Koop een huis.
Verhuur het.
Huurders betalen het voor je af.
Het is misschien wel een van de oudste bijzaken in de boeken, toch?
Als u het goed doet, kan het bezitten van huurwoningen een aantrekkelijke langetermijnstrategie zijn om inkomsten en vermogen op te bouwen. Maar als het verkeerd wordt gedaan, kan het een recept zijn voor hoofdpijn en een berg schulden.
Het is een bijzaak waarvan ik weet dat veel lezers en luisteraars van Side Hustle Nation hierin geïnteresseerd zijn (net als ik).
Voor deze heb ik mijn eigen vragen over vastgoedbeleggingen verzameld en meer van de Side Hustle Nation Facebook-community.
Aan de andere kant van de lijn zit Zach Evanish, een externe vastgoedinvesteerder en Director of Retail voor Roofstock .
Roofstock is een marktplaats die is ontworpen om het gemakkelijk te maken om huurwoningen te zoeken, te vergelijken en te kopen. (Zach was Roofstock-medewerker #3 — en heeft via het platform 11 eigen huurwoningen gekocht.)
"Voor mij met direct eigendom heb ik meer controle. Als ik via een REIT koop, koop ik over het algemeen een mand met huizen, "legde Zach uit.
Zach koopt het liefst eengezinswoningen, omdat hij precies weet waar die woning is en hoe hij waarde aan de woning kan toevoegen, de huur kan verhogen, enzovoort.
Veel beleggers – waaronder ikzelf, op dit moment tenminste – kopen graag via een REIT omdat ze het meer als een hands-off investering zien.
Als je in hetzelfde schuitje zit, Fundrise misschien een kijkje waard.
Maar Zach zei dat als je goed koopt en goede partners hebt, eengezinswoningen nog steeds een bijna passieve investering kunnen zijn. Hij besteedt slechts een uur per week aan het beheer van zijn elf eengezinswoningen.
Er zijn enkele basiscriteria die Zach gebruikt bij het zoeken naar onroerend goed om te kopen:
Over het algemeen zei Zach:"Ik ben momenteel niet gefocust op de huidige cashflow, ik bouw voor de lange termijn." Als hij in het begin zelfs op het terrein kan verdienen, is dat goed genoeg.
Zach kijkt naar het potentieel voor groei op lange termijn en huurwaardering, en geeft prioriteit aan het kopen van geweldige eigendommen.
Wegen de voordelen van het werken als vastgoedbeheerder op tegen de belemmering van uw cashflow? (Deze services brengen doorgaans 8-10% van de maandelijkse huur in rekening.)
Zach keek naar de kosten van een vastgoedbeheerder en woog die af tegen hoe hij de tijd kon besteden die hij zou besteden aan het beheer van zijn eigendommen. Hij wilde niet de beheerder zijn — hij wilde de belegger zijn.
Wel zegt hij dat er een wereld van verschil is tussen een goede en een slechte vastgoedbeheerder. Daarom besteedt Roofstock veel tijd aan het vinden van kwaliteitsmanagers die de gebieden kennen en gewend zijn om met eigenaren van buiten de staat te werken.
Zach zei dat zelfs 15% betalen een goede deal is als je een goede vastgoedbeheerder hebt.
Zach zei bij Roofstock dat ze op zoek zijn naar vastgoedbeheerders met een beleggersmentaliteit, zodat ze begrijpen hoe u uw bedrijf runt. Het is ook belangrijk om samen te werken met een vastgoedbeheerder die niet profiteert van reparaties. Op die manier zullen ze proberen oplossingen te vinden in plaats van een reparateur te bellen bij het eerste teken van een probleem.
U kunt ook in het contract vermelden dat zij alleen een vergoeding innen als de woning bewoond is. Dit zal de prikkel voor hen vergroten om huurders in het pand te krijgen en hun best te doen om ze daar te houden.
Zach legde uit dat 70-80% van de onroerendgoedvermeldingen op Roofstock worden geleverd met huurders. Vastgoedbeheerders hebben de huurders al doorgelicht en het huurcontract voor je doorgenomen.
De betrokkenheid van Zach bij de huurders is zeer beperkt. Hij werkt samen met de vastgoedbeheerders bij het selecteren van nieuwe huurders, maar heeft geen directe interactie met hen.
(Als je het idee van huurders helemaal niet leuk vindt, zou je deze unieke, onbewerkte, bijbaan kunnen overwegen.)
Kortetermijnverhuur heeft de afgelopen jaren veel aan populariteit gewonnen met de opkomst van Airbnb en anderen. Zach heeft nog geen vakantiewoningen met een van zijn eigendommen verkend.
Je vermogen om geld te verdienen op Airbnb hangt sterk af van de vraag van reizigers in een bepaalde buurt.
Gerelateerd: Huurarbitrage:$ 200k winst zonder eigendom te bezitten
"Gemiddeld geven mensen 25-30% korting", vertelde Zach me.
Het minimum dat een conventionele geldschieter vereist voor een huurwoning is 20% lager. Het is duidelijk dat hoe meer u inlegt, hoe hoger uw cashflow zal zijn.
De meeste beleggers hebben de neiging om hun hefboomwerking te maximaliseren door 20% in te zetten, en met de rentetarieven waar ze nu zijn, kunt u een aantrekkelijke vaste rente op lange termijn krijgen.
De fouten die Zach eerder heeft gemaakt, waren het kopen van een huis met kamers die we te klein zijn, of het niet hebben van een mooie grote tuin. Hij zei dat het belangrijk is om jezelf af te vragen of je naar het huis zou verhuizen je koopt, en beschouw het niet alleen als een huurwoning.
De tip van Zach is om het huis te laten inspecteren door een vertrouwde externe leverancier en het rapport grondig door te nemen.
Als u het onroerend goed heeft laten inspecteren voordat u het koopt, zou u geen grote onverwachte reparatierekeningen moeten krijgen. Zach raadt op basis van de ouderdom van het pand hoeveel hij elke maand opzij moet zetten voor mogelijke reparaties en onderhoud. Hij zet meestal $ 200- $ 300 op een rekening voor zijn huizen om onverwachte reparaties te dekken.
Wanneer de rekeningen oplopen tot een paar duizend dollar, en het ziet er niet naar uit dat hij dat geld nodig zal hebben voor reparaties, zal hij doorgaan en het gebruiken om een ander huis te kopen.
"Ik hou meer van eengezinswoningen omdat het meer liquide is - er zijn meerdere exit-strategieën", zei Zach. Eengezinswoningen zijn gemakkelijker te verkopen aan investeerders, en als ze in waarde stijgen, kan hij ze doorverkopen aan een koopman.
Meergezinswoningen kunnen alleen echt aan investeerders worden verkocht. Bovendien zijn er schommelingen in de cap rate die sterk gecorreleerd zijn met de rentetarieven. Als de rente laag is, worden meergezinswoningen tegen een lagere cap rate verhandeld.
Zach zei dat mensen die buiten de staat investeren het meeste succes hebben op hun platform. Zach doet dit zelf, hij woont in Californië en heeft vastgoedbeleggingen in Florida, Georgia en Ohio.
Hij zei dat het duur is in Californië en moeilijker om een goede ROI te behalen, dus zoekt hij naar gebieden met betere investeringsmogelijkheden.
Het is belangrijk om de gebieden te onderzoeken waar u naar huizen zoekt als u er niet bekend mee bent.
Roofstock heeft een buurtclassificatie van 1-5 sterren, dus u kunt het risico van een investering bekijken zonder het gebied te zien. Maar het is van essentieel belang dat u grondig onderzoek doet wanneer u ver van uw woonplaats koopt en niet persoonlijk kunt kijken.
Roofstock biedt een geld-terug-garantie, hoewel het zelden zover komt.
Zach herinnerde zich een geval waarin een belegger koude voeten kreeg bij het sluiten. Hij stond op het punt een deal te sluiten, maar realiseerde zich dat de acquisitiekosten zijn spaargeld vrijwel tot nul zouden brengen.
Als er iets mis zou gaan, zoals onverwachte kosten, zou hij in financiële problemen komen. Dus trok hij zich (verstandig) terug uit de transactie.
Zach raadt aan om weg te blijven van de seminars en cursussen die op deze manier worden geadverteerd. Hij zei dat je je geld beter kunt gebruiken als aanbetaling als investering in een conservatief onroerend goed en door ervaring te leren.
Als je educatief materiaal wilt, bekijk dan de Roofstock-webinars, raak betrokken bij de community en neem gerust contact op met hun team.
(Een leuk voorbeeld van "geen geld opzij" uit de podcast was de discussie van Austin Miller over gratis huizen.)
Zach had een incident waarbij in een van zijn eigendommen werd ingebroken toen het leeg stond en hij had een heleboel spullen gestolen. Hij slaagde erin om de verzekeringsmaatschappij uit te laten betalen, maar het duurde zes tot negen maanden om met hen heen en weer te gaan.
De vuistregel hier is om uw due diligence te doen en uw dekkingsdocumenten grondig door te lezen.
Als de premies goedkoop zijn, dekken ze mogelijk geen verliezen wanneer uw eigendom leeg staat. U kunt ook dekking voor huurverlies en leegstand zoeken om u te dekken als uw eigendom voor lange perioden leegstaat.
"Ik ben op zoek naar ongeveer 50 huizen", zei Zach. "Mijn doel voor passief inkomen is $ 25k per maand."
Hij voegde eraan toe:"Bij Roofstock is ons langetermijndoel om zoveel mogelijk mensen te helpen een passief inkomen op te bouwen in een databasebenadering en op lange termijn rijkdom op te bouwen door middel van onroerend goed."
'Plan voordat je koopt. Leg je doelen vast, zowel voor de korte als voor de lange termijn.”
Bitcoin.com Explorer nu mogelijk gemaakt door Blockchair
Hoe u online een Kay Jewelers-creditcard aanvraagt
We hebben de beste autoverzekering in Florida gevonden
TeamBlackMiner v1.29:AMD/NVIDIA Ethash, Etchash, Verthash Miner
Meer dan $ 100 miljard aan marktkapitalisatie verloren in de afgelopen 24 uur, zullen de beren zegevieren?
