Gezien het feit dat we in het 10e jaar van de langste economische expansie in de Amerikaanse geschiedenis zitten, is het niet verwonderlijk dat we dagelijks te maken hebben met discussies tussen degenen die denken dat we nog ruimte hebben om te groeien, en degenen die vrezen dat een inkrimping nabij is.
Commercieel vastgoed (CRE) leeft en sterft met economische cycli, dus veel beleggers hebben het gevoel dat ze niet in CRE kunnen springen tenzij ze een indicatie hebben van waar de markt op korte termijn naartoe gaat.
Deze taak is nog uitdagender vanwege het constante geklets van insiders uit de branche, CEO's, financiële analisten en iedereen die iets te zeggen heeft over de vastgoedmarkten. Vaak zullen marktleiders diametraal tegenovergestelde posities innemen. Als individuele belegger kan het moeilijk zijn om te begrijpen wat zij zien dat u niet kunt zien.
We leven in een informatietijdperk, maar toegang tot informatie is niet genoeg. Je moet in staat zijn om te mijnen die informatie voor inzichten om een beter rendement te genereren. Vandaag helpen we u erachter te komen hoe u in CRE kunt investeren door u te laten zien hoe u twee tegengestelde opvattingen kunt begrijpen bij het investeren in commercieel onroerend goed in de late cyclus. We zullen ook enkele vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) uitlichten om op te bouwen voor groei en dividenden.
Meergezins-REIT's – die ondanks hun focus worden beschouwd als commercieel onroerend goed, niet als residentieel – delen een sector, maar niet noodzakelijkerwijs dezelfde doelen of strategieën.
Michael J. Schall, de huidige CEO en president van Essex, pleit voor een blijvend vertrouwen op meergezinswoningen in de markten aan de westkust met beperkte aanbod, ondanks hoge waarderingen en een streng regelgevend klimaat. Dat is met name het geval in Tier 1-steden zoals San Francisco en Los Angeles, waar regels voor landgebruik en bescherming van huurders tot de strengste van het land behoren.
Eric Bolton, Jr., President, Voorzitter en CEO van Mid-America Apartment Communities (MAA, $ 134,93), kiest voor een andere benadering. In plaats van zich te concentreren op Tier 1-steden in high-end markten, zoekt Midden-Amerika naar gebieden met lagere kosten van levensonderhoud in de regio's Zuidoost, Zuidwest en Midden-Atlantische Oceaan. Deze regio's hebben doorgaans lagere acquisitiekosten, bieden een gunstiger ondernemingsklimaat en hebben op de lange termijn de meeste ruimte om te groeien.
Beide bedrijven zetten veel in op de toekomst van de Amerikaanse meergezinswoningmarkt, en die toekomst blijft gunstig, althans in 2020, zoals Bolton opmerkte in dit Nareit-interview.
"We moeten allemaal ons denken een beetje bijstellen als gevolg van de historisch sterke trends van de afgelopen jaren, maar over het algemeen denk ik dat de appartementensector in zeer goede vorm blijft", zegt hij. "Demografie, sociale trends, arbeidsvoorwaarden en een redelijk nieuw aanbod zorgen allemaal voor voorwaarden voor appartementverhuur die een gestage huurgroei ondersteunen."
Beide REIT's hebben echter zeer verschillende benaderingen om langetermijngroei te bereiken. ESS (opbrengst:2,5%) zet sterk in op de aanhoudende economische dominantie van de westkust, terwijl MAA (opbrengst:3,0%) van plan is te groeien door goedkopere maar talrijkere overnames in het binnenland en elders.
Het kiezen van de juiste markt om in te beleggen lijkt een onoverkomelijke uitdaging, maar er zijn beproefde maatstaven die beleggers kunnen gebruiken om de meergezinsmarkt in een bepaald geografisch gebied te beoordelen.
De twee belangrijkste indicatoren waar u op wilt letten, zijn werkgelegenheid en bevolkingsgroei. De reden is simpel:als mensen geen baan kunnen vinden, kunnen ze zich geen huisvesting veroorloven. Hetzelfde idee werkt voor bevolkingsgroei:hoe minder mensen je hebt die strijden om appartementsruimte, hoe groter de leegstand. Ook moeten markten in gebieden met een afnemende bevolking meer uitgeven aan het behouden van huurders en marketing voor nieuwe huurders.
Onthoud gewoon:zelfs als deze twee indicatoren solide zijn, moeten beleggers nog dieper gaan om de ware toestand van een markt te vinden. Stel uzelf voor een baan vragen als:
Al deze vragen moeten worden beantwoord om de gezondheid van een markt op lange termijn te bepalen. Markten die afhankelijk zijn van een of twee bronnen van werkgelegenheid, zoals een grote fabriek of een militaire post, zijn doorgaans onstabieler dan die gebieden met een meer diverse werkgelegenheidsbasis.
Terugkomend op Essex Property Trust:ESS richt zich uitsluitend op meergezinswoningen in steden aan de westkust met een sterke werkgelegenheidsgroei, positieve demografische trends en een groot aantal aanjagers van de vraag.
"Essex lijkt te investeren in markten met de grootste huurgroei op lange termijn", vertelde Essex CEO Michael Schall aan MultiHousingNews. "Elk jaar kijkt onze onderzoeksgroep breder naar de dynamiek van vraag en aanbod van woningen voor veel grote Amerikaanse metro's, in wezen om onze marktselectiecriteria en portefeuilletoewijzingen voortdurend aan de kaak te stellen. Op dit moment zijn aanhoudende woningtekorten, dure huisvestingsalternatieven en de uitzonderlijke groei in de technologie-industrie blijft onze voetafdruk aan de westkust bevestigen."
Fundrise's West Coast eREIT (een openbare maar niet-verhandelde REIT) is een andere optie die een soortgelijk strategisch plan volgt.
Commercieel vastgoed biedt beleggers een stabiele cashflow, waarderingsvoordelen en aanzienlijke belastingvoordelen in vergelijking met andere populaire activaklassen.
CRE kan ook helpen beleggersportefeuilles te beschermen tegen volatiliteit in traditionele aandelen. Het anticyclische karakter van vastgoed – en meergezinswoningen in het bijzonder – stelt beleggers in staat zich in te dekken tegen dalingen op de aandelenmarkt. Zelfs tijdens een grote woningcrash, zoals die in 2008, behield het meergezinsvermogen in veel delen van het land hetzelfde niveau of verminderde de leegstand, voornamelijk vanwege de toegenomen vraag naar huurwoningen omdat mensen hun huis verloren door executie of financiële omstandigheden.
Op de lange termijn is de waarde van onroerend goed in de VS – inclusief commerciële gebouwen – altijd gestegen. Studies hebben aangetoond dat hoewel de aandelenmarkt en passieve vastgoedbeleggingen hetzelfde groeiniveau bereiken, beheerde vastgoedactiva (zoals REIT's) de neiging hebben om op lange termijn iets beter te presteren dan de aandelenmarkt.
De belastingvoordelen van CRE-activa hebben vaak aanzienlijke positieve effecten op de portefeuilles van beleggers. Programma's zoals Opportunity Zones en regelgeving zoals 1031 Exchanges zorgen voor herinvestering van kapitaal dat anders aan de IRS zou zijn betaald. De mogelijkheid om dat kapitaal te herinvesteren helpt slimme beleggers om een hoger rendement te behalen in vergelijking met investeringen zonder een periode van uitstel van belasting.
Een voorbeeld van een openbare REIT die rendement wil genereren via Opportunity Zones is OZ REIT van Belpointe (BELP, $ 100,10). Het is echter vermeldenswaard dat, hoewel het een pionier in de ruimte is, het "over-the-counter" wordt verhandeld op een zeer dun volume van een paar duizend aandelen per dag. Adoptie, als het komt, zal tijd kosten, en dit is zeker een spel voor agressievere smaken.
In de privéruimte, SkyBridge Opportunity Zone REIT probeert een soortgelijke strategie. Skybridge CEO Anthony Scaramucci legde Bloomberg uit waarom zijn bedrijf de OZ-ruimte betreedt:
"Er zijn 8.700 kansenzones in de VS en we wilden onze klanten een gediversifieerde portefeuille aanbieden over een heel deel van die markt; we wilden in de loop van de 10 jaar inkomsten kunnen genereren terwijl we onroerend goed ontwikkelen en rijpen, wat cashflow zal zijn; en dan het liquiditeitsaspect, waar we aan het einde van jaar zes in staat zullen zijn om de REIT openbaar te maken en mensen een beslissing kunnen nemen of ze willen blijven en/of hun aandelen willen verkopen."
In veel gevallen hebben beleggers het gevoel dat ze op hol geslagen winsten kunnen maken door de markt te timen.
Er wordt echter niets beloofd en de uitkomst is niet zeker. We bevinden ons momenteel bijvoorbeeld midden in een 10-jarige bull-run die tien jaar geleden ondenkbaar zou zijn geweest, tijdens het hoogtepunt van de Grote Recessie. Ondanks enkele negatieve indicatoren, zoals de omgekeerde rentecurve die in 2019 een paar keer flitste, wijzen veel andere positieve indicatoren (zoals banengroei en consumentenvertrouwen) op aanhoudende economische groei.
Veel beleggers die in jaar 7 of 8 aan de zijlijn hebben gewacht, geven zichzelf de schuld voor mistiming. Hun valse overtuiging dat de markt te laat was voor een correctie, leidde tot een situatie waarin ze achterbleven bij beleggers die de trekker overhaalden voor investeringen, ongeacht historische trends.
Dat soort timing is niet handig. Als u echter weet waar u zich in de vastgoedcyclus bevindt, kunt u winstgevende kansen vinden en verliezen voorkomen. Een focus op marktfundamentals en intrinsieke waarde is een veel grotere factor in uw succes op de lange termijn dan timing. Het is ook veel gemakkelijker om de onderliggende fundamenten van een investering te bestuderen dan om precies te bepalen wanneer en hoe de markt in recessie zal gaan.
"Beleggen is meer een oefening in het zwaaien met een slagzwaard dan het gebruik van een chirurgische scalpel", zegt Charles Sizemore, directeur van Sizemore Capital. "Je hoeft de zaken niet perfect te timen zolang je een redelijke prijs krijgt en, in het geval van inkomstengenererende eigendommen of REIT's, een concurrerende opbrengst krijgt. Je moet misschien altijd een beetje droog poeder in de buurt houden om te profiteren van grote terugval. Maar als de cijfers er goed uitzien, moet je niet bang zijn om je kapitaal aan het werk te zetten." Hij wijst er ook op dat de huurprijzen van onroerend goed in de loop van de tijd stijgen, en huurovereenkomsten hebben vaak ingebouwde roltrappen. Dus in het geval van beursgenoteerde REIT's vertaalt deze gestage stijging van de huurinkomsten zich in gestaag stijgende dividenden.
Overweeg Inkomsten uit onroerend goed (O, $ 76,89), wat waarschijnlijk de meest "obligatie-achtige" is van alle verhandelde aandelen-REIT's. Realty Income biedt een behoorlijk actueel dividendrendement van 3,6%, en het heeft die uitbetaling verhoogd met een samengesteld jaarlijks percentage van 4,6% sinds de beursgang in 1994.
Als je van buitenaf kijkt, kan het een raadsel zijn om te zien hoe twee CEO's, met dezelfde achtergrond en afkomst, pleiten voor totaal verschillende benaderingen in de commerciële vastgoedmarkten.
Als het bijvoorbeeld om REIT's gaat, wordt er een ideologische strijd gevoerd tussen voorstanders van kapitaalverhogingen met groot geld, en degenen die geloven dat deze fondsen te omslachtig zijn om een optimaal rendement te genereren. Het verschil van mening komt neer op het feit dat sommige leiders geloven dat zorgvuldig ingezet "slim geld" een hoger rendement zal genereren in vergelijking met grote fondsen die hun aanzienlijke kapitaal en positie op de markt gebruiken om rendementen te forceren, in plaats van het allerbeste te kiezen en te kiezen kansen.
Deze verschillende geloofssystemen leiden individuele CEO's ertoe "het schip te sturen" in totaal verschillende richtingen, maar met hetzelfde doel:het maximaliseren van het rendement. Een groter bedrijf zou kunnen proberen een bepaalde vastgoedmarkt in het nauw te drijven om economische ontwikkeling te stimuleren, terwijl een kleiner, wendbaarder bedrijf individuele kansen zou kunnen kiezen en kiezen in snelgroeiende gebieden in het hele land.
Op de markten is niets gegarandeerd, dus het zou geen verrassing moeten zijn dat zelfs de meest deskundige en capabele leiders verschillende opvattingen hebben over hoe ze het beste rendement voor investeerders van CRE kunnen genereren.
Beschouw als voorbeeld van een succesvolle "kleine bal"-aanpak het geval van STORE Capital (STOR, $ 38,31), wat 3,7% oplevert. STORE heeft met succes een portfolio opgebouwd van meer dan 2.400 eigendommen, bestaande uit alles van tandartspraktijken tot autowinkels. Een mooi aspect van deze strategie is dat problemen in een enkele woning de portefeuille niet op zijn kop zetten. Het is ook vermeldenswaard dat, met zijn focus op dienstverlenende bedrijven, het portfolio van STORE zo dicht mogelijk bij "Amazon-proof" komt te liggen.
Overstromingskosten in verschillende staten Commercieel vastgoed stijgt snel
7 gouden regels voor beleggen en geavanceerde vermogensplanning
Maak uw veiligheidsgordels vast:commercieel vastgoed neemt een vlucht naar kwaliteit
Als cadeau of niet om cadeau te doen
Geïnvesteerd in commercieel vastgoed tijdens COVID-19? 5 belangrijke vragen beantwoord
Gepensioneerden, het is nog niet te laat om een levensverzekering te kopen
Realty Mogul Beoordeling | Geaccrediteerd beleggen in onroerend goed