Of u nu een koop-te-verhuur verhuurder bent met een portefeuille van huurwoningen of gewoon een kamer verhuurt op uw eigen woning, moet u inkomstenbelasting betalen over de huuropbrengsten. Over het algemeen is belasting verschuldigd over het reguliere inkomen dat u van uw huurders ontvangt, evenals over eventuele winst die u maakt wanneer u het onroerend goed gaat verkopen.

De eerste stap bij het beoordelen van uw potentiële belastingplicht is om uit te rekenen hoeveel huurinkomsten u gaat verdienen. Dit wordt dan opgenomen in uw belastingaangifte, samen met eventuele andere inkomsten uit uw salaris, beleggingen, pensioen of spaargeld.

Hoe worden huurinkomsten belast?

Huurinkomsten worden als volgt belast in overeenstemming met uw normale inkomstenbelastingtarief:

*Tarieven voor aanslagjaar 2021/2022

U moet er rekening mee houden dat uw huurinkomsten u in een hogere belastingschijf kunnen brengen in combinatie met uw andere inkomsten. Inkomsten worden belast in een vaste volgorde, afhankelijk van de bron, waarbij inkomsten uit inkomsten, pensioenen en onroerend goed worden beoordeeld vóór dividendinkomsten. U kunt daarom een ​​hoger belastingtarief moeten betalen (zoals hierboven weergegeven) over het deel van uw inkomen dat in de volgende belastingschijf valt. Als u dividendinkomsten ontvangt, zijn de hogere tarieven iets anders en worden hieronder weergegeven.

Het is echter mogelijk om een ​​deel van de kosten die u maakt bij het huren van uw woning te compenseren om uw totale belastingplicht te verlagen. We leggen dit later in dit artikel uitgebreider uit.

Uw huurinkomsten berekenen

Om te berekenen hoeveel belasting u gaat betalen, is het nodig om te berekenen wat uw huurinkomsten precies bedragen. De eerste stap in het proces is het optellen van de huur die u over het vorige belastingjaar hebt betaald, samen met het geld dat uw huurders aan u hebben betaald voor zaken als:

• Reiniging/onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes
• Voorzieningen zoals gas, elektriciteit of water
• Niet-restitueerbare aanbetaling
• Elk deel van een aanbetaling dat u niet terugbetaalt vanwege schade of breuk. Dit kan echter als kosten worden verrekend met uw eindafrekening

Welke kosten en vergoedingen kunnen verhuurders claimen?

Eigendomsvergoeding

De eerste € 1.000 aan huurinkomsten is belastingvrij. Dit staat bekend als uw 'eigendomsaftrek' en als uw inkomen niet hoger is dan die £ 1.000, betekent dit dat u geen belastingaangifte hoeft in te vullen, tenzij u dit wel moet doen om andere inkomsten te registreren.

Toelaatbare uitgaven

Als compensatie voor de belasting die u over uw huurinkomsten moet betalen, kunt u de kosten van de verhuur van de woning verrekenen. Volgens Gov.uk omvat dit, maar is niet beperkt tot:

• vergoedingen voor verhuurmakelaars
• juridische kosten voor verhuur van een jaar of minder, of voor het verlengen van een huurovereenkomst voor minder dan 50 jaar
• accountantskosten
• opstal- en inboedelverzekering
• onderhoud en reparaties aan het pand (maar geen verbeteringen)
• energierekeningen, zoals gas, water en elektriciteit
• huur, erfpacht, servicekosten
• Belasting van de gemeente
• diensten waarvoor u betaalt, zoals schoonmaken of tuinieren
• andere directe kosten van het verhuren van de woning, zoals telefoongesprekken, briefpapier en reclame

Vervanging van huishoudelijke artikelen verlichting

Als u "huishoudelijke artikelen", zoals bedden, sofa's, tapijten, koelkasten of andere huishoudelijke apparaten, moet vervangen - en de artikelen die u hebt vervangen zijn niet meer in gebruik in de woning - kunt u hierop belastingvermindering aanvragen. Er zijn bepaalde kanttekeningen, waaronder:

• Het item moet uitsluitend zijn verstrekt voor gebruik door de huurders in het pand
• Het moet een vergelijkbare vervanging zijn, anders moet je het extra bedrag dat je hebt uitgegeven aan het upgraden van het item aftrekken
• U moet al het geld dat u verdient met de verkoop van het oude artikel aftrekken
• Je kunt ook de kosten terugvorderen om van het originele item af te komen
• U kunt geen aanspraak maken op deze tegemoetkoming als u gebruikmaakt van de regeling Kamerverhuur van de overheid 

Hypotheekafdrachtvermindering

In het verleden konden verhuurders het rentebestanddeel van hun hypotheeklasten aftrekken van hun aanslagbiljet. De regels zijn nu echter veranderd en in plaats daarvan kunt u aanspraak maken op een belastingvermindering voor het equivalent van 20% van de rentebetaling.

Belasting op vermogenswinst betalen op een huurwoning

Wanneer u uw huurwoning verkoopt, bent u vermogenswinstbelasting verschuldigd over alle winst die u maakt. Dit wordt op verschillende niveaus in rekening gebracht, afhankelijk van de inkomstenbelastingschijf waarin u zich bevindt:

• Hoger belastingtarief - 28%
• Basistarief belastingschijf - 18%

In het huidige belastingjaar kunt u belastingvrije vermogenswinsten maken tot £ 12.300. Bent u eigenaar van de woning met een partner, dan is het mogelijk om deze toeslag te combineren, waardoor uw heffingsvrij vermogen verdubbeld wordt.

Mogelijk kunt u de kosten van bouwwerkzaamheden of renovaties die u aan het onroerend goed heeft uitgevoerd, verrekenen, evenals de kosten die gepaard gaan met het kopen en verkopen van het onroerend goed, inclusief zegelrechten en kosten voor advocaten en makelaars.

Welke belasting betaal je als je in het pand dat je verhuurt woont?

Als u een deel van uw hoofdwoning verhuurt, hetzij aan een huurder voor lange termijn of via een app voor korte termijn verhuur, zoals Airbnb, bent u op dezelfde manier belastingplichtig als voor andere huurinkomsten. U kunt echter wel een aanvraag indienen om deel uit te maken van de regering's Rent a Room-regeling, waarmee u £ 7.500 per jaar belastingvrij kunt verdienen. Deze regeling staat open voor mensen die inwonende verhuurders zijn, ook als u niet de eigenaar bent van het onroerend goed, of als u een bed &breakfast of pension runt. Het is de moeite waard om te benadrukken dat u geen gebruik kunt maken van de eerder genoemde Eigendomstoeslag naast de Huur een Kamerregeling.