de beurs ging, heeft een beperkte geschiedenis van dividendgroei, maar de vooruitzichten zien er aantrekkelijk uit.
De casino gaming-industrie groeit voortdurend. Volgens de American Gaming Association stegen de gaming-inkomsten in 2018 met 3,5% op jaarbasis tot een recordhoogte van $ 41,7 miljard. In de moderne tijd zijn de inkomsten uit nationale commerciële casinospellen maar één keer per jaar gedaald – in 2009, tijdens de Grote Recessie – en dan nog maar licht.
Het bedrijf boekte in het tweede kwartaal een aangepaste FFO van 38 cent per aandeel, een stijging van 35 cent in dezelfde periode een jaar geleden. Managementprojecten voor het hele jaar 2019 hebben de FFO aangepast van $ 1,45 naar $ 1,47 per aandeel, een bescheiden stijging van $ 1,43 per aandeel, deels omdat het nieuwe aandelen heeft uitgegeven. Maar het management merkt ook op dat het acquisities heeft gefinancierd met eigen vermogen in plaats van met vreemd vermogen (het bedrijf is inderdaad van mening dat een schuldrating van beleggingskwaliteit tussen 18 en 36 maanden verwijderd is dankzij agressieve deleveraging). Hierdoor wordt de groei van de FFO per aandeel op de korte termijn afgevlakt, maar op de lange termijn zal dit waarschijnlijk de winst verhogen.
VICI heeft zijn dividend in elk van de twee jaar verhoogd sinds het op de openbare markten kwam. In feite zei CFO David Kieske in de meest recente winstoproep dat het bedrijf "uiteindelijk een dividendaristocrat wil zijn", met de nadruk op een consistente timing voor toekomstige dividendverhogingen. We zullen dat over een paar decennia bekijken ... maar het idee dat VICI zich inzet voor dividendgroei is bemoedigend.
* Geeft de jaarlijkse dividendgroei weer sinds de beursgang in februari 2018.
MGM Growth Properties (MGP, $ 30,47), dat in 2016 werd afgesplitst van MGM Resorts International (MGM), bezit of beheert op andere wijze 14 resorts in Las Vegas en in de VS, evenals een grootschalig eet- en amusementsdistrict aan de Las Vegas Vegas Strip. De activa omvatten 27.400 hotelkamers, 150 winkels, 300 eet- en drinkgelegenheden, 20 uitgaansgelegenheden, verschillende congresfaciliteiten en zelfs een paar racebanen.
Hoewel het bedrijf beschikt over verschillende bekende activa in Las Vegas, zoals Mandalay Bay en Mirage, is het geografisch goed gediversifieerd. In zijn rapport over het tweede kwartaal merkte het management van MGP zelfs op dat minder dan de helft van de EBITDA van de REIT (winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie) van buiten Las Vegas kwam. Dat omvat de MGM National Harbor bij Washington, D.C., en Borgata in Atlantic City.
Een groot deel van de groei van MGP in de afgelopen jaren is te danken aan een agressieve acquisitiestrategie. Maar het bedrijf heeft ook een organische groei ingebouwd, via 2% vaste huurroltrappen op ongeveer 90% van zijn huren. Die zijn goed tot 2022, wanneer de hindernissen voor de "omzet om te huren" beginnen.
In september verhoogde MGM Growth Properties haar dividend voor de negende keer sinds de beursgang en voor het zesde achtereenvolgende kwartaal. Het was een marginale stijging van ongeveer een half procent, maar de uitbetaling is 7,4% beter dan vorig jaar op dit punt. Dat wordt ondersteund door winstgroei - de AFFO in het tweede kwartaal steeg met 7% op jaarbasis en de AFFO van 2018 was ongeveer 11% beter dan die van 2017.
* Geeft de jaarlijkse dividendgroei weer sinds de beursgang in april 2016.
5 voordelige dividendaandelen om nu te kopen
11 dividendaandelen die onder de radar vliegen (voorlopig)
9 geweldige dividendgroeiaandelen om te kopen
5 aandelen om nu te kopen
6 small-cap dividendaandelen om nu te kopen
Goldman Sachs:5 Superstar-aandelen om nu te kopen
10 superveilige dividendaandelen om nu te kopen