Er circuleren veel vragen binnen het landschap van commercieel vastgoedbeleggingen naarmate de COVID-19-crisis zich ontvouwt. Zal de markt snel weer normaal worden? Wanneer wordt de huur geïnd? Ga ik mijn investering verliezen?
Ik heb een aantal van de meest gestelde vragen verzameld en antwoorden gegeven die je de komende 90 dagen zullen helpen.
Het hangt er van af. Als u gebouwen heeft die niet ernstig zijn getroffen of als u onroerend goed heeft met een lage hefboomwerking, kunt u mogelijk een deel van dat vermogen aanboren. De uitdaging is nu dat de kredietmarkt voor kredietnemers onzeker is. Er is geld beschikbaar, maar de voorwaarden kunnen onbetaalbaar zijn. Sommige kredietverstrekkers eisen bijvoorbeeld extra reserves om zes tot twaalf maanden aan hypotheekbetalingen te dekken. Andere kredietverstrekkers verbieden uitbetalingsleningen. Voor sommige eigenaren kan een kredietlijn de beste optie zijn.
Bovendien is uw beschikbare eigen vermogen gebaseerd op de cashflow en schulddekking van het onroerend goed, dus geld is mogelijk niet zo gemakkelijk beschikbaar als in het verleden. Dit is waarom:als u commercieel onroerend goed bezit, heeft u waarschijnlijk ook huurders, of dit nu commercieel of residentieel is. De meeste Amerikaanse staten hebben bevel tot onderdak en/of sociale afstandsbeperkingen, die mogelijk pas eind mei of begin juni worden opgeheven. Veel commerciële huurders kunnen door deze bestellingen hun deuren niet openen en kunnen mogelijk hun huur niet betalen. Woninghuurders worden zwaar getroffen, zoals blijkt uit de stijgende werkloosheidscijfers. De CARES-wet voorziet vanaf nu in verhoogde werkloosheid en een eenmalige stimuluscontrole, maar het is niet vereist dat de huurders het geld gebruiken om huur te betalen.
Gezien deze onzekerheid voor collecties, zou ik zeggen dat het vandaag moeilijker zal zijn om uw investering aan te boren dan het zelfs twee maanden geleden zou zijn geweest.
Op dit moment zien we transacties die al bijna op het punt stonden te sluiten. De meeste andere vastgoedtransacties worden opgeschort of de sluiting wordt met 90-120 dagen verlengd. Collecties zijn op dit moment een grote onbekende voor veel eigendommen. Incasso's en netto bedrijfsinkomsten bepalen de waarde van het onroerend goed, maar net zo belangrijk bepalen de omvang van uw lening.
We zien ook dat er in de hele markt, ongeacht het type onroerend goed - meergezinswoningen, kantoren of winkels - een moment van pauze is. Een transactiecyclus voor een overname door meerdere gezinnen duurt bijvoorbeeld normaal gesproken twee maanden van begin tot eind. We zien dat dezelfde soorten transacties hun due diligence nu opschuiven naar een periode van 90 dagen, met daarna 60 dagen om af te sluiten (vijf maanden). Als kopers en verkopers bereid zijn mee te werken en rekening te houden met de huidige omstandigheden, komen er deals tot stand. Ze zullen gewoon een beetje anders zijn dan het er twee maanden geleden uit zou hebben gezien.
Mogelijk zijn er in 2020 opties voor opportunistisch beleggen, afhankelijk van hoe lang COVID-19 de economie verstoort. Goede koopmogelijkheden kunnen eigendommen zijn die het einde van hun financieringstermijn naderen of eigendommen met problematische operaties. Looptijd van leningen zijn "drop-dead" data die eigenaren dwingen om te verkopen of te herfinancieren. Herfinancieringsopties zijn een stuk minder aantrekkelijk geworden in deze leenomgeving, wat verkopers ertoe kan aanzetten om gewoon een korting te nemen op de verkoop in plaats van een lening aan te gaan met een lage hefboomwerking en grote reservevereisten.
Hetzelfde geldt voor eigenaren die tot het uiterste gaan met falende operaties. Wanneer de kasreserves van onroerend goed en de eigen middelen van de eigenaren niet in staat zijn om een onroerend goed door magere tijden te laten drijven, kunnen eigenaren de beste van twee moeilijke opties kiezen en tegen een gereduceerde prijs verkopen om afscherming te voorkomen.
Een van de redenen dat beleggers in gesponsorde vastgoedinvesteringen stappen, is omdat de sponsor namens hen toezicht houdt op het vermogensbeheer. Het is een passieve investeringsstrategie voor diegenen die de voordelen van commerciële vastgoedinvesteringen willen, zonder het gedoe van een verhuurder.
Vermogensbeheer is die laag van toezicht tussen de dagelijkse activiteiten van het onroerend goed (vastgoedbeheer) en de eigenaar of belegger. En nu meer dan ooit onderzoeken vermogensbeheerders vastgoedactiviteiten met als doel een evenwicht te vinden tussen de behoeften van het vastgoed en de doelen van de investeerders.
Een ervaren vermogensbeheerder kan een vastgoedbelegging door schokken in de vastgoedcyclus loodsen. In het geval van een pandemie, natuurramp of andere bedreiging van het onroerend goed, zijn ze bereid om op een zeer conservatieve manier te werk te gaan om de investering te beschermen. Goede vermogensbeheerders houden ook een open dialoog om in realtime met eigenaren en beleggers te communiceren. Voorbeelden van effectief communiceren zijn het sturen van updates over het instellen van nieuwe procedures om de gezondheid van bewoners en personeel te beschermen, wijzigingen in bedrijfsplannen of het uitstippelen van nieuw beleid voor huurincasso.
De impact van COVID-19 vormt een beslissend moment voor vastgoedbeheerders. Sommige van de zwakkere vermogensbeheerteams en sponsors zijn "donker geworden", waardoor hun investeerders zich afvragen of de huren worden geïnd of hypotheekbetalingen worden gedaan. De mogelijkheid om het bedrijfsplan snel opnieuw te prioriteren (bijvoorbeeld kapitaalprojecten stopzetten om contant geld te reserveren) onderscheidt sterke, proactieve vermogensbeheerders ook van meer passieve tegenhangers.
De economische gevolgen van COVID-19 introduceren een reële mogelijkheid van marktafscherming voor sommige eigendommen, en onervaren vermogensbeheerders zijn mogelijk niet voorbereid op zo'n uitdagend scenario.
De term 'sponsor' wordt gebruikt om de persoon of het bedrijf te beschrijven die verantwoordelijk is voor de sourcing, aankoop en het beheer van een vastgoedinvestering, van de aankoop tot de uiteindelijke verkoop.
Ten eerste bundelt een vastgoedsponsor een groep geaccrediteerde investeerders en verwerft een onroerend goed. Vervolgens zet de sponsor zijn investeringstoezicht voort als vermogensbeheerder, die toezicht houdt op het businessplan, de waarde verhoogt en uiteindelijk de verkoop van het onroerend goed leidt.
Doorgaans ontvangen beleggers gedurende de eigendomsperiode maandelijkse of driemaandelijkse uitkeringen. In het geval van een crisis, zoals COVID-19, kunnen uitkeringen voor een bepaalde periode worden opgeschort om kasreserves op te bouwen. Beleggers begrijpen dat onroerend goed een langetermijninvesteringsstrategie is en uiteindelijk geld zal ontvangen.
Uiteindelijk is onroerend goed een spel voor de lange termijn, met een horizon voor de lange termijn. Als we praten met investeerders die geïnteresseerd zijn in gesponsord vastgoed, vertellen we hen hetzelfde. Op dit moment is het niet anders, en we herinneren ze aan exact hetzelfde spelplan.
Ja, de komende zes maanden zijn onzeker. Vastgoed- en kredietmarkten zijn momenteel niet stabiel. Maar nogmaals, beleggen in commercieel vastgoed gaat over de lange termijn. We weten dat de huren betaald zullen worden - misschien tijdelijk met betalingsplannen - en dat de inkomens uit onroerend goed zullen stabiliseren. We weten dat we terug zullen gaan naar een genormaliseerd model.
Als we de gegevens hebben dat de huurincasso's de goede kant op gaan en de schuldenmarkten beginnen te normaliseren, is mijn aanbeveling dit:snel handelen.
Hoe word je een vastgoedontwikkelaar
Overstromingskosten in verschillende staten Commercieel vastgoed stijgt snel
Wil je onroerend goed zonder gedoe? Overweeg een zomertijd
Hoe te investeren in onroerend goed zonder hoofdpijn
Maak uw veiligheidsgordels vast:commercieel vastgoed neemt een vlucht naar kwaliteit
Wat is groothandel in onroerend goed?
Commercieel beleggen in onroerend goed:de weg naar het opbouwen van uw rijkdom